Ипотека упала в цене
Банки постепенно снижают ставки по рублевым ипотечным кредитам, делая условия их получения более выгодными. Однако стоимость ипотеки до сих пор выше, чем в докризисный период. Дороговизну таких кредитов банки объясняют рисками невозвратов сохраняющейся нестабильности в экономике, а также отсутствием дешевых длинных денег.
Ставки ниже
В октябре банки начали кампанию по снижению ставок по ипотечным кредитам. Ипотека подешевела в ВТБ 24, Газпромбанке, Банке Москвы, Нордеа Банке. В декабре снизить ставки планирует Райффайзенбанк. В результате аналитики констатируют, что среднерыночная ставка по ипотечным кредитам в октябре упала ниже 20% годовых, снизившись впервые за последние четыре месяца. Впрочем, стоимость долларовой ипотеки, напротив, возросла, что объясняется укреплением рубля по отношению к американской валюте.
Несмотря на снижение ставок по рублевой ипотеке, в целом по рынку они остаются выше докризисного уровня. Например, в Сбербанке летом прошлого года диапазон ставок составлял 11,75−13,75% годовых, сейчас — 14,75—15,5% годовых. О том, что текущие ставки превышают докризисный уровень, говорят и в Альфа-Банке (ставки по кредитам сейчас начинаются от 20,6% в рублях и от 14,4% в долларах), и в Райффайзенбанке, где ставки начинаются от 20%. В пресс-службе ВТБ 24 отметили, что банк постепенно возвращается к докризисным условиям. «В настоящее время продуктовая линейка банка восстановлена. Банк снизил ставки и ввел кредит с переменными ставками, которые напрямую зависят от ставки рефинансирования», — указывают в банке. Однако текущий уровень ставок, предлагаемых банком, все равно выше докризисного: на готовое жилье они составляют 14,1% в рублях и 9,6% в долларах и евро, переменные ставки в рублях — 13,1%.
Увеличили банки и комиссии за выдачу кредитов. «Фиксированная комиссия за обслуживание ссудного счета в Москве до кризиса составляла 10 тысяч рублей, сейчас — 1,5% от суммы кредита (от 15 тысяч до 90 тысяч рублей). В территориальных банках комиссия как была, так и осталась 1—4% от кредита, точный размер определяется ими самостоятельно», — рассказывают в Сбербанке.
Банки не возвращаются на докризисный уровень сохраняющихся высоких рисков невозврата. Многие заемщики находятся под угрозой сокращения и снижения уровня доходов, поэтому банки учитывают эти риски в кредитной ставке. «В условиях кризиса кредитные риски для банков существенно возросли, так как платежеспособность всех категорий граждан может значительно измениться, например, сокращений персонала и сложностей у предпринимателей», — объясняет директор департамента сегментного маркетинга Абсолют Банка Алексей Барабанов.
Требования жестче
Формально многие банки не прекращали выдачу ипотечных кредитов в период острой фазы кризиса, но высоких ставок и ужесточившихся требований к заемщикам ипотечные программы у многих кредитных организаций фактически приостановились. Банки признают, что с началом кризиса сузили круг потенциальных заемщиков и стали проверять их более тщательно.
Например, Сбербанк увеличил минимальный возраст заемщика до 21 года (раньше был 18 лет), в качестве дополнительной гарантии был введен промежуточный залог объекта недвижимости на срок до оформления ипотеки.
Райффайзенбанк повысил минимальный возраст с 21 года до 24 лет. «Банк стал более серьезно подходить к оценке платежеспособности заемщиков, поскольку в текущей ситуации необходимо быть еще более уверенным в качестве кредитного портфеля», — говорит руководитель дирекции обслуживания физлиц банка Андрей Степаненко.
Альфа-Банк перестал кредитовать нерезидентов, а при принятии решения о выдаче кредита более тщательно изучает клиентов, работающих в отраслях, наиболее сильно пострадавших от кризиса.
Многие банки повысили требования к минимальному уровню доходов потенциального клиента и стали требовать их официального подтверждения. «Более высокие требования стали предъявляться к документам, подтверждающим доходы заемщика, — если раньше многие финансовые организации довольствовались справками о доходе в свободной форме, то теперь принимают только справки по форме 2-НДФЛ», — рассказывает Алексей Барабанов из Абсолют Банка.
Практически все банки повысили сумму первоначального взноса: если до кризиса она составляла 10% от стоимости жилья, то сейчас — не менее 30%. «Сейчас такой минимальный первоначальный взнос — требование большинства банков», — указывает начальник управления ипотечного кредитования блока «Розничный бизнес» Альфа-Банка Татьяна Невская.
Впрочем, есть и исключения. В Сбербанке отмечают тенденцию к снижению минимального взноса. «До кризиса первоначальный взнос составлял 10%, потом поднялся до 20%, затем до 30%, а сейчас в связи со стабилизацией экономической ситуации опять пошел на снижение и составляет 20%», — говорят в Сбербанке. Об уменьшении первоначального взноса до 20% сообщили и в ВТБ 24.
Ужесточившаяся кредитная политика банков вызывает недовольство у заемщиков, по мнению банкиров, не всегда обоснованное. Например, участники форума Банки.ру часто жалуются, что при снятии обременения с ипотеки банки часто направляют к конкретным нотариусам, хотя опрошенные нами банки утверждают, что могут только дать рекомендации, а окончательный выбор остается за клиентом. «У нас есть надежные и проверенные партнеры, у которых большой опыт работы с банком. Мы рекомендуем их своим клиентам, но при этом заемщик может сделать это в том числе и самостоятельно. Выбор остается за заемщиком», — подчеркивает Татьяна Невская из Альфа-Банка.
В числе жалоб на банки, отказывающие в ипотечном кредите, можно найти жалобы на Сбербанк, который, по словам посетителей форума, не выдает кредиты по причине отсутствия прописки по месту получения кредита. В Сбербанке данную информацию опровергли, заявив, что регистрация в городе, в котором потенциальный заемщик надеется получить кредит, совсем не обязательна.
Заемщик банка «ДельтаКредит» сетовал на высокую комиссию при досрочном погашении кредита — при сумме погашения 1 тыс. долларов комиссия составляет 75 долларов, или 7,5%. При ставке кредита в 10% годовых данная комиссия является необоснованным «обогащением банка-кредитора», считает посетитель под ником tsj. В банке уточнили, что комиссия за досрочное погашение фиксированная и составляет 2 тыс. рублей. Но в банке также есть кредит, условия которого допускают досрочное погашение без уплаты комиссии.
В кризис банки стали чаще передавать портфели ипотечных кредитов другим банкам, что также беспокоит заемщиков. Посетитель форума под ником Large жалуется, что после передачи его ипотечного кредита другому банку последний включил в договор условие о возможности изменения тарифов за обслуживание текущего счета. В ходе дискуссии выяснилось, что речь идет о передаче пула ипотечных кредитов БТА Банка банку «Ренессанс Кредит». В БТА Банке не стали комментировать эту жалобу. В «Ренессанс Кредите» признали, что такое условие в договоре есть, как и у многих других банков. «Но сейчас обслуживание текущего счета бесплатно, и банк не собирается взимать за это комиссию, чтобы не менять стоимость ипотечных кредитов для заемщиков БТА Банка», — заявили в пресс-службе «Ренессанс Кредита».
Будущее ипотеки
По данным ЦБ, с начала года задолженность физлиц по ипотечным кредитам сократилась на 5% до 1,02 трлн рублей. По прогнозам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в 2009 году объем выданных ипотечных кредитов составит 125 млрд рублей, что в 5 раз меньше уровня 2008 года, по итогам которого банки выдали 642,5 млрд рублей таких займов.
Банки сами признают, что активизировали ипотечное кредитование только в крупных городах, тогда как целый ряд регионов по-прежнему остаются неохваченными. «Многие регионы продолжают испытывать трудности высокого уровня безработицы и снижения доходов населения, поэтому дифференциация ипотечных программ по регионам, как это было два года назад, небольшая», — поясняет старший вице-президент Московского Банка Реконструкции и Развития Андрей Шелковый.
Кроме того, по его словам, восстановлению рынка ипотечного кредитования препятствует высокая стоимость долгосрочного финансирования для банков. «Как только восстановится рынок привлечения таких ресурсов, объем выдачи ипотечных кредитов начнет расти и ставки по ним снизятся», — полагает банкир.
Спасательным кругом для рынка ипотеки банкиры называют программу АИЖК по страхованию риска дефолта заемщика, которая направлена в первую очередь на снижение первоначального взноса и, как следствие, повышение доступности ипотеки.
«Кризис показал, что существующая система страхования ипотечных кредитов (страхование недвижимости, страхование жизни. — Прим. ред.) охватывает далеко не все основные риски, связанные с ипотекой. Снижение уровня доходов населения, падение рынка недвижимости привели к ситуации, когда даже в случае реализации залоговой недвижимости заемщик не может полностью выплатить свой ипотечный кредит. К сожалению, в годы экономического подъема, когда доходы населения неуклонно росли при постоянном повышении стоимости недвижимости, возможность возникновения таких ситуаций никем не рассматривалась, соответственно, страхование подобных рисков не было востребовано», — отмечает Татьяна Невская.
Сейчас, по ее словам, у ипотечного страхования есть возможность выйти на новый этап развития за счет разработки и вывода на рынок новых востребованных продуктов страхования. Напомним, программа развития системы ипотечного страхования, разработанная АИЖК, как раз охватывает такие риски. Заемщик получит возможность страховать риск неисполнения обязательств по кредиту, что снизит величину первоначального взноса, но за счет включения в ставку страхового тарифа стоимость ипотечных кредитов опять возрастет, и насколько востребованным будет такой продукт — покажет время.
Программы кредитования долларовой ипотеки под угрозой
Неуклонное падение отечественной валюты по отношению к американским деньгам и евро вызвало проблемы на рынке кредитования недвижимости. Все участники покупки и продажи, пережив экономический коллапс 2008 года, когда были использованы все средства спасения валютных ипотек, снова вернулись к тем же затруднениям. Сегодня взять кредит в России в валюте даже у ведущих банков – очень большая проблема.
Валютные программы кредитования сворачиваются
Приобретение недвижимости под залог за валютные средства начало получать наибольшее значение с 2005 года, когда ставка по кредитам составляла в иностранных деньгах почти 11%. Общий кризис экономики в 2008 году привел сначала – в 2009-м году – к возрастанию ставок до 13%, а затем, в 2010 – к возвращению их на прежние позиции. Тем не менее, количество должников, которым банки реструктурировали валютные кредиты, с отсрочкой выплат или с переводом выплат в рублевую зону, значительно выросло. Многие заемщики не в состоянии были оплатить возросшие ежемесячные суммы в иностранной валюте. Если до кризиса 1 тысяча долларов стоила в пределах 30 тысяч рублей, то после увеличения ставок в результате падения рубля, заемщик должен был выплатить на 8 тысяч рублей больше. И к концу 2009 года коллекторы начали активно развивать свою деятельность по отношению к неплательщикам жилищных кредитов в долларах.
Но эти колебания не отразились на поведении программы кредитования ведущих банков, и данный сегмент рынка успешно развивался, пока не наступил 2014 год. Но сегодня ситуация в корне изменилась. Пять ведущих банков страны – Сберегательный банк, Банк Москвы, ЮниКредит Банк, Райффайзенбанк и Газпромбанк, наотрез отказываются оформлять договора на валютную ипотеку. Обесценивание отечественных денег почти наполовину не вселяет оптимизма для проведения подобных операций. Клиенты банков, имеющие старые долги, а теперь и новые заемщики, просят провести реструктуризацию и отсрочку выплат в связи с резкими колебаниями курса. Так, если в рублевой зоне долговые обязательства к осени 2014 года снизились с почти 3-х %, то доля задолженности в валютных займах выросла и достигла почти 15 %. Максимальный взлет увеличения долгов наблюдался именно во время падения курса рубля.
Рост задолженности за год составил более 2%, а должниками по выплатам стали вновь те же клиенты 2009 года, которым кредиты и так уже были отсрочены.
Как взять кредит в России для погашения валютной ипотеки?
Одним из методов может быть реинвестирование валютного кредита, то есть приобретение рублевого овердрафта для выплаты уже существующего долларового. Так, если одни банки готовы рефинансировать долги, не только собственных клиентов, но и других банков, то другие финансовые организации готовы выдавать кредиты на ликвидацию залога, выданного иным банком.
Клиенту выгодны подобные программы кредитования, так как исчезает риск потери финансовых средств во время колебаний курса. Банки, наоборот, увеличивают свои потери ресурсов из-за отсрочки выплат и даже возможного невозврата ипотеки. Такие игры для банков чреваты еще большим проигрышем, если курс американской валюты не упадет или станет возрастать.
Следующий способ для конвертации валютной ипотеки – это взять кредитные каникулы, которые позволят должнику совсем не платить кредит некоторое время или отодвинуть окончательный срок выплаты залога на более поздний срок. Последний способ автоматически уменьшает ежемесячную оплату овердрафта, снижая финансовое давление на клиента.
И самый неприятный для заемщика вариант – это продажа жилья и полное прощание с надеждой иметь собственную крышу над головой до окончания экономического кризиса.
В настоящее время в Госдуме рассматривается проект Закона «О банкротстве физических лиц». В соответствие с ним должник может быть признан неплатежеспособным, если в течение нескольких месяцев не выполняет свои долговые обязательства. С иском в суд могут обратиться оба участника договорных соглашений, а предъявленная сумма просроченного долга может быть более 50 тысяч рублей. Суд должен вновь вынести решение о реструктуризации ипотеки или, когда заемщик вновь неплатежеспособен, объявить его банкротом. Такое положение накладывает некоторые ограничения на дальнейшую деятельность должника. Так, например, чтобы взять кредиты в России, он будет обязан в течение нескольких лет сообщать о своей несостоятельности. А в течение одного года после решения суда не сможет заниматься частной коммерческой деятельностью.
Чтобы не допускать появления риска по неуплате валютных залогов, рекомендуют применять некоторые финансовые средства, такие, как покупка или соглашение на курс иностранной валюты на Московской финансовой бирже.
Программы кредитования долларовой ипотеки под угрозой
Проблемная ипотека: чего добиваются пострадавшие валютные заемщики? Сколько россиян имеют ипотечный кредит в валюте?
Данные о количестве граждан, взявших ипотечный кредит в валюте, разнятся. Сами валютные заемщики говорят о 70 тыс. человек. Именно такая оценка содержится в коллективном письме Всероссийского движения валютных ипотечных заемщиков (ВДЗВ) президенту Владимиру Путину, опубликованному в апреле 2015 года в газете «Ведомости». Экс-глава комитета по финансовому рынку Госдумы Наталья Бурыкина в феврале 2015-го сообщала о том, что, по официальным данным, число валютных заемщиков составляет около 16 тыс. человек. Ее коллега, депутат Госдумы Андрей Крутов говорил, что только 50 тыс. человек, взявших ипотеку в валюте, могут лишиться жилья из-за долгов. По данным АИЖК, валютных заемщиков примерно 20–25 тыс. человек.
Основная часть валютной ипотеки, отмечают в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), сосредоточена в Москве и Петербурге, средний размер кредита составляет 10,9 млн руб. (в Москве — 19 млн руб.), что в 6,4 раза выше, чем по рублевой ипотеке.
В марте 2015 года Банк России считал, что в стране насчитывается 30 тыс. граждан, у которых есть валютная ипотека. Суммарный объем таких ипотечных ссуд оценивался в 136 млрд руб.
Сколько валютных заемщиков испытывают проблему с выплатами?
По оценке АИЖК, по состоянию на конец 2015 года примерно 4,6 тыс. человек просрочили платежи по ипотеке, приводит данные ведомства газета «Коммерсантъ». Если отталкиваться от официальной цифры АИЖК по числу валютных ипотечных заемщиков, проблемы испытывает каждый пятый заемщик.
Пресс-секретарь Всероссийского движения валютных заемщиков Снежана Ярощук говорит, что назвать точное число валютных заемщиков сейчас не может никто. «Но практически 100% сейчас испытывают проблемы с выплатой ипотеки, тем более после очередной девальвации рубля в этом году, когда сумма ежемесячных взносов у многих превысила доход», — поясняет она.
Глава ВТБ24 Михаил Задорнов рассказывал, что в его банке число валютных ипотечных заемщиков банка сократилось в 2015 году почти на 30%. «У нас число валютных ипотечных заемщиков сократилось на 27% за прошлый год, в том числе 1,4 тыс. клиентов из 5 тыс. реструктурировали свои кредиты, но остались в валюте. Примерно 550–600 человек конвертировали займы в рубли, часть погасили кредит», — приводит слова Задорнова «Интерфакс».
Другой банк — «ДельтаКредит» — сообщил, что в прошлом году рефинансировал более 2,5 тыс. валютных кредитов. «Сделки по рефинансированию продолжают заключаться и в настоящее время. Сейчас немногим больше 5% от всех наших клиентов имеют кредиты в долларах», — говорится в пресс-релизе банка.
Чего добиваются валютные заемщики?
В конце 2014 — начале 2015 года ипотечники провели несколько массовых акций, требуя перевести кредиты в рубли по курсу на дату договора с банком. Ряд митингов и пикетов прошли в Москве, Санкт-Петербурге и других городах. В феврале заемщики дважды обратились с открытым письмом к президенту Владимиру Путину с просьбой вмешаться в ситуацию, а в конце месяца Общество защиты прав потребителей и Всероссийское движение валютных заемщиков подали иск к ЦБ с требованием признать незаконными бездействия Центрального банка РФ, выраженные в отсутствии защиты и стабилизации курса рубля.
Заемщики также предложили принять закон, который обязал бы банки пересчитать валютные кредиты в рубли по официальному курсу ЦБ на дату заключения кредитного договора. Таким образом, человек, получивший ипотеку, к примеру, в конце января 2005 года, должен будет погасить остаток долга, исходя из курса примерно 28 руб. за доллар. Авторы письма президенту подчеркнули, что не просят списать им долги, но готовы исполнять лишь «справедливые» обязательства, выраженные в национальной валюте, а потому просят президента повлиять на «скорейшее принятие соответствующих решений на государственном уровне».
В январе 2015 года владельцы валютной ипотеки начали в массовом порядке отказываться от платежей, предлагая банкам пересчитать остаток долга по курсу на дату договора плюс 30%. Другой вариант, на который готовы пойти заемщики, — перевод по текущему курсу в рубли после списания 60% ссудной задолженности.
Собирается ли государство принимать участие в решении этой проблемы? Что уже сделано?
В конце января 2015 года ЦБ рекомендовал банкам «рассмотреть вопрос о реструктуризации» валютной ипотеки по курсу ЦБ на 1 октября 2014-го — 39,39 руб. за доллар и 49,98 руб. за евро. Рекомендация не является обязательной для исполнения.
20 апреля 2015 года премьер-министр Дмитрий Медведев подписал постановление о предоставлении помощи отдельным категориям ипотечных заемщиков (не только валютных) — тем, чьи доходы в рублях снизились на 30%, а также тем, чьи платежи увеличились на 30% при переводе валюты в рубли. Как говорится в справке к постановлению, планировалось оказать помощь 22,5 тыс. заемщиков. Для реализации постановления Медведев 21 апреля подписал документ об увеличении уставного капитала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию на 4,5 млрд руб.
На эту программу Медведев ссылается и теперь, отвечая на вопросы о помощи заемщикам. Но сами пострадавшие утверждают, что помощи не увидели: «это [информация о 4,5 млрд руб.] очередной вброс банковского лобби», говорится на страничке Всероссийского движения валютных заемщиков в Facebook.
«Не следует забывать, что это [ипотека в валюте] был выбор и расчет тех людей, которые брали на себя некие обязательства именно на тех условиях, которые сейчас приводят к очень затруднительной ситуации», — заявил в четверг, 28 января, пресс-секретарь президента РФ Дмитрий Песков. По его словам, «говорить о том, что существуют какие-то готовые решения для этой проблемы, к сожалению, не представляется пока возможным».
Почему банки не соглашаются на условия заемщиков?
Банки утверждают, что не могут предоставить заемщикам скидку, так как сами занимали деньги в валюте. «Прежде чем выдать кредит, мы привлекали кредит в этой же валюте», — заявил 28 января зампред правления банка «ДельтаКредит», входящего в группу Societe Generale, Денис Ковалев. Если бы все банки последовали рекомендации ЦБ, им пришлось бы зафиксировать убытки в размере примерно 65 млрд руб., рассказывал «Интерфаксу» источник в правительстве.
В ответ на это куратор валютных ипотечников банка «ДельтаКредит» Снежана Ярощук отметила, что банки «привлекали средства в валюте на международных рынках в среднем по 2% и продавали их в России в виде ипотечных продуктов минимум под 10%» — и эта информация «общеизвестна».
Предполагалось, что банки смогут отражать расходы от конвертации валютного кредита в рубли как «расходы будущих периодов»: это помогло бы им избежать больших одномоментных убытков — позволило бы отражать эти убытки частями в течение срока кредита. Но представители банков говорили, что даже это не заставит их работать с нерыночным курсом.
Что предлагают банки?
Пока банки предлагают клиентам рефинансирование по рыночному курсу или платежные каникулы. Ряд банков также предложил собственные программы рефинансирования ипотеки. Например, в начале 2015 года ВТБ24 сообщил своим клиентам, что готов рефинансировать их валютный долг по текущему курсу, но по сниженной ставке. Также заемщикам предложили «кредитные каникулы» на срок 6–12 месяцев, во время которых можно будет уплачивать только проценты по ипотеке. До июня 2015 года в банке также действовала программа рефинансирования, в рамках которой заемщику предлагалась сниженная процентная ставка без перевода долга в рубли. Более радикально к решению проблемы валютных заемщиков подошли в Газпромбанке, где в октябре 2015 года валютным заемщикам предложили платить по курсу 50 руб. за доллар. В понедельник, 25 января, о пересчете платежей по ипотеке по курсу 60 руб. за доллар объявил Совкомбанк. Акция продлится до конца 2016 года. В четверг, 27 января, Абсолют Банк предложил валютным заемщикам конвертировать долги по льготному курсу 57–65 руб. за доллар по ставке 12% годовых.
Сколько стоит проблема валютной ипотеки?
Потери российских банков от перевода обязательств заемщиков по валютным ипотечным кредитам в рубли по рекомендованному ЦБ РФ курсу на 1 октября 2014 года могут составить около 65 млрд руб., в марте 2015-го сообщал «Интерфакс» со ссылкой на оценки Банка России, которые давались на правительственных совещаниях. Тогда доллар стоил 55–60 руб. С учетом текущего курса (77 руб. за доллар.) убытки банков от рефинансирования валютной ипотеки могут быть существенно выше. По данным ЦБ на 1 декабря, в России было выдано 122 млрд руб. кредитов в валюте, или (по курсу на 1 декабря) $1,83 млрд. Для рефинансирования этого долга по курсу, предложенному ЦБ, потребуется около 70 млрд руб. (если считать, что объем выданных кредитов остался примерно таким же).
Кто виноват в проблеме валютных заемщиков?
Заемщики обвиняют государство и ЦБ, которые, по их мнению, допустили обвал экономики и отправили рубль в свободное плавание, и банки, которые отказываются признать, что валютные риски — не только проблема граждан.
Юрист всероссийской организации валютных ипотечников Максим Греков винит прежде всего ЦБ: «Если бы в 2008–2009 годах ЦБ проанализировал первый пик кризиса и выпустил нормальные рекомендации банкам по работе с валютными заемщиками, все было бы по-другому».
Директор кредитного департамента СДМ-банка Сергей Козлов говорит, что в произошедшем виноваты прежде всего заемщики. «У них был такой мотив — их жадность», — уверен он. По словам Козлова, до декабря 2014-го, когда произошел резкий рост курсов валют, ставки по кредитам в валюте были ниже на 4–5 п.п., чем по рублевым кредитам, и при стабильном курсе это была существенная выгода. При этом мотивацию банков выдавать такие кредиты Козлов объясняет необходимостью банка формировать надежные активы в валюте.
Приблизительно ту же позицию занял ЦБ. Еще год назад выступая в Госдуме, председатель ЦБ Эльвира Набиуллина заявляла, что ответственность лежит на клиентах банков. «Нужно не забывать, что люди несут ответственность за решения, которые они принимают, и за то, какие риски на себя берут», — говорила она.
Тот же «ДельтаКредит» сетовал, что валютные заемщики могли еще в 2015 году воспользоваться предложенными схемами рефинансирования: например, в апреле того года доллар стоил 52–54 руб., а банковская ставка составляла 11% годовых. Но с конца 2014 года только 35% заемщиков перевели ипотеку в рубли.
Были ли такие ситуации в других странах? И как они разрешались?
Пик валютного ипотечного кредитования в Польше пришелся на 2008 год: тогда почти 70% кредитов было взято в иностранной валюте, большинство — в швейцарских франках. Во время финансового кризиса курс злотого упал, таким образом, поляки столкнулись с увеличением своей задолженности из-за разницы в обменном курсе.
Летом прошлого года в Польше была начата подготовка законопроекта, который позволил бы 20% заемщиков, приобретших небольшие квартиры, конвертировать кредит в злотые на льготных условиях. Разница между текущей стоимостью кредита и его стоимостью в злотых на момент выдачи должна быть погашена заемщиком только наполовину, вторую половину банк спишет. Эта конвертация может стоить $2,5 млрд.
В Венгрии в 2014-м правительство заставило работающие в стране банки, в том числе международные, конвертировать кредиты, выданные в иностранной валюте, в форинты по льготному курсу. По оценке ЦБ Венгрии, конвертации подлежали кредиты на $14 млрд, а банки могли потерять до $406 млн ежегодных платежей своих заемщиков. Валютные ипотечные кредиты венгров были конвертированы целиком с 1 февраля 2015-го, когда ставки по кредитам в форинте практически сравнялись со ставками в иностранной валюте (около 2%).
Что ждет тех валютных заемщиков, кто не сможет договориться с банком о приемлемых условиях рефинансирования?
По сути единственный вариант — это продажа заложенной квартиры самостоятельно или на торгах после обращения на нее взыскания по суду. Причем если стоимость квартиры выше суммы долга, то разница должна остаться заемщику.
Если денег не хватит на оплату полной задолженности по кредиту, можно пытаться применить процедуру банкротства. В теории она должна помочь избавиться от оставшегося долга перед банком. По мнению председателя Московской коллегии адвокатов «Арбат» Натальи Никольской, заемщик может объявить себя банкротом при определенных условиях: в частности, его имущества или заработной платы должно не хватать на погашение долга. «Если заемщик будет вести себя добросовестно, не прятать имущество, не уклоняться от выполнения всех обязанностей в процедуре банкротства, то в этом случае можно будет говорить о списании оставшегося долга перед банком», — считает она.
Никольская говорит, что у заемщиков еще остались возможности посудиться с банками, и сейчас юристы готовят серию таких исков, цель которых — получить льготные условия по реструктурированию валютного кредита. Однако пока судебная практика складывается не в пользу заемщиков. Например, в июне 2015 года Московский областной суд отменил принятое ранее Пушкинским городским судом решение, по которому клиентка банка ВТБ24 получила право погашать валютный ипотечный кредит исходя из курса 24 руб. за доллар.
Ипотечное кредитование под угрозой срыва
С началом этого года многие банки поняли, что развитие и стремительный рост ипотеки оказался явлением кратковременным.
Выдавая ипотечные кредиты, банки не слишком беспокоились о возврате кредитов и выдавали их под относительно небольшие проценты. Главное, что требовали кредитные организации – подтверждение соответствующим документом стабильного дохода потенциального заемщика. При этом многие банки при оформлении договора ограничивались лишь телефонным подтверждением полученной информации с места работы заемщика.
Выдав кредит, банки в большинстве своем обращались в Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое без проволочек рефинансировало кредит, и банк практически сразу получал полную сумму, эквивалентную выданному кредиту. И таких банков – клиентов АИЖК – было около 90%.
Однако в начале этого года из-за нехватки ресурсов АИЖК в несколько раз сократило объемы рефинансирования. Банки фактически оказались без надежного прикрытия, или один на один с заемщиком.
По свидетельству аналитика «Тройки Диалог» Ольги Веселовой, «сейчас банки испытывают с ипотечными кредитами ощутимые сложности. Одна из главных причин – для ипотеки нужны длинные пассивы, в которых банки сейчас испытывают большой дефицит. К тому же занимать деньги за рубежом для кредитования ипотеки – дело довольно сложное, требующее времени. В связи с этим банки сейчас снизили объемы кредитования и такого роста, как в прошлые годы, когда этот показатель доходил до 116%, уже нет. Банки пока не отказываются от программ кредитования. Во всяком случае, они об этом не объявляют, но то, что сейчас наблюдается сокращение темпов роста по объему кредитования – очевидно. В этом году наиболее вероятный рост составит 25%. Хотя банки не закрывают программы ипотечного кредитования, фактически они ужесточают требования к потенциальным заемщикам, повышают ставки по кредитам, что объективно ведет к сокращению программы».
Более того, очень быстро выяснилось, что заемщики (уже взявшие кредит) или потенциальные заемщики далеко не всегда обеспечены стабильными доходами, необходимыми для погашения кредитов. Среди них появились и откровенные обманщики, желающие любыми способами получить кредит, но и не думающие его возвращать.
Многие банки не нашли ничего лучшего, как постепенно сворачивать ипотечные проекты, другие значительно повысили процентные ставки для того, чтобы ограничить число обращений за кредитами. Большинство банков не решились брать в залог еще не построенное жилье своих клиентов ввиду того, что законодательство в этом вопросе далеко не однозначно гарантировало банкам права на жилье клиента, если он оказывался неплатежеспособным. К тому же девелоперы вполне могли заморозить строительство в случае, если среди претендентов на строящееся жилье часть оказалась некредитоспособной.
Круг замкнулся. Любопытно то, что предвидеть подобную ситуацию было не так уж сложно. На самом старте ипотечной программы было очевидно, что население просто по объективным причинам не способно быть добросовестным заемщиком. К примеру, средний заработок россиян составляет сейчас 15,5 тыс. рублей в месяц, тогда как цены на строящееся жилье достигают нескольких тысяч долларов за кв. метр. Ясно, что взять огромную сумму в кредит и вернуть ее, при этом с процентами, вещь для среднего россиянина явно непосильная.
По словам руководителя группы по вопросам кредитования Ассоциации российских банков (АРБ) Екатерины Прокопцевой, «с конца прошлого года на ипотечном рынке возникла сложная ситуация, которая связана с ипотечным кризисом в США. Денег на финансирование ипотечной программы у АИЖК стало меньше – на этот год было выделено 640 млрд. рублей, что явно недостаточно, поскольку клиентами АИЖК было подавляющее число банков, занимавшихся ипотечным кредитованием. В последние месяцы дело доходило до того, что АИЖК отказывало некоторым банкам в рефинансировании, и выданные кредиты остались на балансе этих банков. Агентство также ужесточило свои требования к банкам по выдаче кредитов. Это привело к тому, что часть банков, а это в основном мелкие и средние, свернули свои программы ипотечного кредитования, часть ужесточило свои требования к заемщикам. Во многом это объясняется тем, что данные банки не имеют выхода на международный рынок кредитования. Но и крупные банки в кризисной ситуации в США не могут быстро получить кредит за рубежом».
Правда, по словам Прокопцевой, деньги на ипотечном рынке вскоре должны появиться – с принятием закона об использовании пенсионных средств для кредитования постепенно открываются и зарубежные банки для российских кредитных организаций.
Как бы то ни было, но наиболее вероятный результат развития ситуации на ипотечном рынке – его тихое и постепенное сокращение, отказ от широкого использования ипотеки и поиски новых способов обеспечить жильем нуждающихся россиян.
Благосостояние среднего класса, бравшего валютную ипотеку в лучшие годы, под угрозой
Благосостояние среднего класса, бравшего валютную ипотеку в лучшие годы, под угрозой. Как выяснила “РГ”, большинство российских банков вряд ли пойдет на совет Банка России реструктурировать долги валютных ипотечников. Кредиторам это будет просто невыгодно. Чтобы избежать социальной напряженности, государство должно запустить программу реструктуризации ипотеки, советуют эксперты “РГ”.
В конце прошлой недели заемщики долларовой ипотеки смогли несколько выдохнуть: ведомство Эльвиры Набиуллиной опубликовало письмо-рекомендацию банкам. В нем мегарегулятор предложил реструктурировать валютную ипотеку посредством ее конвертации в рубли. ЦБ советует при такой конвертации придерживаться официального курса иностранной валюты по отношению к рублю, установленного Банком России на 1 октября 2014 года (то есть 39,38 рубля за доллар).
Судя по всему, не так много банков готовы прислушаться к этим рекомендациям. По словам финансового омбудсмена Павла Медведева, кредитным организациям подход ЦБ невыгоден. “Банки должны обслуживать валютные депозиты по нынешнему курсу, ведь именно из них банки черпают ресурсы для кредитования”, – заявил он “РГ”.
С ним не соглашается президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян. Он считает, что на реструктуризацию валютной ипотеки по параметрам, предложенным Центробанком, пойдет “достаточное, немалое количество банков”. Но что ими может двигать? По мнению банкира, кредиторы могут на это пойти, исходя из мотивации сохранить уже имеющегося клиента. Случаи, когда банки будут идти навстречу заемщикам, будут точечными, потому что это будет создавать нехорошие прецеденты для рынка, для банков, для оценки будущего риска по заемщикам, заочно спорит с Гарегином Тосуняном старший научный сотрудник РАНХиГС при президенте РФ Михаил Хромов.
Кто же эти заемщики? Во-первых, в нашей стране валютных заемщиков ипотеки примерно 2 – 3 процента от всей совокупности ипотечников. Во-вторых, по словам Медведева, это очень разные люди. Ему известны случаи, когда кто-то на валютную ипотеку купил пять квартир, а кто-то воспользовался таким же кредитным продуктом, являясь матерью-одиночкой с пятью детьми. “Первый случай – это предпринимательский риск, а второй – отсутствие финансовой грамотности, чтобы понимать, что кредит надо брать в валюте дохода”, – рассказывает омбудсмен.
Медведев убежден, чтобы эти люди не остались на улице, государство должно помочь им, воспользовавшись схемой 2009 года. Тогда некоторые заемщики получили возможность уменьшить месячные платежи, но растянуть выплату на более длинный срок. Это на некоторое время разгружало семьи заемщиков от платежей. “Поэтому и сейчас нужно решить арифметическую задачу: есть такие, которым надо помогать, а есть те, которым помогать категорически не надо”, – говорит финансовый омбудсмен.
С таким подходом согласен и Гарегин Тосунян. Он говорит, что государство должно всех ипотечников разбить на категории. Это не только защитило бы население социально, но и стало бы драйвером роста для отечественной строительной отрасли. “Сейчас, к сожалению, у нас нет акцента на помощь малоимущим заемщикам”, – сетует банкир. Но при возможной реструктуризации, продлении выплат и моратория на обслуживание долгов заемщики валютной ипотеки должны иметь меньше оснований для такой льготной реструктуризации, как пересчет по курсу на 40 процентов ниже рыночного, добавляет Михаил Хромов.
Как взять и где получить ипотеку в валюте и какой окажется процентная ставка по ней?
Под валютной ипотекой понимается стандартный ипотечный кредит, выданный банком в валюте, отличной от рубля. Чаще всего она оформляется в евро или долларах, но законом не запрещаются и иные валюты кредитования (японские йены или швейцарские франки).
Условия для её предоставления: где её взять и как получить?
В свое время в России отмечался настоящий бум валютного ипотечного кредитования. Ипотеку в долларах и евро имели в свое портфеле практически все российские банки.
И заемщики охотно пользовались такими предложениями.
Нередко банки сами навязывали валютную ипотеку, одновременно отказывая заемщикам в выдаче кредита в рублевом эквиваленте. Выбор в такой ситуации был невелик: взять ипотеку в иностранной валюте или попрощаться с мечами о собственной квартире.
Последние изменения на валютном рынке и обесценивание рубля привели к тому, что интерес заемщиков к подобного рода продуктам уменьшился.
Многие люди, которые ранее оформили ипотечный кредит в валюте, оказались в крайне сложном финансовом положении.
Рубль по отношению к другим валютам упал более чем в два раза, а платеж в рублевом эквиваленте увеличился на ту же величину.
Ежемесячные взносы по ипотеке для некоторых семей превысил их совокупный доход.
Для банков валютные заемщики также создали немало проблем: объем безнадежной задолженности резко возрос, а качество их кредитного портфеля – ухудшилось. Банкам потребовалось потратить немало средств на реализацию квартир в счет погашения задолженности и создавать соответствующие подразделения.
Возросшие риски привели к тому, что сегодня валютную ипотеку можно встретить в кредитном портфеле ограниченного числа банков. Программы ипотечного кредитования в евро и долларах были свернуты в 2014-2016 годах в Сбербанке, ВТБ24, Дельтакредите, Юникредитбанке и пр.
Так, сегодня даже в Москве, где работают наибольшее число финансовых учреждений, готовы выдавать ипотеку в валюте два банка: Москоммерцбанк и Владпромбанк.
Таблица. Условия по валютному ипотечному кредитованию в 2017 году:
Банк
Валюта
Первый взнос
Процентная ставка
Сумма
Особые условия
20 % (40% без подтверждения дохода)
Только на приобретение залогового жилья
До 50% от стоимости покупки
Выбор схемы погашения: аннуитет или дифференцированный платеж
Сразу обращает на себя внимание более узкие временные рамки, предложенные для оформления ипотеки. Они составляют не более 5-15 лет.
Для сравнения классические кредиты могут выдаваться на период до 30 лет. Это требует от заемщика более высоких доходов для одобрения и выплатам по ипотеке.
Остальные программы ориентированы на действующих ипотечных заемщиков и предполагают рефинансирование валютной ипотеки, оформленной до экономического кризиса и девальвации рубля.
По ним заемщики могу рассчитывать на увеличение срока ипотеки, изменение валюты или даже списание части задолженности, что является своеобразным приятным бонусом для тех, кто решил воспользоваться ипотекой.
Каков процент по ней?
Валютная ипотека мало чем отличается от ипотечного займа в рублях.
Действительно, когда рубль стоил менее 35 долларов с учетом сниженной ставки на 3-5 п.п. переплата по валютной ипотеке была ниже, а ежемесячный платеж – вполне приемлемый. Более того такие выгодные условия позволяли клиентам приобрести за валюту жилье большее по площади.
Теперь процентная ставка по ипотеке в долларах или евро варьируется в диапазоне 9,5-11,5% (во Владпромбанке и вовсе 16%), что соответствует ставке по рублевым кредитам или даже выше нее. Конечная величина ставка зависит от первого взноса и срока по ипотеке, а также способа подтверждения доходов.
Требования к заемщику
К ипотечным заемщикам предъявляется ряд требований:
- хорошая кредитная история, отсутствие активных просрочек;
- возраст от 18 до 65 лет (в ряде случаев возрастной ценз сокращен до 23-60 лет);
- наличие стабильных доходов для выплат по кредиту;
- наличие официального места работы: общий трудовой стаж не менее года (стаж на последнем месте – от полугода);
- российское гражданство.
Требования к помещению
Основное требование к предмету покупки: недвижимость должна быть ликвидной, т.е. банк сможет в любой момент продать ее в случае невыплаты заемщиком своих обязательств.
Приобретаемая на заемные средства квартира не должна располагаться в аварийном или ветхом жилфонде; в доме, подлежащего сносу.
Она должна иметь отдельный санузел и кухню, подключение ко всем необходимым сетям (электроэнергии, газоснабжению и пр.), состояние кровли должно иметь пригодное состояние (для жилья на последнем этаже).
Поручительство
В большинстве банков требуется поручительство супргуги(а) для получения ипотеки. В некоторых ситуациях вторую половину могут привлечь в качестве созаемщика по ипотеке.
Залог
В качестве залога выступает приобретаемый объект недвижимости. Это служит гарантией для банка, что заемщик продолжит выполнять свои обязательства.
Также встречаются предложения на покупку недвижимости под залог имеющейся недвижимости, но сегодня исключительно в рублях.
Документы
Для получения ипотеки потребуется предоставить стандартный комплект документов:
- общие (паспорт, ИНН, СНИЛС и пр.);
- документация по доходам и занятости (справки 2-НДФЛ, по форме банка) – без подтверждения доходов;
- документация по недвижимости (выписка из домой книги, ЕГРП, техпаспорт, отчет оценщика о рыночной стоимости жилья; для новостроек – инвестдоговор или договор участия в долевом строительстве);
- документация по семейному положению.
Заключение
Практика показала, что в нестабильных рыночных условиях и с учетом свободного курса рубля валютная ипотека – не лучшие способ решения жилищного вопроса.
Ознакомьтесь ниже с аналитическим видео по валютной ипотеке:
Тем не менее, такие программы по прежнему встречаются в некоторых банках и по всей видимости направлены на заемщиков, имеющих доходы в иностранной валюте.
Угроза исчезновения валютной ипотеки как одного из видов кредита
Банки Сегодня Лайв
Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим
А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.
Валютная ипотека — это самостоятельный вид кредита. От рублевой ипотеки, в целом, кроме валюты, практически ничем не отличается. Конечно, данный вид не столь популярен среди простого населения. В рамках последнего десятилетия пользователями валютных кредитов являются лишь состоятельные граждане. Почему в последние годы заемщики валютной ипотеки терпят трудности. В данной статье разберемся, что привело валютных заемщиков к «долговой яме», «кто виноват» и какие пути решения предпринимает наше государство для решения возникшей существенной проблемы?
Крах валютной ипотеки? Как все начиналось…
Валютная ипотека – это целевой займ на покупку жилья. Под залог приобретаемого объекта. В отличие от привычной классической (рублевой) ипотеки, валютный кредит выдается не в национальной валюте.
Заемщик сам выбирает валюту для получения займа: это может быть доллар, евро, швейцарский франк или даже японская йена !
Валютная ипотека сама по себе не очень пользуется спросом среди россиян. Многие граждане, оформившие валютный кредит на жилье признаются, что это было прекрасной альтернативой, так как заявки по рублевой ипотеке банки не одобряли. Да и процентные ставки по валютной ипотеке существенно ниже. И вот, в период 2006-2008 годов валютная ипотека начала набирать свою популярность не только в крупных городах, но даже и в регионах.
Как раз в то время ставки по валютной ипотеке были максимально низкими, а доллар неизменно падал. Ведь вместе с ним автоматически уменьшался ежемесячный платеж по кредиту. И ипотека в валюте казалась идеальным вариантом решения проблем с жилищным вопросом. В 2008 году произошел резкий спад долларового значения до 23 рублей, что привело к еще большему ажиотажу «выгодного» кредита.
Банки же, безусловно, тоже получали очевидную выгоду от сделок по валютной ипотеке. Дело в том, что, как правило, на выдачу таких кредитов шли заемные средства банка. Например, банк брал внешний кредит в евро под 3%, а выдавал заемщикам под 8-10%. Выгода существенна.
Но в начале 2009 года доллар и евро резко выросли в цене.
В феврале 2009 года доллар достиг максимального для себя значения по тем временам — в 36,17 рублей !
Подавляющее большинство валютных заемщиков перестали иметь возможность выполнять свои долговые обязательства. По данным АИЖК, в 2009-2010 годах валютная ипотека резко потеряла актуальность. Население просто перестало рассматривать данный вид кредита как альтернативу к рублевым займам.
Так, по итогам 2010 года в совокупности было выдано всего лишь 1500 валютных ипотечных кредита. А в последующие годы эта цифра снижалась стремительными темпами. По данным Центробанка Российской Федерации, по итогам 2017 года было зарегистрировано лишь 10 сделок по валютной ипотеке. Валютой всей сделок являлся доллар. В то время как численность выданных рублевых кредитов на жилье в 2017 году достигла 50 тысяч.
Актуальные проблемы заемщиков валютной ипотеки в 2018 году и пути их решения
В данный момент самой главной проблемой, с которой столкнулись заемщики валютной ипотеки, это то, что ежемесячный платеж по кредиту составляет более половины, а у некоторых заемщиков даже более 100% дохода семьи. Другим же весьма неприятным фактом является то, что, по расчетам, совокупные ипотечные выплаты в разы превысят стоимость ипотечного жилья в рублевом эквиваленте. То есть, даже если продать ипотечное жилье, то денег от данной сделки не хватит, чтобы полностью покрыть долг перед банком.
Что же делать заемщикам, попавшим в «финансовую яму», благодаря валютной ипотеке? Первым делом, при отсутствии возможности погашения долга, необходимо обратиться в банк – кредитор. В сложившейся ситуации на рынке валютной ипотеки, банки предлагают заемщикам реструктуризировать или рефинансировать валютный кредит. При этом обязательно должны соблюдаться следующие критерии:
- Новый кредит выдается исключительно в рублевой валюте. Это будет выгодно особенно тем заемщикам, у которых остались небольшие суммы задолженности.
- Сумма кредита не должна превышать текущей рыночной стоимости жилья;
- Ежемесячный платеж заемщика по новому кредиту не должен будет превышать 45% от совокупного дохода семьи;
- Оформление кредитных каникул должно сопровождаться и дополнительными мерами поддержки заемщика (например, одновременно, с единовременной компенсацией государственной поддержки);
- Любые вопросы валютных заемщиков должны быть решены с помощью бесплатных юридических и финансовых консультаций.
Однако финансовые эксперты призывают несколько раз оценить ситуацию перед решением рефинансирования кредита.
Переводить валютный кредит в рублевый есть смысл тогда, когда стоимость валюты находится на самом низком уровне !
Но как раз в такие моменты все забывают о своих прошлых проблемах и на такой шаг уже не идут. Не думая, что снижение валютного курса – снова может оказаться лишь временным явлением. Ведь даже самые опытные финансовые аналитики не могут дать точного прогноза, как будет вести себя валюта даже в самом ближайшем будущем.
Реакция банков на сложившуюся ситуацию по валютным кредитам
Банки вместе со своими клиентами так же ощущают и испытывают кризис, ведь им приходится идти навстречу заемщикам, попавшим в трудную финансовую ситуацию. Тем самым, банк лишает себя существенной коммерческой выгоды. Если все банки шли на уступки и «прощали» долги валютным ипотечникам, то речь шла бы о 50-70 миллиардов рублей недополученной прибыли.
На сегодняшний день в России насчитывается более 100 тысяч валютных заемщиков, подавляющая часть из которых, «ипотечники».
Глава Министерства Финансов Российской Федерации считает, что ситуацию каждого проблемного валютного заемщика нужно рассматривать исключительно индивидуально.
По словам Главы крупнейшего коммерческого банка страны, Сбербанк планирует реструктуризировать все валютные кредиты, парируя это тем, что их насчитывается не так много – всего 2 тысячи. В банке разработана специальная система по работе с клиентами именно валютной ипотеки. Греф намерен в скором времени решить все проблемы, связанные с проблемными заемщиками валютной ипотеки в своем банке и окончательно закрыть данную тему.
В стороне от сложившейся ситуации не остаются и другие банки. Практически каждый коммерческий банк тем или иным образом решает вопрос с «проблемными» валютными кредитами.
Например, «Газпромбанк», Банк «Хоум Кредит», «Совкомбанк», и «Абсолютбанк», отреагировали на массовые просрочки валютных кредитов следующим образом: для платежей по валютной ипотеке установили курс ниже текущего: от 45 до 55 рублей за 1 доллар.
А «Банк Москвы» и «ВТБ-24» в качестве помощи своим заемщикам предложили следующий вариант решения проблемы: передать залоговое жилье в собственность банку за счет частичного списания долга. А остаток доплатить, арендуя эту же квартиру за символическую плату. При чем, после полного погашения долговых обязательств, заемщику будет дано право выкупа данной квартиры (только уже с помощью рублевой ипотеки).
В том, что тысячам клиентов пришлось терпеть финансовые трудности, однозначно не стоит винить банковские учреждения!
Президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян комментирует: «Не объективно обвинять банки в навязывании валютной ипотеки своим клиентам. Ведь клиент, в конечном счете, сам решает, в какой валюте ему брать кредит. Сумма валютных кредитов всего-навсего составляет 4% от общего объема ипотечного кредитования».
Кстати, наибольшие по объему портфели валютой ипотеки имеют следующие банки:
- Банк ВТБ;
- «ДельтаКредит» Банк;
- «Москоммерцбанк»;
- «Сбербанк»;
- «Райффайзенбанк»;
- «Совкомбанк».
Тогусян, присутствующий на очередном митинге по проблемам ипотечных заемщиков призвал граждан самостоятельно решать вопрос: а именно, обращаться в свой банк-кредитор или подавать иск в суд с просьбой о помощи (разработкой индивидуального предложения). Государство, в свою очередь, так же не остается в стороне и помогает своим налогоплательщикам.
Центральный Банк России: предотвратить и обезопасить валютные риски
Регулятор банковской системы страны решил не обходиться введением стандартных мер поддержки валютных ипотечников, а пошел по пути глобальной перестройки. То есть, во избежание повторение такой же ситуации в будущем, Центробанк косвенно подавляет интерес к валютной ипотеке как самих банков, так, в первую очередь, и клиентов.
Никто не застрахован от роста или падения валюты, поэтому валютная ипотека – это всегда риск. Хотя в благополучные времена многих так и тянет испытать судьбу, надеясь на определенную выгоду.
4 марта 2015 года был подписан документ, согласно которому были скорректированы требования к обязательным нормативам коммерческих банков. Изменения были внесены с целью пресечения чрезмерных рисков в сегменте валютного ипотечного кредитования. Безусловно, это и повлекло за собой резкое снижение темпов выдачи ипотечных кредитов в иностранной валюте.
В пункте 1.3 Указания Центробанка № 3566-У от 16 февраля 2015 года «О внесении изменений в Инструкцию Банка России от 3 декабря 2012 года № 139-И «Об обязательных нормативах банков» прописано, что с 1 апреля 2015 года все банки, при расчете достаточности капитала для валютной ипотеки, будут обязаны применять повышенные коэффициенты риска.
Таким образом, Центральный Банк РФ вдвое увеличил коэффициент риска: с 150% до 300%.
Чем выше коэффициент риска, тем ниже достаточность капитала !
Степень достаточности капитала = Собственные средства банка / активы, взвешенные с учетом риска.
Заемщики, осознавшие безвыходность ситуации, просили пересчитать сумму их ежемесячного платежа по курсу 39,38 рублей за 1 доллар и 49,98 рублей за 1 евро. Центробанк здраво оценил данное предложение и порекомендовал банкам серьезно рассмотреть его. Однако же все банки единогласно отклонили данное предложение. После этого, в январе 2015 года в банковском секторе установилась единая система возможной помощи валютным заемщикам, которая делится на 2 варианта:
- Передача таких кредитов на баланс АИЖК;
- Государственное субсидирование.
В Думе работает группа, которая объединила депутатов, представителей Центрального Банка РФ, представителей Министерства Финансов РФ, и руководителей тех банков, у которых больше всего валютных должников. Александр Жданов, исполняющий обязанности директора департамента банковского регулирования ЦБ, комментирует: «Многие банки в принципе готовы адекватно рассматривать предложения заемщиков по реструктуризации кредита и искать взаимоприемлемые возможности. Сейчас мы активно рассматриваем вопрос, чтобы дать банкам рекомендации по осуществлению этой реструктуризации».
Правительственные меры помощи ипотечным валютным заемщикам
Около 3 лет назад для решения проблем валютных заемщиков была создана антикризисная комиссия во главе с первым вице-премьером Игорем Ивановичем Шуваловым. Антикризисная комиссия обсуждала насущные проблемы, связанные с валютной ипотекой. По итогам обсуждений, была дана общая рекомендация коммерческим банкам страны, имеющим крупные валютные портфели, о введении системы ежемесячной отчетности о состоянии данных портфелей.
На поддержку заемщиков, имеющих реальные финансовые трудности по выплате кредита, государством было выделено 4,5 рублей миллиарда целевых средств. Однако эти средства направились на помощь заемщикам не только валютной, но и рублевой ипотеки.
В настоящее время банки представляют правительству информативный отчет о количестве реструктурированных кредитов. Это существенно помогает властям оперативно реагировать на изменения в ситуации с рынком валютной ипотеки.
Генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Николаевич Семеняка заявляет, что «В скором времени будут разработаны более усовершенствованные механизмы помощи валютным заемщикам». Для создания данных механизмов необходимо будет, первым делом, определиться с первичными и вторичными критериями оказания данной помощи.
20 апреля 2015 года вступило в силу Постановление о реструктуризации ипотеки № 373, одобренное и подписанное Д.А. Медведевым. Главным субъектом, под контролем которого должен был быть реализован данный проект, являлось Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Изначально проект носил срочный характер, однако с течением времени, оценивая актуальную ситуацию в стране, проект продлевался. Так, в июле 2017 года государством было выделено дополнительно еще 2 млрд. рублей на поддержку проблемных заемщиков.
Спустя месяц вышло Постановление № 961, которое полностью регламентировало новые условия участия в программе помощи заемщикам.
Законодательное собрание Санкт-Петербурга в 2016 году внесла на рассмотрение Законопроект о внесении изменений и дополнений в отдельные законодательные акты Российской Федерации. В данном Законопроекте предлагалось установить запрет на заключение физическими лицами кредитных договоров в иностранной валюте не в целях осуществления предпринимательской деятельности. Однако финансовые эксперты при президенте РФ однозначно отвергли идею запрета валютной ипотеки, опираясь на то, что данное действие будет противоречить законам. Совет по кодификации и совершенствованию гражданского Законодательства разделил мнение с главными экспертами страны и предложил реструктуризировать кредиты по закону «О банкротстве».
Перспективы развития валютной ипотеки в России в ближайшие годы
Случившееся дало урок многим россиянам. Валютная ипотека практически полностью потеряла свою актуальность. К тому же, в сложившейся экономической ситуации в стране и в мире в целом, брать ее стало не так уж выгодно, как раньше. Позволить такой риск могут лишь состоятельные граждане либо те, кто стабильно получает доход в валюте.
Директор ипотечного отделения строительной компании ГК «МИЦ» Константин Шибецкий комментирует: « На мой взгляд, в выигрыше всегда остаются те, кто берет ипотеку в рублях. При этом не важно, в какой валюте заемщик получает заработную плату».
Так неужели валютную ипотеку совсем перестанут рассматривать как альтернативный вид кредита? Скорее всего, да. По данным Центробанка, доля вновь выданных валютных ипотечных кредитов мизерна, и в ближайшее время расти будет вряд ли. Так, согласно данным Центрального Банка РФ,
К сожалению, или же к лучшему, но финансовые аналитики резюмируют, что «рынок валютной ипотеки стоит на грани вымирания. В ближайшее пятилетие ничто не обещает его реанимацию».
На комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.
Источники:
http://findept.ru/kredity/articles/programmy-kreditovaniya-dollarovoj-ipoteki-pod-ugrozoj/
http://www.rbc.ru/finances/28/01/2016/56aa15d79a7947e9c9a83bdc
http://wek.ru/ipotechnoe-kreditovanie-pod-ugrozoj-sryva
http://www.ludiipoteki.ru/news/index/subsection/expert-opinion/order/read/entry/programma-restrukturizacii-ipoteki/
http://urist.club/kredit-fiz-l/tselevoj-k/ipoteka/vidy-i/valyutnaya/usloviya.html
http://bankstoday.net/last-articles/ugroza-ischeznoveniya-valyutnoj-ipoteki-kak-odnogo-iz-vidov-kredita
http://calcus.ru/kreditnyj-kalkulyator
(пока оценок нет)
Загрузка...