Январское сокращение ипотечного кредитования

Сезонное сокращение выдачи ипотеки банками в январе оказалось меньшим

Сезонное сокращение выдачи ипотеки банками в январе оказалось меньшим, чем в предыдущие годы, свидетельствует статистика Центрального банка (ЦБ). Игроки рынка объясняют такую динамику как рекордным спросом декабря прошлого года, часть которого была удовлетворена уже в январе, так и тем, что интерес граждан к ипотеке подогревается ожиданиями роста ставок.

В январе российскими банками было выдано 33,4 тыс. ипотечных кредитов на сумму 38,2 млрд руб., следует из данных, опубликованных ЦБ. Объем выдачи ипотеки в январе в 2,6 раза меньше результатов декабря 2011 года, когда было выдано ипотеки на 99,6 млрд руб., однако сезонное падение в январе к декабрю в этом году ниже, чем в прошлые годы, при существенном росте в абсолютном выражении. Так, в январе 2011 года выдача сократилась к декабрю 2010 года в 3,2 раза (с 64,8 млрд руб. до 20,4 млрд руб.), а в январе 2010 года падение к предыдущему месяцу составило 3,3 раза (с 27,9 млрд руб. до 8,4 млрд руб.).

“У нас, как и в целом по сектору, сезонное январское снижение выдачи ипотеки в этом году было не таким значительным, как в прошлые годы”,— указывает зампред правления ВТБ 24 Анатолий Печатников. В частности, в январе 2012 года выдача ипотеки ВТБ 24 по сравнению с декабрем 2011 года сократилась в 2,3 раза — с 13,6 млрд руб. до 5,7 млрд руб., тогда как в январе 2011 года сокращение по сравнению с декабрем 2010 года было троекратным — с 5,6 млрд руб. до 1,9 млрд руб. Снижение влияния сезонного фактора отмечают и в Росбанке, у которого в текущем году выдача в январе сократилась к декабрю в 2,2 раза (с 1,04 млрд руб. до 470 млн руб.) против падения в 3,2 раза годом ранее (с 405 млн руб. до 126 млн руб.).

“Такую динамику можно объяснить рекордным декабрьским спросом, в результате чего по ряду заявок выдача была оформлена в январе,— указывает господин Печатников.— А также тем, что спрос граждан на ипотеку до сих пор подогревается ожиданиями роста стоимости жилья и роста ставок по ипотеке”. “Люди торопятся брать ипотеку в ожидании повышения процентных ставок, о котором эксперты говорят с осени 2011 года”,— соглашается заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Росбанка Ольга Докучаева. По словам Анатолия Печатникова, средняя ставка по ипотечным кредитам в рублях у ВТБ 24 в январе составляла 11,7% годовых, а в феврале банк повысил ставки по ипотеке на 0,7 процентного пункта. В целом по системе ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях за январь выросла с 11,6% до 11,8% годовых в рублях.

На тот факт, что граждане торопятся реализовать спрос на ипотеку при нынешних условиях, указывает и снижение средней суммы кредита. Снижение средней суммы кредита в целом по системе с 1,37 млн руб. в декабре прошлого года до 1,15 млн руб. в январе, вероятно, связано с тем, что люди, планирующие улучшить свои жилищные условия, стремятся это сделать, пока ставки по ипотечным кредитам находятся на комфортном уровне, комментирует руководитель аналитического центра АИЖК Анна Любимцева. “У нас средняя сумма кредита в январе снизилась примерно на 10% к предыдущему месяцу”,— говорит зампред правления Райффайзенбанка Андрей Степаненко. “Средняя сумма кредита в Росбанке в январе 2012 года уменьшилась по отношению к декабрю 2011 года примерно на 12% — до 1,6 млн руб., что может свидетельствовать о том, что кредиты берут люди с более низким доходом”,— подтверждает Ольга Докучаева. “Все наши партнеры-риэлторы отметили спрос на инвестиционные покупки, то есть когда люди просто покупали за наличные то, что могли себе позволить,— указывает на еще одну причину зампред правления Абсолют-банка Иван Анисимов.— В недвижимости это в основном новое жилье экономкласса, и, возможно, частично эти покупки финансировались небольшими ипотечными кредитами”.

Январское сокращение ипотечного кредитования

Начало 2015 года показало снижение количества оформление ипотеки на одиннадцать процентов в сравнении с зимним периодом 2014 года. Банки предоставили 43 тысячи гарантий на сумму 70 млрд. рублей. Уменьшились и средние показатели рублевых залогов, составившие 1,6 млн. руб., вместо 1,7 млн. руб. по результатам прошлого года. Данную информацию сообщил АИЖК, опираясь на сведения Центробанка России. Ставка в январе по кредитам составила более 14% годовых, что явилось наибольшей величиной, начиная с 2010 года. Все вышеприведенные сведения касаются активов, предоставленных банками в первом месяце текущего года, но разрешение на их выдачу было оформлено в прошлом году.

Новый финансовый этап принес рост наименьших ставок по ипотекам до 14,5-16%. Специалисты прогнозируют дальнейшее увеличение значений процентов при существующих тенденциях в банковском секторе. Количество каузативов, выплаты по которым отложены на три и более месяца, в январе возросло с 2,1% до 2,3 %. В цифровом исчислении это составляет более 8 млрд. рублей или 49 %, в то время, как рост залогового портфеля определен 32,7 %.

Но сравнивая с другими кредитными линиями, ипотечные ссуды остались наиболее привлекательным элементом гарантийного субсидирования граждан. Так, например, потребительские кредиты за январь этого года уменьшились на 42,4% в сравнении с зимой 2014 года. А количество залогов по ипотеке, как говорилось выше, сократилось лишь на 11%. В суммарном объеме выдачи кредитов физическим лицам процент ипотек вырос на 6,4 пункта, сравнивая с позицией 2014 года. Он достиг наивысшего показателя в 21,2 %.

АИЖК сделало оптимистический вывод о том, что падение курса рубля и общее положение банковского сектора пока не отразились на строительстве жилья. По всей территории России создано более 6 млн. кв. метров, что на 34% больше, чем на соответствующий период 2014 года. Из них граждане за личные и кредитные финансы ввели в строй 2,7 млн. кв. метров (прирост 43%), а индустриальные площади составили 3.4 млн.кв. метров (прирост 27%). Агентство прогнозирует дальнейшее строительство объектов, на которые ранее были выделены финансовые ресурсы.

Пять наиболее предпочтительных ипотечных предложений в Москве

Среди клиентов банков существует боязнь, что для получения ссуды необходимо предоставление множества документов. Рассмотрим, что же на самом деле требуется для оформления ипотеки в пяти банках, предлагающих наивыгоднейшие условия.

1 позиция. Фиа-банк

Финансовое учреждение по ипотечной программе «Дельта Рублевый» предлагает к получению от 300 тысяч до 4 миллионов под ставку в 12 %. Первоначальный взнос равняется 5% от суммы, срок ссуды – до 305 месяцев. Акт о наличии доходов не нужен, длительность работы – не менее 4-х месяцев, обязательное страхование.

Данное учреждение предлагает еще одну программу по ипотечному кредитованию «Дельта Эконом». Сумма ссуды от 300 тысяч до 4 миллионов, первоначальный взнос от 5%, процентная ставка 11,25 %. Необходима страховка, предоставляется возможность оплаты через кассу организации, в которой работает клиент, а также другие способы расчета.

2 позиция. Вега-банк

Финансовая структура выдает кредиты под залог по программе «Квартиры в г. Железнодорожный». Сумма кредита начинается с 0 рублей под 12% годовых на 122 месяца. Первоначальный взнос 10%.

3 позиция. Региональный банк развития

Организация предлагает ипотеку по программе «Недвижимость» в сумме от 500 тысяч до 4000 тысяч по ставке 13% сроком до 244 месяцев. Начальный взнос составляет 20%. Время рассмотрения заявки – три дня, стаж работы от 12 месяцев.

4 позиция. МДМ банк

Банк реализует ипотечный проект «Рефинансирование». Сумма залога начинается от 0 рублей, ставка – 15%, первоначальный взнос – 30%, срок погашения – в течение 305 месяцев. Необходимо обязательное страхование. Оплата чрез банкоматы, филиалы банков или электронные устройства.

Другая программа по покупке жилья в кредит имеет название «Оптимальный (фиксированная ставка в первые пять лет)». Сумма обеспечения равняется 300 000 рублей и выше по 15% ставке. Первоначальный взнос – 30%, срок погашения – 305 месяцев. Продолжительность работы заемщика – от 6 месяцев.

5 позиция. Банк ВТБ 24

Учреждение выдает активы по проекту «Вторичный рынок жилья (фиксированная ставка в рублях)». Величина ссуды составляет от 500 тысяч до 75 миллионов на период до 609 месяцев. Процентная ставка равняется 15,95%, первоначальный взнос – 20%. Время анализа заявки – от 5 дней до двух недель.

Проект по ипотеке «Залоговая недвижимость» ВТБ 24 обеспечивает кредитование в размере от 500 тысяч до 90 миллионов под 15,95%. Длительность погашения кредита – 609 месяцев, первоначальный взнос – 20%. Возможны аннуитетные платежи, страхование. Время анализа заявки – от 5 дней.

Январское сокращение ипотечного кредитования

Сумма кредита – 6 000 000 руб.
Срок – 30 лет.
Ставка – 14% годовых.

Ежемесячный платеж при аннуитетном (см. примечания внизу страницы) платеже – 71 118 руб., из них 69 041 руб. приходится на проценты; при дифференцированном платеже – 85 708 руб., из них 16 667 руб. – основной долг (тело кредита) остальное составляют проценты.

1. Настаивайте на дифференцированном графике погашения кредита – это выгоднее
При погашении кредита в соответствии с графиком по дифференцированным платежам переплата по кредиту составит 12 млн. 642 тыс., по аннуитетным платежам – 15 млн. 374 тыс. Дифференцированные платежи на первом этапе кажутся более тяжелыми за счет того, что сначала платишь много, потом мало. Но они убывают каждый месяц и, в результате, платеж по дифференцированным платежам станет ниже, чем по аннуитету. В нашем примере уже через 4 года платеж выравнивается с аннуитетным и будет равен 70 658 руб. Затем он продолжит уменьшаться и, к примеру, последний, 360-й платеж, составит 17 032 руб. вместе с процентами. В итоге, экономия за 30 лет составит 2 млн 732 тыс. руб.

2. Занимайтесь страхованием предмета залога самостоятельно
Как правило, при оформлении кредита, банк предлагает одну – две страховых компании, с которыми у него самые теплые отношения. Но в действительности у него их как минимум 10-12. Тарифы в страховых компаниях могут отличаться до 40%. Таким образом, при условии того, что комплексное страхование достигает 2% от суммы кредита, вы можете сэкономить до 0,8% на страховании или до 48 000 руб. ежегодно или 1 440 000 руб. за 30 лет, если выберете сами наиболее выгодную страховую компанию.

3. Для снижения общей долговой нагрузки оформляйте кредит на более долгий срок
Простое правило – чем дольше срок, тем ниже платеж – никто не отменял. Если оформить ипотеку на 20 лет, то ежемесячный платеж будет равен 73 642. На 30 лет, напомним, платеж составляет 71 118 руб. Даже с учетом более низкой процентной ставки при кредите на 20 лет ежемесячно вы теряете 2 564 руб.

4. Планируйте ежемесячный взнос с запасом для выплат
Когда берете кредит, то закладывайте меньшую сумму ежемесячных платежей, которые вам по силам отдавать банку. К примеру, если вы понимаете, что можете платить 100-150 тыс. каждый месяц и взять кредит на 15 вместо 30 лет, то лучше понизить эту планку и оформить кредит на максимальный срок с минимальными выплатами. Это позволит вам не загонять себя в угол при наступлении финансового коллапса (мало ли что может случиться за 30 лет!). Как правило, каждый банк позволяет досрочное погашение уже через 3-6 месяца. При этом по истечении этого срока допускается и полное погашение кредита. Гораздо лучше вносить платежи, превышающие ваш график, если вы понимаете, что можете это себе позволить. При этом вы можете каждый месяц “редактировать” ваш бюджет (сегодня заплатить 100 тыс. вместо обещанных 70 тыс., в следующем месяце – 150 тыс. и т.д.). К примеру, если в нашем примере вносить ежемесячные платежи в размере 142 200 руб., т.е. в два раза превышающие ваш платеж, итоговая переплата составит 7 млн 687 тыс. руб. вместо 15 374 млн. Кроме того, сократится и срок на 15 лет.

5. Откладывайте средства на депозитном счете
Досрочно рассчитаться с банком можно и другим путем. Каждый аннуитетный платеж гасится через депозитный счет. Это значит, что заемщик вносит деньги на счет, и банк потом списывает с него платеж. Депозит – прекрасный инструмент для экономии денег, потому как откладывать средства лучше на депозите, чтобы эти деньги не потратить. Если на протяжении года вносить на депозит по 100 000 руб., из которых по 71 118 руб. пойдут в погашение кредита, остальное – на депозитный счет (то есть в вашу копилку), то за год у вас образуется 343 000 руб. экономии на депозитном счету, из которых 283 725 пойдут в погашение основного долга. После этого ваш ежемесячный платеж составит 67 725 и позволит экономить 3 393 руб. в месяц. Но при досрочном частичном погашении кредита обязательно пересчитывайте график платежей. Он должен уменьшаться.

Разница между первым и вторым способом досрочного погашения кредита в том, что это процесс трудоемкий, занимает 40-50 минут чистого времени в офисе банка, не считая дороги. Поэтому мы рекомендуем вносить досрочные погашения крупными, а не мелкими суммами.

6. Мониторьте информацию об изменениях тарифов кредитования вашего банка
Процентные ставки в благоприятных экономических условиях у банков постепенно снижаются. Отслеживайте постоянно (раз в месяц) эти изменения на сайте вашего кредитора. И если вы увидели, что банк стал предлагать ипотеку на более выгодных условиях, то можете обратиться к руководству с заявлением о снижении ставки на основании того, что вы – исправный заемщик, не допускаете просроченных платежей и не нарушаете условий кредитования. Банкиры, конечно, не особо рады таким заявлениям, но ставки снижают в надежде на вашу лояльность и то, что вы продолжите в будущем брать кредиты именно у них. Даже снижение процентной ставки на 0,25% позволит сэкономить вам 360 000 руб. за весь срок пользования кредитом.

7. Оформляйте налоговый вычет
С каждого потраченного 1 млн руб. можно вернуть 130 000 руб. По закону сумма, с которой идет возврат, не должна превышать 2 млн руб. Таким образом, в нашем случае мы можем вернуть себе 260 000 руб. и направить их на погашение кредита.

8. Оформляйте налоговый вычет за выплаченные банку проценты по ипотеке
После выплаты процентов банку за каждый год, вы можете вернуть себе 13% от этой суммы. За 30 лет возвращенная сумма составит 1 998 620 руб.

9. Используйте материнский капитал
Если в вашей семье родился второй ребенок, вы можете использовать материнский капитал в размере 365 тысяч на погашение ипотеки. Если внести эту сумму в счет погашения основного долга, то благодаря этому ваш ежемесячный платеж по аннуитету снизится на 3923 руб. в месяц, по дифференцированному платежу платеж снизится на 5214 руб. За 30 лет экономия составит 1 412 млн. руб. вашего бюджета по аннуитету и 1 млн 871 тыс. руб. по дифференцированному платежу. Но это не чистая экономия, а ваши свободные средства на протяжении 30 лет, т.к. ежемесячно надо будет отдавать банку меньше именно на эту сумму.

10. Если купленная квартира в ипотеку – не единственное ваше жилье, сдавайте его в аренду
Наверняка банк пропишет в договоре, что это запрещено или для этого требуется разрешение. Однако, если вы исправно исполняете условия, своевременно вносите платежи, предоставляете страховой полис, банк и не вздумает проверять вашу квартиру. Ставки арендной платы в Москве составляют от 30 000 руб. в месяц. Даже по самым скромным подсчетам в год можно сэкономить до 360 000 руб. Внеся досрочное погашение в счет погашения основного долга в сумме 360 000 руб., мы сможем уменьшить ежемесячный платеж на сумму 3812 руб. в месяц.

Комментарий

Директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty Роман Строилов: “Банкиры вводят различные моратории и ограничения для того, чтобы мы пользовались ипотекой как можно дольше. Но, как правило, даже в самом худшем случае этот срок не превышает 1 года. Нам же, клиентам, выгоднее как можно скорее рассчитаться с ипотекой полностью – чем раньше мы погасим кредит, тем меньше будет итоговая переплата. То есть когда банк оформляет кредит, он не знает, сколько в итоге заработает, знает лишь минимум, из расчета моратория на досрочное погашение. Для того чтобы скорее рассчитаться с ипотекой, мы и предлагаем следовать нашим советам”.

Примечания

Аннуитетный платеж предполагает, что сначала заемщик должен выплатить банку проценты на всю сумму кредита, а уже потом само тело кредита. Такой платеж равен одной сумме на протяжении всего срока пользования, т.е. первый и последний платеж одинаковы. При этом в общей сумме платежа 80% от суммы составляют проценты по кредиту, спустя половину срока ситуация меняется.

Дифференцированный платеж позволяет гасить долг по основному телу кредита одновременно с процентами, которые начисляются на оставшуюся сумму основного долга. В результате, чем больше вы гасите тело кредита, тем меньше у вас проценты, таким образом, платежи убывают. По такому виду платежа первые 4-5 лет, как правило, вы платите чуть больше чем по аннуитету, но платите основной долг равными и честными долями. Затем платежи уменьшаются.

Как существенно сократить ипотечные выплаты?

Опубликовано: 04 декабря 2012

Кредит – это достаточно дорогое удовольствие, особенно если дело касается ипотечного кредита, выплата которого может происходить на протяжении 15-ти или 30-ти лет.

Но даже если вы получили такой кредит на не совсем выгодных для себя условиях, можно все равно добиться существенного сокращения ипотечных выплат, если следовать таким несложным правилам:

чем быстрее, тем лучше. Общая сумма переплаты по любому займу напрямую зависит от срока кредитования, поэтому вы в первую очередь заинтересованы в том, чтобы досрочно погасить ипотеку (частично или полностью), тем самым сэкономив свои деньги. Кроме того, не стоит забывать, что по условиям договора ипотеки вы будете обязаны ежегодно перезаключать договор со страховой компанией и вносить соответствующие взносы (учитывая, что вероятность наступления страхового случая минимальная, то подобная превентивная мера выгодна только банкам), поэтому, выплатив ипотеку хотя бы на 2-4 года раньше установленного срока, вы сможете сэкономить деньги и на страховании недвижимости;
выберите выгодные условия страхования. Не стоит верить кредитному инспектору, если он будет вам настоятельно советовать определенную страховую компанию, поясняя это тем, что у нее самые выгодные тарифы или банк работает только с одним страховщиком. Не поленитесь самостоятельно изучить условия страхования всех аккредитованных банком компаний, так как не исключено, что это поможет вам оформить страховку по кредиту по более выгодному тарифу (дело в том, что банки обязаны предоставлять страховщикам клиентов, иначе те не будут размещать у них корпоративные депозиты, поэтому заемщику, скорее всего, «посоветуют» ту компанию, депозитный договор с которой скоро заканчивается). А если кредитный сотрудник будет настаивать, что у банка больше нет аккредитованных страховых компаний, то вы можете пожаловаться на кредитора в Федеральную антимонопольную службу, так как это грубое нарушение действующего законодательства;
перекредитуйтесь. Зачем платить большой процент по ипотеке, если можно оформить кредит в другом банке на более выгодных условиях и погасить долг?
Воспользоваться таким способом сокращения ипотечных выплат стоит в том случае, если:
эффективная ставка по новому кредиту на 2-3% меньше;
действующее кредитное обязательство можно погасить досрочно без моратория, платного периода или других штрафных санкций со стороны кредитора;
до окончания выплаты действующей ипотеки осталось не менее 3-5 лет.

Стоит отметить, что перекредитование – это достаточно сложный процесс, где, помимо согласия всех сторон на подобную операцию, вам будет необходимо опять собирать полный пакет документов для ипотеки, подавать кредитную заявку и пройти всю процедуру кредитования заново, оплатив банку соответствующие платежи и комиссии. Поэтому, принимая решение о перекредитовании, вы должны оценить свои расходы, связанные с оформлением нового кредита, и выгоды, которые вы сможете получить.

Не нарушайте условий кредитования. Чтобы мотивировать заемщиков вовремя вносить ежемесячные платежи, банки вынуждены устанавливать большие штрафы или пени за просрочку. Это может привести к тому, что, опоздав с внесением обязательного платежа хотя бы на 2-3 дня, вы рискуете значительно увеличить свои расходы по кредитованию, вместо того, чтобы их сократить. Поэтому возьмите за правило вовремя осуществлять ипотечные выплаты и никогда не нарушать условий кредитного договора (например, если вы забудете перезаключить договор о страховании, то банк может поднять вам процентную ставку, чего стоит избегать).

Несмотря на то, что ипотека сопряжена с большими расходами, вы можете существенно сократить ипотечные выплаты, погашая долг с опережением ранее установленного графика, не нарушая условий договора и вовремя оплачивая ежемесячные платежи. А если вы нашли более выгодную программу, то, возможно, вам стоит заняться перекредитованием, так как это позволит вам закрыть невыгодный кредит и получить ипотеку на оптимальных условиях.

Оформить микрокредит онлайн за 15 минут! Микрокредит от ведущей микрокредитной организации Манимен – до 50 тысяч рублей, на срок от 5 до 30 дней, от 1,8% в день, получение денег онлайн, на банковскую карту, банковский счет, qiwi ли бо через системы денежных переводов!

АИЖК прогнозирует сокращение жилищного кредитования

Российский рынок ипотеки впервые за четыре года не вырастет, а сократится. По прогнозу АИЖК, до конца 2008 года будет выдано 305 тыс. ипотечных кредитов, что почти на 23% меньше, чем в 2007 году. Банкиры прогнозируют значительное увеличение просрочки по портфелям ипотечных кредитов и готовятся фиксировать по ним убытки.

В минувшую пятницу АИЖК опубликовало прогноз, согласно которому во втором полугодии количество выдаваемых ипотечных кредитов не превысит 92 тыс., что на 56% меньше, чем в первом полугодии. В 2007 году, по данным АИЖК, в России было выдано более 395 тыс. ипотечных кредитов, в этом году их число снизится на 22,7% и не превысит 305 тыс. Учитывая, что средний размер ипотечного кредита, по оценкам участников рынка, составляет порядка 1,8 млн руб., объем выданных кредитов по итогам года не превысит 549 млрд руб. Объем ипотеки снизится на 1,3% по сравнению с 2007 годом (556,2 млрд руб., по данным ЦБ). По словам банкиров, с начала года средний размер ипотечного кредита вырос на 15%, что объясняет разницу между снижением числа кредитов и из объема.

Рынок ипотеки сократится по итогам года впервые за последние несколько лет. По данным Банка России, в 2005 году ипотека выросла в 3,1 раза, в 2006-м — в 4,8 раз. В 2007 году на фоне начавшегося прошлой осенью финансового кризиса и удорожания стоимости ресурсов рост приостановился, однако по итогам года рынок вырос в 2,1 раза. Еще в сентябре банкиры уверяли, что ипотечный портфель вырастет по итогам года хотя бы на 50%, а в 2009 году — на 38%. Уже в начале октября они надеялись, что им удастся достичь прошлогодних показателей, а прогнозировать объемы следующего года отказывались.

К выводам о сокращении ипотечного портфеля по итогам года эксперты АИЖК пришли, проанализировав события последних недель, когда банки стали сокращать и ужесточать ипотечные программы. С 20 сентября ставки по кредитам повысили 16 из 26 участников рынка, в том числе и крупнейшие игроки. Сбербанк повысил ставки по рублевой ипотеке на 1,25—2,25 процентных пункта, а ВТБ 24 — на 0,7. В итоге средневзвешенные ставки по рублевой ипотеке составляют 14,92% годовых, в июле они колебались на уровне 13%. Банки отказались от кредитования строящегося жилья и увеличили первоначальный взнос до 20%. Большая часть банков, по словам банкиров, приостановили выдачу ипотеки, официально об этом объявляли ХКФ Банк, МКБ, МБРР и ряд других.

С тем, что рынок российской ипотеки ждет сокращение по итогам года, согласны и банкиры. «Выдавать ипотеку смогут только крупные банки, всегда предъявлявшие высокие требования к качеству заемщика»,— считает директор департамента розничных банковских продуктов «Абсолют банка» Эмиль Юсупов. Даже они, как заявил на прошлой неделе предправления ВТБ 24 Михаил Задорнов, постараются сократить ипотечный портфель или не допустить его увеличения. Ипотеку банки сокращают, поскольку в условиях кризиса не могут прогнозировать стоимость ресурсов в долгосрочной перспективе, а средний срок выдачи ипотеки, по данным ЦБ РФ, 17,5 года. Обычно рост просрочки по кредитному портфелю поглощается за счет увеличения его объема, если портфель не растет, количество проблемных кредитов в нем становится более заметным, поясняет заместитель начальника аналитического отдела «АК Барс Финанс» Полина Лазич. Общей статистики просрочки по ипотеке в России нет, если исходить из того, что она достигнет 5%, в категорию проблемных попадут кредиты на сумму около 27,45 млрд руб.

Группу риска составляют банки, во время роста рынка уделявшие мало внимания оценке заемщиков. «Это порядка 70% участников рынка, доля просрочки в целом может увеличиться до 4—5%»,— считает директор блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. Также будут уязвимы банки, активно кредитовавшие покупку жилья на первичном рынке — ВТБ 24, «Уралсиб», «Абсолют банк», поскольку сейчас велики риски дефолта застройщиков и потери залога. Стандартные случаи возникновения просрочки банкиры готовы решать, укрепляя подразделения по сбору долгов, но на случай банкротства застройщиков они пока не нашли рецепта, отмечает директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Анатолий Печатников

В итоге банки активизируют работу с просрочкой, увеличат требования досрочного погашения кредитов и реализации залога, считает Эмиль Юсупов. Однако многим придется фиксировать убытки снижения стоимости залога.

9 ошибок, которые допускают ипотечные заёмщики

Ипотека оформляется на долгий срок — от 10 до 20 лет, а значит, даже незначительный с виду просчёт или невнимательность могут впоследствии «ударить по карману». Консультант проекта Минфина РФ по повышению финансовой грамотности Елена Потапова рассмотрела наиболее распространённые ошибки заёмщиков.

1. Не смотреть на вид платежей при выборе банка

Существует два вида платежей, аннуитетный и дифференцированный. От них зависит структура выплат. В первом случае размер платежа не меняется весь период кредитования. Но первые годы основная часть платежа идёт на погашение процентов и лишь незначительная часть — на возврат основного долга. В втором же случае сначала платёж большой, а потом он постепенно уменьшается. Потому что заёмщик каждый месяц гасит одинаковую долю от тела кредита.

К примеру, если вы оформите ипотеку на сумму 2,3 млн рублей на 10 лет под 9,2% год овых, то за весь срок кредита уплаченные проценты составят:

  • при аннуитетном графике платежей — 1 225 005,14 рублей;
  • при дифференцированном графике платежей — 1 069 180,44 рублей.

Согласитесь, разница немалая. Экономия составляет 155 825 рублей, поэтому стоит внимательно отнестись к этому вопросу при выборе банка-кредитора.

2. Не оформлять налоговые вычеты

Ещё одним способом сэкономить на ипотеке является имущественный налоговый вычет. Если вы гражданин РФ и работаете официально, то ежемесячно в бюджет страны у вас забирают 13% с дохода. Это означает, что вы можете получить обратно уплаченный налог при оформлении ипотеки как от стоимости жилья по договору купли-продажи, так и от расходов на уплату ипотечных процентов.

Каждый человек может воспользоваться данным налоговым вычетом при покупке жилья один раз в жизни. Сейчас лимит стоимости недвижимости для вычета — 2 млн рублей, и есть возможность перенести остаток на другие объекты. Этот вычет — реальный шанс получить от государства 260 тысяч рублей (13% от 2 млн). А если покупали недвижимость супруги, и оба они работают официально, то они могут заявить два вычета на одну и ту же квартиру — каждый за себя. И налог вернут каждому. Вместо 260 тысяч рублей можно получить 520 тысяч рублей. Расходов, связанных с оплатой процентов по ипотеке, это тоже касается, там свой лимит – 3 млн рублей.

Конечно, придётся собрать определённый пакет документов и заполнить декларацию 3-НДФЛ. На сайте ИФНС есть подробная инструкция. Из-за кажущейся сложности подготовки документов многие заёмщики не хотят пользоваться своим правом на имущественный налоговый вычет. Тем не менее это очень даже реальный способ сэкономить. А если полученный вычет вы направите на досрочное погашение, то экономия будет ещё более существенной. Если вы не хотите заниматься документами сами, можете нанять сервис, который это сделает за вас.

3. Не рефинансировать ипотеку

Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ снижаются и ставки по ипотеке. Тем не менее ипотечные заёмщики не хотят проходить заново процедуру оформления ипотеки в новом банке, хотя экономия может быть существенная. Важно помнить, что существенная выгода для заёмщика достигается за счёт уменьшения уплаченных процентов, если он это делает в первой половине срока кредитования. В дальнейшем экономия от рефинансирования снижается.

Для поиска наиболее выгодного решения стоит начать процесс с подачи заявления действующему банку-кредитору, указав на необходимость пересмотра процентной ставки. Параллельно нужно провести анализ наиболее подходящих предложений на рынке. Очень важно уточнять информацию о дополнительных комиссиях и прочих расходах, которые возникнут при заключении документации и ее регистрации, так как дополнительные траты могут сделать новый кредит менее выгодным, чем предыдущий.

Рассмотрим реальный пример с сопоставимыми условиями и сравним расходы по уплате процентов. Есть действующий кредит — 2,3 млн рублей, срок кредита — 10 лет, вид платежей — аннуитетный, действующая ставка — 11,5% годовых, переплата по процентам составляет 1 577 426 рублей. Новый банк прислал предложение рефинансирования с аннуитетным графиком погашения по ставке 9,2%. Если им воспользоваться, то размер уплаченных процентов снизится до 1 224 283 рублей. Экономия будет равна 353 144 рублям.

Выбрав наиболее оптимальный вариант снижения ставки, можно приступить к подаче заявки на рефинансирование и сбору документов.

4. Не стараться погашать кредит досрочно с первых дней

Заёмщики не пользуются экономически обоснованной возможностью начать досрочное погашение в самом начале. А чаще всего делают это во второй половине срока кредита, хотя основная сумма процентов к тому времени уже уплачена.

Возьмём тот же пример с ипотекой на 2,3 млн рублей, оформленной на 10 лет по ставке 11,5% годовых. Воспользовавшись любым финансовым калькулятором, вы сможете увидеть, что при плате по графику по аннуитетной схеме более 68% от суммы ваших платежей идут на уплату процентов. Всего вы переплатите 1 577 426 рублей.

Если же вы запланируете при каждом месячном платеже дополнительно выплачивать 10 тысяч рублей основного долга, то размер переплаты по процентам составит 1 075 119 рублей, а срок кредита сократится до 6 лет. Экономия будет равна 502 307 рублям. Результат настолько очевиден, насколько и прост.

5. Не использовать специальные государственные программы по ипотеке

Заёмщики не изучают возможные варианты на рынке и игнорируют возможность воспользоваться программами государственного субсидирования в сфере жилищного кредитования. На сайте Дом.рф (это бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) представлены различные программы помощи отдельным категориям заёмщиков. Условия господдержки ипотеки могут меняться, заёмщикам следует отслеживать актуальную информацию и подбирать продукты, ориентируясь на программные ограничения и свои жизненные обстоятельства.

6. Оформлять кредит в валюте, отличной от валюты дохода

События с валютной ипотекой во время кризиса 2008 года и в конце 2014 года показали, что несмотря на более низкую ставку, такие кредиты несут в себе большой риск увеличения расходов из-за нестабильности курса рубля. Единственный случай, когда брать в долг в валюте можно — если у вас есть доход в той же валюте, чтобы вы не теряли на конвертации.

Многие эксперты говорят о возможности страхования валютного риска. Да, существуют варианты, но кредит в итоге станет дороже, и экономическая выгода от более низкой ставки по такому кредиту будет нивелирована.

7. Избегать контакта с банком и бездействовать в сложной финансовой ситуации

Итак, мы всё взвесили, посчитали и выбрали банк и вид ипотечного кредита. Распланировали, как и за счёт чего будем гасить кредит. А потом случилось непредвиденное обстоятельство (болезнь, потеря работы, например). Свободные деньги заканчиваются, и возвращать кредит нечем. Если не решать проблему вовремя, долг начнет увеличиваться.

Если такая ситуация произошла, не надо:

  • избегать общения с банком;
  • брать новые кредиты на погашение старого;
  • доводить до суда и исполнительного производства.

Можно договориться с банком об изменениях условий по кредиту, в зависимости от ситуации с вашими финансами попросить увеличить срок кредита и уменьшить платёж, дать кредитные каникулы. Это называется реструктуризацией долга.

8. Выбирать ипотеку только по процентной ставке

Естественно, что каждый потенциальный заёмщик в первую очередь обращает внимание на ставку по кредиту: ведь, как кажется на первый взгляд, чем она ниже, тем меньше денег он заплатит в итоге. Но есть ещё комиссии, сборы, страховки, которые клиенту предстоит оплатить. Особенно это касается дополнительных комиссий при сопровождении ипотечных сделок, а также при перечислении ваших денежных средств для погашения. И перечень их может быть велик.

9. Выбирать страховую компанию только из числа партнёров банка

Перед выдачей кредита банк просит оформить страховку. Но навязать определённые компании кредитная организация не может. Никто не мешает заёмщику сравнить условия страхования в разных компаниях, выбрав таким образом наиболее выгодный для себя вариант (правда, если компания не аккредитована в банке, то нужно будет доказать, что она соответствует его критериям).

Что касается видов страхования, то по закону обязательным для заёмщика является лишь страхование залога. Но стоит учесть, что страховые компании предлагают комплексные продукты, и, возможно, комплексное страхование будет дешевле, чем страховать отдельный риск.

В любом случае лучше узнать о действиях, которые банк может предпринять в случае отказа заёмщика от оформления страхового полиса или при оформлении полиса в компании, которая не аккредитована в банке. Вдруг это повлечёт за собой санкции со стороны банка — от увеличения процентной ставки по кредиту до отказа от ипотеки.

Страхование — вещь очень индивидуальная и зависит от заёмщика и объекта страхования. Все варианты выбора/отказа от страхования нужно рассматривать с пониманием того, что ипотека — это долгосрочный кредит, и конечно же, как для банка, так и для заёмщика важно исключить возможные риски.

Как досрочно погасить ипотеку

Одновременно уменьшать платеж и сокращать срок

У меня ипотека на 10 лет, но я планирую выплатить ее за пять.

Когда я начал досрочное погашение, я попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может. Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.

Что вы узнаете

Пример, на котором будем разбирать

Ипотека на 10 лет, оформлена в октябре 2013 года. Сумма займа — 1,1 млн рублей. Ставка 11,9%. Ежемесячный платеж — 15 719 Р .

Допустим, в мае 2017 года появляются 400 000 Р , которые можно внести для погашения ипотечного кредита досрочно.

Как гасить ипотеку выгодно

  1. Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
  2. Проверьте, чтобы договор позволял регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения.
  3. Убедитесь, что ежемесячное частичное досрочное погашение не сделает процесс дороже из-за каких-нибудь условий договора.
  4. Узнайте в банке, можно ли досрочно гасить ипотеку без похода в отделение, чтобы каждый месяц не оформлять бумажные заявления.
  5. Выбирайте уменьшение суммы ежемесячного платежа, а не сокращение срока. В статье расскажем почему.
  6. Продолжайте каждый месяц вносить сумму первоначального платежа, как будто не уменьшали его.

Что лучше уменьшить: срок или платеж

Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме: хоть 400 000 рублей, хоть 25 000.

Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Я внес досрочно 400 000 Р, что дальше

Я могу Платеж после мая 2017 Срок последнего платежа Последний платеж Переплата по ипотеке
Сократить срок 15 719 Р март 2020 г. 4110 Р 498 754 Р
Уменьшить платеж 8261 Р октябрь 2023 г. 8486 Р 612 239 Р
Не вносить 400 000 Р 15 719 Р октябрь 2023 г. 15 578 Р 786 139 Р

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.

В нашем примере для досрочного погашения ипотечного кредита надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 Р , несмотря на то, что новый платеж после его сокращения составил 8261 Р . И так нужно продолжать делать: каждый раз вносить 15 720 Р и каждый раз выбирать досрочное погашение.

Как я досрочно гашу ипотеку

Обычный метод Метод Максима Кайнера
Минимальный платеж: 15 720 Р Минимальный платеж: 15 720 Р
Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р
Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р
Продолжаем вносить 15 720 Р . Минимальный платеж не меняется Продолжаем вносить 15 720 Р . Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц
Кредит закроем в марте 2020 г. В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р . Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

Зачем такие сложности

Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.

Когда я уменьшаю платеж, я снижаю свою ежемесячную долговую нагрузку. Каждый месяц я должен банку все меньше денег. Но пока у меня есть возможность, я выбираю досрочное погашение: плачу больше и снова снижаю долговую нагрузку.

Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы между обычным и досрочным погашением. Я все время плачу одну и ту же сумму. Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится. Например, в апреле 2018 года минимальная сумма выплаты составит около 6700 рублей, а в мае 2020 — около 3700 рублей.

Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу приостановить досрочное погашение и вернуться к выплатам по графику. Например, если в мае 2020 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 рублей, пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Пример расчета досрочного погашения ипотеки

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в экселе. Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.

Читайте договор

У меня дружелюбный банк, и договор прямо позволяет использовать такой способ досрочного погашения.

Это прописано в договоре:

Если у вас в договоре что-то не так, уточните в своем банке, что препятствий к регулярному частичному досрочному погашению нет.

Сделайте платежи удобными

Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.

Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 рублей, то за карту не нужно платить.

Теперь я оформляю заявления на досрочное погашение через приложение и не хожу каждый месяц в банк. Это занимает полминуты.

Запомнить

Прежде чем затевать выплаты по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение было удобным и не сделало процесс дороже.

Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.

Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.

Источники:
http://findept.ru/ipoteka/articles/yanvarskoe-sokraschenie-ipotechnogo-kreditovaniya/
http://realty.rbc.ru/news/577d31da9a7947a78ce98080
http://b-k24.ru/kak-sushhestvenno-sokratit-ipotechnyie-vyiplatyi.html
http://www.banki.ru/news/daytheme/?id=672975
http://www.sravni.ru/text/2018/3/13/9-oshibok-kotorye-dopuskajut-ipotechnye-zajomshhiki/
http://journal.tinkoff.ru/mortgagesmorte/

Ссылка на основную публикацию