Когда банк может потребовать досрочного погашения ипотеки

Новости недвижимости

Выплачивать заемные средства, полученные на покупку жилья, всегда сложнее, чем погашать обычный потребительский кредит. Ипотека считается более проблемным кредитным продуктом из-за длительности сроков ее возврата. Кроме того, погашать такой целевой займ сложно и по еще одной причине – жесткие условия банков. Каждая финансовая организация имеет законное право расторгнуть уже действующее кредитное соглашение, если заемщик нарушает какой-либо его пункт. В каких случаях банки могут потребовать выплатить ипотеку раньше указанной в договоре даты? О чем следует помнить тем, кто берет жилищный кредит?

Главный документ – кредитный договор

Все, что касается отношений банка и получателя заемных средств, регулируется соглашением, которое они заключают. В частности, в договоре нецелевого займа содержится информация о том, как заемщик должен погашать ипотечный долг. Кроме этого, в самом важном документе всегда прописывается, за что и каким образом финансовая организация имеет право наказать недобросовестного должника. Банки применяют в отношении нарушителей условий договора ипотеки различные штрафные санкции. Но в некоторых случаях одними мерами воздействия они не ограничиваются. Так, за определенные нарушения финансовая организация, которая выдала жилищный займ, может прекратить действие такой сделки и потребовать досрочной выплаты денежных средств. В каком случае просто применить штрафные санкции, а когда расторгнуть договор – это каждый кредитор решает самостоятельно. Однако на столь решительные действия у банка должны быть весомые причины, указанные в главном документе.

Когда кредитор может потребовать досрочного погашения ипотеки

Основанием для прекращения действия целевого займа может стать любое нарушение условий кредитного соглашения. Чаще всего, банки требуют вернуть заемные средства, на которых было куплено жилье, в следующих случаях.

Наиболее серьезные нарушения:

Использование предоставленных средств на другие цели. Если заемщик берет ипотечный кредит, но тратит деньги банка не на покупку жилья, то последний имеет полное право потребовать досрочного погашения долга. Ипотека – продукт целевой, поэтому заемные средства можно использовать только на приобретение определенных объектов недвижимости. Причем заемщик обязан предоставить банку отчет о том, на что он потратил полученный кредит.

Реализация залогового имущества. Большинство финансовых организаций запрещают заемщикам сдавать ипотечное жилье в аренду на платной или безвозмездной основе. Если должник нарушает данное условие, то банк может прекратить действие договора целевого займа, а за этим разумеется последует выплата денежных средств в досрочном порядке. Кроме того, c предметом закладной нельзя проводить никаких сделок по ее отчуждению. Следовательно, продажа кредитной недвижимости или просто передача в дар запрещена.

Просроченный ипотечный долг. Если получатель жилищного займа постоянно вносит платежи в счет погашения с задержкой или вовсе перестает выплачивать кредит, то банк может расторгнуть заключенный с ним договор. Причем каждая финансовая организация самостоятельно решает, когда потребовать досрочного возврата заемных средств – при образовании крупной задолженности или сразу после нескольких просрочек платежей.

Менее значительные нарушения:

Финансовые возможности должника не соответствуют кредитной нагрузке. Прежде чем предоставить денежные средства, банк всегда устанавливает ипотечный лимит, который в свою очередь напрямую зависит от суммы дохода заемщика. И кредит предоставляется только в том случае, если уровень платежеспособности соискателя соответствует условиям программы. Когда во время выплаты ипотеки постоянный доход должника существенно падает, то финансовая организации может расторгнуть действующий договор. Ведь в таком случае сумма заработной платы не будет позволять заемщику возвращать долг без задержек.

Неуплата страховых взносов по ипотеке.

Ипотечный кредит выдается при условии, что заемщик получает определенные страховки. В список обязательных полисов, как правило, входит только имущественный, а два других – личный и титульный, оформляются по желанию. Между тем каждую страховку заемщик оплачивает на протяжении всего срока выплаты денежных средств. И если должник забывает или намеренно перестает вносить соответствующие ежегодные взносы, то банк имеет право досрочно прекратить действие договора ипотеки.

Действия банка при нарушении условий кредитования

Когда должник не выполняет свои обязательства, то финансовая организация может просто наказать недобросовестного клиента, а может решить вопрос кардинально, потребовав досрочного погашения ипотеки. Если заемщик нарушил договор в первый раз, к примеру, задержал очередной платеж по целевому кредиту, то банк обычно лишь применяет штрафные санкции. При этом финансовая организация напоминает должнику о более серьезных последствиях нарушений условий ипотеки. В случае, когда банк принимает решение прекратить действие кредитной сделки, то он сообщает об этом заемщику, послав соответствующее уведомление в письменной форме. На этом этапе решить проблему мирным путем еще можно – здесь многое зависит от действий нарушителя. Но если должник после получения такого письма ничего не предпринимает, то у банка может быть один вариант – потребовать единовременного возврата всего оставшегося долга. Причем кредитор имеет право устанавливать срок, в течение которого заемщик должен погасить ипотеку досрочно. А если должник не выполняет данное требование в указанный промежуток времени, то его ждут еще более серьезные проблемы – судебное разбирательство и взыскание долга.

О чем следует помнить

Чтобы не допустить расторжения кредитного соглашения во время возврата ипотечного долга, нужно погашать такой кредит правильно. В частности, следует пользоваться залоговым жильем в соответствии с установленными условиями. Кроме того, не стоит забывать о ежегодном внесении страховых взносов и поддержании уровня платежеспособности, который был при получении целевого займа.

Все, что касается действий банка при невыполнении заемщиком своих обязательств, всегда указывается в договоре жилищного кредита. Поэтому, прежде чем подписать этот документ, следует внимательно ознакомиться с его содержанием. Кроме этого, детально изучить кредитное соглашение нужно и в случае, когда финансовая организация выставляет требование о погашении долга в досрочном порядке. Это необходимо, чтобы точно знать не только свои обязанности, но и права, а также быть готовым к действиям банка.

Если какие-то условия выплаты жилищного кредита уже нарушены, то не стоит скрываться от банка, а наоборот, следует попытаться решить проблему. Финансовые организации как правило принимают во внимание причины, по которым заемщик нарушил главный документ ипотечной сделки. К примеру, в случае просроченного долга банк интересуется, почему заемщик не может погашать кредит. Если причина во временных финансовых трудностях, то должнику может быть предложено взять небольшую отсрочку выплаты заемных средств.

Требование о досрочном погашении ипотеки: основания и последствия

Как подобрать идеальный кредит не потратив на это и 10 минут?

Если заёмщик грубо нарушил условия ипотечного договора, банк вправе расторгнуть соглашение и потребовать выплатить оставшийся долг сразу. Если до конца ипотеки осталось много времени, такие условия, скорее всего, повергнут клиента в шок. Когда банки идут на крайние меры, и что будет, если не исполнить требование? Об этом читайте в статье.

Когда банк вправе потребовать досрочного погашения

Такое право банку дают Гражданский кодекс РФ (ст. 821.1) и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ст. 50, п. 4).

Причиной может послужить:

• нарушение клиентом срока оплаты очередного платежа;
• утрата обеспечения;
• нарушение заёмщиком условий целевого использования средств;
• сокрытие от банка информации обо всех третьих лицах, имеющих права на объект залога;
• грубые нарушения правил эксплуатации или ремонта, если это может привести к повреждениям или утрате имущества;
• неисполнение заёмщиком обязанности по страхованию недвижимости;
• продажа, дарение, обмен квадратных метров без согласия кредитора;
• изъятие объекта залога государством.

Досрочное расторжение договора – это крайняя мера. На неё банки идут только в случаях, когда заёмщик не соглашается взаимодействовать и менять своё поведение. До этого кредитные учреждения могут в том числе обращаться к коллекторам. Зачастую они так и поступают, поскольку пени в этом случае растут и с клиента в итоге получится взыскать большую сумму.

Основания досрочного погашения кредита по инициативе финансовой организации описываются в условиях ипотечного кредитования.

Эта информация размещена в разделе, посвящённом правам и обязанностям сторон. Поскольку в каждом банке условия разные, рассмотрим их на примере трёх крупных игроков рынка.

Сбербанк

Сбербанк вправе потребовать досрочно выплатить долг и проценты по нему в следующих случаях:

• просрочка дольше 60 дней в течение последнего полугода (считается общий срок всех допущенных просрочек, даже если каждая из них была незначительной);
• утрата объекта залога, ухудшение его состояния;
• грубые нарушения правил пользования недвижимостью, создание угроз повреждения или утраты;
• необоснованный отказ кредитору в проверке квартиры или дома;
• обнаружение банком незаявленных обременений;
• отсутствие обязательного страхования или непродление полиса в установленный срок;
• расторжение или отказ от заключения договора купли-продажи недвижимости;
• отсутствие подтверждения целевого использования кредитных денег.

Обратите внимание, что требование о погашении долга банк вправе предъявить не только самому заёмщику и созаёмщикам, но и поручителю.

В правилах ипотечного кредитования Сбербанка говорится, что обратить взыскание на квартиру или дом учреждение может сразу, не дожидаясь реакции от клиента.

ВТБ заявит письменное требование о возврате долга и процентов в следующих случаях:

• нецелевое использование кредита;
• полная или частичная утрата или повреждение недвижимости;
• утрата другого обеспечения, предоставленного по займу;
• грубое нарушение правил использования квартиры или дома, нарушение правил содержания, выполнения ремонта;
• необоснованный отказ кредитору в проверке предмета ипотеки;
• нарушение обязанностей по страхованию риска утраты и повреждения жилья;
• нарушение правила о замене объекта залога в случае его повреждения или утраты.

Кроме того, банк потребует расторгнуть договор, если заёмщик скрыл данные об обременениях и всех людях, претендующих на жильё, или нарушил правила распоряжения объектом залога. Строгое требование установлено насчёт просрочек. Если клиент не вносит очередной платёж в течение 15 дней или просто допустил несколько даже незначительных просрочек, это служит причиной для требования досрочного погашения. Договор считается расторгнутым со дня направления заёмщику уведомления.

Обратите внимание, что финансовая организация вправе проверять целевое использование кредита, контролируя расчёты по договору между продавцом и покупателем.

Также банк может в любое время потребовать письменно отчитаться об исполнении обязательств по договору.

В ВТБ условия по ипотеке немного отличаются от «сберовских». В частности, ВТБ не может сразу обратить взыскание на жильё, купленное в кредит. По условиям ипотечного продукта банк даёт клиенту срок на добровольное исполнение требований.

Совкомбанк

Банк потребует досрочного возврата, если:

• очередной ежемесячный платёж просрочен более чем на 30 дней;
• клиент необоснованно отказал кредитору в проверке состава лиц, проживающих в квартире;
• заёмщик потерял трудоспособность (если он получил страховое возмещение, банк потребует погасить кредит этими деньгами).

Совкомбанк устанавливает жёсткие обязанности заёмщика. Все они прописываются в договоре. К примеру, клиент должен:

• предоставлять в течение 5 дней документы, подтверждающие оплату налогов, сборов, коммунальных и иных платежей;
• ежегодно предоставлять документы, подтверждающие финансовое положение и доходы;
• не регистрировать в квартире (постоянно и временно) третьих лиц и не сдавать жильё в аренду без согласия банка;
• уведомлять банк в случае отсутствия в квартире более месяца;
• не производить перепланировку без письменного согласия кредитора.

По сути, нарушение любого из указанных пунктов может вызвать недовольство банка и стать причиной требования о досрочном погашении задолженности. Выполнить его необходимо не позднее 15 дней с момента предъявления.

Когда банк вправе забрать жильё

Если требование о полном возврате займа не исполняется, жильё, купленное в ипотеку, забирают.

Обращение взыскания на заложенную недвижимость законно независимо от того, насколько добросовестно заёмщик исполняет обязательства по выплате кредита.

Например, собственник исправно платит по ипотеке, но провёл незаконную перепланировку. Банк требует единовременно погасить долг. Если клиент игнорирует – кредитор вправе изъять квадратные метры.

В случае ипотеки жилья, купленного по договору долевого участия в строительстве, банк может забрать его не ранее чем через полгода после того как:

• наступил срок сдачи дома;
• строительство было прекращено и приостановлено, при этом стало понятно, что застройщик не успеет сдать его в срок.

Об этом говорится в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ст. 14).

Основные ситуации, при которых недвижимость могут отнять, прописаны в законе, но каждый банк указывает нюансы в условиях кредитования. Если причина в просрочках, ВТБ вправе забрать жильё в следующих случаях:

• нарушение срока внесения ежемесячного платежа на 15 дней и более, если сумма составляет более 5% от величины ипотеки;
• нарушение срока внесения ежемесячного платежа на 3 месяца и более, если его сумма менее 5% от величины ипотеки;
• 3 и более просрочки за последний год, даже если каждая из них незначительна.

О чем нужно помнить заёмщикам

Чтобы не доводить ситуацию до точки кипения, когда банк потребует внести всю сумму долга целиком, следуйте правилам:

• Внимательно читайте каждый пункт договора, особенно положения, посвящённые правам и обязанностям сторон.
• Используйте выданные деньги только на целевые нужды.
• При возникновении опасений в том, что платёж не получится внести вовремя, сообщите об этом в кредитное учреждение. Специалисты совместно с заёмщиком выберут приемлемый вариант. Это могут быть кредитные каникулы, реструктуризация.
• Не прячьтесь от банка.
• Не совершайте никаких сделок с недвижимостью без согласия финансовой организации.
• Вовремя продлевайте полис страхования имущества. Помните, что это обязательный вид страховки.
• Просите разрешения у банка, если хотите сдать жильё в аренду.

Досрочное погашение ипотеки по требованию банка

Рекомендованные сообщения

Присоединяйтесь к обсуждению

Вы можете опубликовать сообщение сейчас, а зарегистрироваться позже. Если у вас есть аккаунт, войдите в него для написания от своего имени.

Добро пожаловать на форум investtalk.ru!

Наша электронная площадка создана и работает для тех, кто ищет выгодные направления для инвестиций и преумножения капитала. Пользователи могут свободно делиться своим мнением, опытом, оценивать ситуацию в стране и в различных областях российской и мировой экономики. Мы ожидаем, что все обсуждения будут проводиться в уважительной форме, это поможет узнать мнение других инвесторов по различным вопросам и найти инвестиции в любой интересный проект. Продолжить читать

Инвестиционный форум investtalk.ru предлагает посетителям такие разделы:

• Теория современных инвестиций
• Опыт инвестирования
• Поиск и предложения финансовых инвестиций
• Активное управление капиталом и компаниями
• Доверительное управление
• Прямые инвестиции
• Инвестиционный фон
• Свой бизнес
• Заработок в интернете

Инвестиции как средство получения прибыли и достижения желаемого эффекта

Инвестиции – это размещение капитала, цель которого получить в будущем прибыли. Они являются важнейшим элементом современной экономической деятельности. Существует принципиальная разница между инвестированием и кредитами. Первые позволяют получить доход и возвращаются к своему владельцу только в том случае, если проект окажется прибыльным. Кредит предполагает фиксированную процентную ставку, которая оплачивается через определенные сроки. Также устанавливается дата возврата займа. Инвестирование позволяет получить намного больший доход, чем представление кредита.

Существуют различные классификации вложений. Так, в зависимости от объекта они бывают:

• Реальные. Предполагают приобретение реального капитала в разных формах. Это может быть покупка земли, расходы на строительную деятельность, приобретение готового бизнеса, расходы на получение права пользования, товарный знак, лицензию, патент и другие нематериальные активы, а также капремонт основных фондов.
• Финансовые. Капитал приобретается через финансовые активы. К таким инвестициям относятся покупка ценных бумаг, предоставление оборудования в лизинг либо кредитная деятельность.
• Спекулятивные. Предполагают приобретение активов с тем, чтобы при повышении их стоимости продать. Такие вложения делают в драгметаллы, валюты, акции и другие ценные бумаги.

Банковские вклады – надежное размещение средств

Вкладами называют денежные суммы, которые вносятся в банк на хранение с начислением на него процентов. На форумах профессиональных инвесторов часто обсуждается целесообразность таких инвестирований, поскольку процентная ставка по ним чрезвычайно мала, нередко она даже не перекрывает реальную инфляцию. Это значит, что деньги на депозите даже с учетом начисления процентов со временем снижают свою ценность.

При всем этом банковские вклады обладают ценными достоинствами:

• высокая надежность – банки считаются одними из самых надежных организаций, особенно государственные. Следует отдавать предпочтение тем, которые имеют лицензию от АСВ. Даже если они обанкротятся, Агентство по страхованию вкладов возвратит сделанный депозит размером до 1.4 миллиона рублей;
• доступность – минимальный размер вклада обычно небольшой, он может составлять даже 1000 рублей;
• ликвидность – если деньги потребуются срочно, можно разорвать договор и уже через пару рабочих дней получить всю сумму (нередко по этой причине бизнесмены кладут свободные средства на депозит), вывести их из бизнеса без больших потерь очень сложно;
• возможность планирования – клиент банка знает, когда и какую сумму он получит;
• гарантированная доходность – доходность по депозиту не зависит от финансовых показателей деятельности банковской организации.

Выдача кредитов – деятельность с определенными рисками

Львиная доля заработка банков приходится на выдачу кредитов за счет привлеченных депозитов. По сути, такие компании выступают в роли финансовых посредников. А если обойтись без них? Некоторые построили выгодный бизнес на выдаче кредитов. Процентная ставка по ним многократно превышает ставку по депозитам, однако и риски здесь необычайно высоки.

Риски можно существенно снизить, если предоставлять кредиты под залог с нотариальным оформлением сделки. Например, можно составить договор, в котором будет сказано, что в случае невозвращения средств заемщик отдает свой бизнес, автомобиль, квартиру или другое имущество. Здесь существует множество черных схем, при которых кредитор в будущем не видит ни своих денег, ни имущества заемщика. Бывали случаи, когда последний в качестве залога оставлял взятый в лизинг автомобиль, который, по сути, ему не принадлежал. Также при заключении брака может составляться контракт, по нему определенная часть квартиры закрепляется за одним из супругов. Бизнесмен может отдать деньги в кредит под залог недвижимости, а на следующий день супруги разводятся (реально или фиктивно), и одна из сторон отчуждает свою часть через суд (она может быть больше 50%). В результате в залоге остается совсем небольшая доля.

Конечно, мошенничество случается не всегда. Наш форум инвесторов предоставляет возможность познакомиться с различными его видами, чтобы не попасть в ловушку талантливых мастеров махинаций.

Трейдинг как способ заработка

Под трейдингом понимают торговлю валютами, ценными бумагами, опционами, фьючерсами и иными финансовыми инструментами. Трейдер зарабатывает на том, что покупает по более низкой стоимости, а продает по более высокой. Новичку может показаться, что здесь все кроется в удаче – угадал или не угадал. Однако профессионалы знают, насколько важно соблюдать риск менеджмент, грамотно выбрать стратегию и придерживаться ее.

На нашем инвестиционном российском форуме проходят жаркие обсуждения различных стратегий торговли, их сильных и слабых сторон. Пользователи делятся своими предположениями о том, как изменятся котировки рубля, подорожает или подешевеет нефть, сколько будет стоить золото и т.д.

Биржевые комментарии помогают посмотреть на ситуацию с разных сторон и постараться непредвзято оценить ее. Благодаря им некоторые выбрали подходящий момент для открытия сделки, другие же отказались от своих планов и избежали финансовых потерь.

Существует множество видов инвестиций. Каждый из них характеризуется своим уровнем риска, возможностью заработка, сроками и другими параметрами. На нашем форуме российских и иностранных инвесторов вы сможете найти подходящую ветку обсуждения, задать в ней интересующий вопрос и узнать, что по этому поводу думают посетители ресурса. Редакторы нашего сайта и форума пристально наблюдает за событиями в мире и России, это позволяет поднимать актуальные и интересующие многих темы для обсуждения. На форуме собрано много интересной и полезной для инвесторов информации. Вы здесь всегда найдете пищу для размышлений!

Могут ли банки потребовать досрочное погашение ипотеки?

Покупка недвижимости – дорогостоящее приобретение. Для многих ипотечное кредитование – единственная возможность купить собственное жилье.

Ипотека на жилье подразумевает под собой кредит, который банк выдает на длительное время под процент. Целью такого кредита является покупка определенного жилья. Залогом кредитных обязательств, становится приобретаемая в кредит недвижимость. Ежемесячно необходимо вносить определенную по ипотечному договору сумму, а также оплачивать процент по кредиту. Но бывают случаи, когда банк требует досрочное погашение ипотеки.

Почему банк требует погасить кредит досрочно?

На самом деле законодательством предусмотрено такое действие. Потребовать возвращения ипотечного долга досрочно банк-кредитор может в таких случаях:

• когда недвижимое имущество утратило некую часть стоимости;
• если заемщик не выполняет условия договора по погашению ипотеки;
• если залоговое имущество повреждено.

В случае уменьшения стоимости жилья, купленного в ипотеку, банк может попросить заемщика досрочно погасить весь долг по кредиту или определенную его часть. К тому же, в случае отказа заемщиком погашения кредита в указанные строки, банк может обратиться в суд с иском, по которому недвижимое жилье может быть передано кредитору для дальнейшей реализации и погашения обязательств по кредитному договору.

В связи с тем, что рынок недвижимости очень активно развивается и риск того, что стоимость недвижимости снизится, очень велик, необходимо учитывать некоторые моменты при оформлении кредитного договора.

Во-первых, нужно оговорить с банком-кредитором условия договора, относительно снижения стоимости жилья. Рекомендовано подыскать банк, который вносит в кредитный договор пункт, не дающий банку право требовать досрочного погашения кредита в подобной ситуации.

Во-вторых, в ситуации, где в кредитный договор внесен пункт о том, что банк может требовать досрочного возврата ипотечного кредита после снижения стоимости залога, нужно попробовать договориться с банковским учреждением. Например, заключить договор о досрочно частичном погашении долга или же предоставить дополнительный залог по кредиту. Лучше разобраться с банком и найти точки соприкосновения, нежели доводить дело до судебного разбирательства. Ведь в этом случае суд, скорее всего, будет не на стороне заемщика.

В-третьих, в случае сомнений в законности действий банковского учреждения, рекомендовано обратиться к профессиональному оценщику недвижимости. Оценщик сможет субъективно и точно определить рыночную стоимость жилья.

Просрочки кредитных платежей

Банк может требовать досрочное погашение ипотеки при несвоевременном погашении долговых обязательств заемщиком. Одним из основных правил ипотечного кредитования является точность и своевременность долговых выплат. Конечно же, если Вы один раз внесете необходимую сумму с опозданием, ничего страшного, кроме начисления пени или штрафных санкций не случиться.

Но если просрочки платежей будут регулярными, банк может посчитать Вас неплатежеспособным клиентом и потребовать досрочно вернуть долг.

Именно такая причина была указана в большинстве случаев требований по досрочному погашения в периодд кризиса 2008 года.

Необходимо вовремя вносить нужную кредитную сумму по ипотеке. Так заемщик сможет оградить себя от всевозможных штрафов и пени.

Порча объекта залога

Пока кредитная ипотека на жилье не будет полностью погашена, официальным владельцем недвижимости считается банковское учреждение. Интересом банка является сохранность жилья в хорошем виде и порядке. Поэтому, любые действия заемщика, которые могут привести объект ипотеки в ненадлежащее или непривлекательное состояние (к примеру, перепланировка без учета строительных норм), могут стать причиной требования банком досрочного погашения кредита.

Таким образом, оформляя ипотеку, внимательно изучите требования банка и все пункты кредитного договора. Погашайте долг своевременно и проблем с банком у Вас не возникнет. Ведь досрочное погашение ипотечного кредита – не выгодно и для самого банка, так как он теряет проценты от сделки.

Что делать, если банк требует погасить ипотеку досрочно

Каждый заемщик, выплачивающий ипотеку, хочет отдать долг банку как можно быстрее. Ведь досрочное погашение жилищного кредита позволяет избавиться от ипотечного бремени раньше даты, указанной в договоре.

Однако нередко должники возвращают заемные средства в досрочном порядке не по своему желанию, а по требованию кредитора. В определенных случаях банк, предоставивший целевой продукт, имеет право потребовать преждевременного погашения долга. Что делать заемщику, если кредитная организация выставила такое требование? Об этом вы узнаете из статьи. В ней также даны советы по грамотной выплате ипотечного кредита.

Когда кредитор вправе потребовать досрочной выплаты ипотеки

Банки требуют выплатить всю сумму долга одной суммой, когда заемщик нарушает одно из условий договора ипотеки. Причем не всегда к таким действиям кредитной организации приводит только очень серьезная ошибка должника. Выставить такое требование банк может в случае нарушения любого условия соглашения. Чаще всего кредитные организации поступают таким образом, когда заемщик:

• периодически вносит платежи с опозданием;
• предоставляет ипотечное жилье в качестве гарантии по другому займу;
• прекращает погашать жилищный кредит.

Кроме этого, должникам часто приходится возвращать заем раньше срока, если они продают недвижимость, не получив разрешения. Значительное ухудшение состояния жилья, купленного на кредитные средства, тоже может стать причиной того, что банк потребует вернуть деньги досрочно. Если запрещена любая реализация залога, то за сдачу недвижимости в аренду кредитная организация тоже может пойти на крайние меры.

Стоит отметить, что все, что касается действий банка в случае, когда заемщик нарушает условия ипотечной сделки, всегда указано в договоре. Поэтому должник может проверить, насколько правомерно требование кредитной организации, внимательно прочитав соглашение.

Решаем проблему без ухудшения кредитной истории

Если кредитор выставил требование о досрочном погашении ипотеки, то в первую очередь следует уточнить причины таких действий. А после этого нужно попытаться договориться с банком. Если кредитная организация хочет получить весь оставшийся долг из-за крупной задолженности, то нужно:

• как можно быстрее погасить задолженность;
• предоставить доказательства причины неплатежеспособности.

Последнее касается случаев, когда платежи не вносились из-за снижения финансовых возможностей. Доказательством может быть, например, справка из государственной службы занятости.

Если на момент выставления требования доход у заемщика находится на низком уровне, то стоит попросить банк предоставить кредитный отпуск. Но отсрочку кредитные организации предоставляют:

• при наличии документов, которые подтверждают временное банкротство должника;
• после полного погашения текущей задолженности.

Решить вопрос без ухудшения общего кредитного досье поможет и реструктуризация ипотеки. Если банк готов отменить свое решение, то следует попросить его об изменении некоторых условий договора. К примеру, увеличение общего срока возврата заемных средств сокращает ежемесячную кредитную нагрузку. А это, в свою очередь, позволяет вносить платежи даже при снижении дохода.

Рефинансируем ипотечный кредит

Если договориться с банком не получается, то решить проблему можно с помощью перекредитования. Но этот вариант доступен только тем заемщикам, у которых нет текущей просрочки по ипотеке. Кроме того, новый кредитор может отказать в предоставлении займа, если первый долг выплачивался с другими серьезными нарушениями.

Рефинансирование ипотеки осуществляется в несколько этапов:

1. Заемщик выбирает оптимальный вариант.
2. Договаривается с первым банком о таком способе досрочного погашения.
3. Уточняет сумму долга.
4. Подает заявку в другую кредитную организацию.
5. Заключает договор со вторым банком.

Новый кредитор отдает первому необходимую сумму, а взамен получает недвижимость в качестве основного обеспечения. В некоторых случаях для оформления второго ипотечного кредита требуется дополнительный залог. Если первый заем был получен с гарантами его возврата, то следующий, как правило, тоже оформляется при наличии поручителей.

Перекредитование – это отличный способ выполнить требование банка, а также улучшить определенные условия выплаты заемных средств. Заемщик вполне может найти предложение с более выгодными условиями, например, с низкой процентной ставкой.

Крайний вариант – продажа недвижимости

Если указанные выше способы по тем или иным причинам не подходят, то единственным выходом будет реализация жилья, которое было куплено в кредит. Заемщик продает ипотечную недвижимость и возвращает банку всю сумму долга раньше срока.

Средства от продажи залога идут на погашение:

• текущей задолженности;
• основного долга;
• набежавших процентов;
• начисленных штрафов и пени.

Но для реализации залога необходимо сначала получить разрешение кредитной организации. В таких ситуациях банки, как правило, соглашаются на продажу недвижимости. Ведь если должник откажется отдавать долг, то кредитору все равно придется реализовать жилье, чтобы получить назад свои деньги.

Требование банка о досрочном погашении ипотечного кредита

Вы привыкли к тому, что желать досрочного погашения ипотеки могут только заемщики? На самом деле банки сами могут затребовать досрочную оплату всего кредита с процентами. Как не попасть в такую ситуацию? Что может повлиять на требование банка? На чьей стороне закон в этом случае? На все эти вопросы вы найдете ответы в этой статье.

Может ли банк потребовать досрочного погашения ипотеки

Ипотека является кредитом под залог недвижимости. Федеральный закон «Об ипотеке (залоговому имуществу)» регулирует отношения между залогодателем и кредитором, определяет понятие залога и действий с ним. Отношения между кредитором (банком) и заемщиком (клиентом банка) регулируются законом РФ. По статьям 811, 812, 813, 814 ГК РФ, банк имеет право потребовать досрочное погашение ипотеки и другого вида кредита. Такой поворот событий случается не часто и решается, обычно, через суд.

Основную роль в правоте банка играет подписанный вами договор. Поэтому очень важно до подписания внимательно причитать все пункты соглашения, понять их и оценить свои финансовые возможности. Если вы не уверенны в том, что сможете вовремя вносить платежи, то будьте готовы к исковому заявлению банка о досрочном погашении кредита.

Вы можете подать встречный иск, если по договору не обязаны выплачивать ипотеку досрочно. Серьезные банки, которые кредитуют под залог недвижимости, не заинтересованы приобретать ее. Им выгоднее вовремя получать от вас платежи по кредиту.

Если финансовая или кредитная организация параллельно занимается продажей недвижимости и имеет свою нишу на рынке, то условия в договоре такой организации могут иметь подводные течения, которые несведущий в законодательстве клиент сам не заметит. В таких случаях подписание договора лучше провести вместе со своим юристом.

Итак, банк имеет право потребовать досрочное погашение кредита:

• на основании письменного договора, подписанного вами по собственной воле без давления, обмана и шантажа со стороны кредитора;
• по закону, если в договоре нет иных противоречащих пунктов.

В 2017 году Государственной думой рассматривается законопроект по изменениям в ФЗ РФ «Об ипотеке (залоговом имуществе)». Проект будет принят в 2018 году.

Внимание! Банк не имеет право безосновательно требовать досрочного погашения ипотеки.

Заемщик имеет право отказаться от предложения банка внести всю сумму долга с процентами сразу, если докажет, что нарушал договор по независящим от него обстоятельствам.

Когда требование банка о досрочном погашении ипотечного кредита оправдано

Банк требует вернуть ипотеку досрочно на основании закона или пунктов договора в следующих случаях:

• просроченные платежи;
• порча залогового имущества;
• снижение платежеспособности заемщика;
• незаконная или запрещенная реализация (продажа, дарение и т. д.) недвижимости.

Если банк потребовал вернуть всю сумму кредита, то вам необходимо выяснить причину лично, а не по телефону. Как только вам поступит звонок с требованием, обратитесь в офис. Лучше, если вы запишитесь на прием к управляющему банком.

Точно так же, ваши ответы и оправдания по телефону не будут иметь никакого значения, пока вы лично не посетите финансовую организацию. Рассмотрим каждый случай.

Порча залогового объекта:

• Перед одобрением кредита под залог недвижимости (дома, квартиры), банк проводит собственную оценку по определенным параметрам. Под залог принимаются дома и квартиры;
• строение не старше 1990 года;
• деревянные покрытия и детали не старше 1995 года;
• дома из бруса не принимаются;
• дом должен быть жилым и отвечать всем современным условиям проживания;
• должны быть подведены электричество, вода, газ (в различных регионах по-разному), отопление;
• требуется наличие в доме отдельного санузла и кухонной зоны;
• подъезд к дому должен быть свободным во все сезоны.

Другие требования банков индивидуальны, в зависимости от населенного пункта и деятельности банка, как коммерческой организации.

Некоторые банки могут потребовать информировать их о ремонтных работах, которые вы захотите провести в доме за годы ипотеки.

После оценки залогового имущества, вы уже не имеете право (согласно договору) портить жилье, ломать или понижать его рыночную стоимость другими способами. По письменному соглашению, которое вы собственноручно подпишите, за порчу несете материальную ответственность в виде штрафов. В крайнем случае, банк потребует погашения кредита досрочно.

• Если вы, по не зависящим от вас обстоятельствам, лишились части дохода или стали временно неплатежеспособны и этим просрочили один платеж или задержали его на месяц, то банк имеет право требовать досрочного погашения всего займа.
• Но вы можете решить эту проблему в досудебном порядке с визитом к управляющему или через суд. Для того, чтобы доказать, что ситуация от вас не зависела и вы все тот же добросовестный плательщик, предоставьте банку или в суд:
• документы, подтверждающие вашу временную нетрудоспособность (больничный лист с письменным подтверждением лечащего врача и главврача больницы, к примеру);
• трудовую книжку, где написано, что вас уволили по сокращению, в связи с реорганизацией или ликвидацией компании и т. п.;
• документальное подтверждение вашей внезапной поездки или непредвиденных расходов.
• Какое бы событие ни привело вас к просрочке платежа – вы должны это доказать в документальной и письменной форме.

Запрещенная реализация недвижимости

Вы не имеете право проводить с залоговой недвижимостью операции, которые направлены на смену владельца. То есть, квартиру, дом в залоге нельзя продавать, оформлять дарственную на кого-либо.

Некоторые банки запрещают и сдавать в аренду, чтобы не залоговое имущество не испортили. Если такой пункт есть в договоре, а вы его регулярно нарушаете, то может последовать требование досрочного погашения. Пока вы не расплатились с кредитом и ваш дом – гарант вашей платежеспособности, все операции по оформлению должны согласовываться с банком.

Как решить проблему без ухудшения кредитной истории

Единственный вариант решить проблему с долгом перед банком – обратиться лично к управляющему с доказательными документами. Не забудьте, что и со стороны банка должны быть только письменные, заверенные печатями банка и подписями должностных лиц, гарантии, подтверждения приема документов и соглашения о принятии ваших объяснений и обязательств.

Если вы опоздали, и банк подал на вас иск в суд, то все доказательства и официальных учреждений, которые могут вам помочь, вы подаете суду. Желательно, чтобы к этому моменту вы тщательно изучили договор.

Если суд (или банк) решат, что вы действительно не виноваты с ситуации и вопрос будет решен в пользу продолжения кредитных отношений между кредитором и вами (заемщиком), то кредитная история не пострадает.

Рефинансирование

Перекредитование, рефинансирование используется в ипотеке достаточно часто. В случае если спустя 5 лет стабильных добросовестных выплат, вы заметили, что другие банки дают кредит уже за более низкий процент или вы накопили несколько кредитов в разных банках и хотите гасить их одним платежом, то рефинансирование для вас. После подсчета все расходов, связанных с перекредитованием, вы собираетесь закрыть долг текущего кредита, путем займа в другом учреждении? Вы имеете на это право.

Выбранный вами банк затребует от вас большое количество документов, как и при первом оформлении кредита под залог или без. Но в данном вопросе, вам нужны будут 3 дополнительных справки от вашего банка:

• разрешение на перекредитование (требуется не всюду);
• распечатка ваших платежей;
• подтверждение вашей добросовестности (отсутствие задержек выплат). Допускаются 1-2 задержки на 3 дня и 1 просрочка не больше 30 дней.

Продажа недвижимости

Продать недвижимость, которая находится в ипотеке, вы можете только в совокупности продажи самого кредита. То есть, вам необходимо обратиться в банк с покупателем и переоформить на него кредит и право собственности. Обычно двойная сделка проводится в офисе банка с приглашенным нотариусом, который сразу и переоформляет документы на нового собственника. Проще всего это сделать супругам. Продажи третьим лицам банками не приветствуются. Новый заемщик должен отвечать всем требованиям, иметь хорошую кредитную историю и высокую платежеспособность.

Советы по грамотному погашению ипотеки

Чтобы вы не остались без ипотечного жилья вовремя вносите платежи. В каждом банке своя система подсчета даты платежей. Она может зависеть от внутренней отчетности или рассчитываться по индивидуальному графику. Если вам выдали лист с датами платежей, то старайтесь не отходить от структуры. Если у вас аннуитетный платеж, а вы хотите погашать досрочно, то следует посетить банк и уточнить, в какой день лучше вносить дополнительные деньги, чтобы они списывались как досрочное погашение, а когда выплачивать основной долг. Это важно, чтобы вы не переплачивали.

Вы должны лично в письменной форме оповещать банк о следующих изменениях в вашей жизни:

• временной неплатежеспособности;
• желании изменить что-либо в доме (пристройка, ремонт и т. п.);
• неожиданном увольнении;
• болезни;
• форс-мажорных обстоятельствах, от вас не зависящих, которые привели к задержке или просрочке платежа;
• смерти заемщика.

Сбербанк требует досрочного погашения кредита, что делать?

Если Сбербанк выдвинул такое требование – это значит, что вы не соблюдали правила и не выполняли пункты договора. Вам необходимо собрать все доказательные документы, которые оправдывают ваши просрочки, и обратиться к управляющему банком. Если дело передано в суд, а вы уверенны в своей правоте и не нарушали договор по халатности, то наймите адвоката и соберите все документы, подтверждающие возникшую жизненную ситуацию. Будьте готовы к тому, что в случае, если ваши доказательства оправдают вас, придется внести сумму задолженности, пени и штрафы за просрочки.

Если вы будете признаны недобросовестным плательщиком, ваша кредитная история будет испорчена. Поручители будут обязаны судом выплачивать ваш кредит. Если этого не случится, то квартиру, дом банк отберет и выставит на аукционе недвижимости.

Сбербанк предложит вам несколько вариантов решения проблемы до того, как дело попадет в суд. Если причина задержек будет принята банком, то у вас есть шансы восстановить платежи, а просроченные суммы и пени уплачивать частями. Обычно предлагается выплачивать до 5% ежемесячно.

Сбербанк может предложить рассрочку платежей, если ваша ситуация стала налаживаться, после падения платежеспособности. Необходимо будет предоставить справки с места работы и бухгалтерии. Возможно, вам предложат автоматическое списание с зарплатной карты.

Досрочное погашение ипотеки по требованию банка

К оформлению ипотеки заемщики, как правило, подходят очень серьезно, тщательно выбирая подходящую программу, и собирая множество разных документов. Однако после получения средств и покупки желанной квартиры, многие забывают о том, что погашение жилищного кредита – это тоже дело ответственное.

Многие заемщики часто не уделяют должного внимания содержанию подписанного ими договора, в результате чего нарушают его условия. А это в свою очередь грозит должникам не только крупными суммами штрафов, но и расторжением ипотечной сделки. По закону банки имеют право потребовать возврата жилищного кредита в досрочном порядке, если заемщик не выполняет условия соответствующего соглашения.

Основания для требования выплаты кредита

Прежде всего, нужно отметить, что все отношения между банком и должником регулируются условиями подписанного ими договора. Поэтому основанием для требования кредитора досрочно выплатить ипотечный займ может быть только нарушение условий этого документа. При составлении договора в его содержание всегда вносится перечень нарушений, при которых банк имеет право кардинально сократить срок возврата кредита.

В частности, требовать досрочного погашения ипотеки кредитор, предоставивший жилищный займ, может в следующих случаях:

1. Предоставленные банком средства заемщик использует не на покупку недвижимости, а на реализацию своих других планов. По условиям любой программы жилищного кредитования, заемные средства выдаются только на целевое использование. Поэтому, когда заемщик берет такой кредит, но тратит средства не на приобретение жилья, банк может потребовать их досрочного возврата.
2. Получатель ипотеки постоянно вносит ежемесячные платежи с задержкой – позже установленной даты. Каждый банк по-разному реагирует на просроченные взносы в счет выплаты жилищного кредита. Так, в некоторых организациях заемщика просто наказывают штрафами, а в других – расторгают договор ипотеки.
3. Если заемщик при оформлении кредита на покупку жилья предоставил ложные сведения о себе. Когда он намеренно увеличивает сумму своего дохода или указывает в заявке информацию, которая не соответствует действительности. А банк обнаруживает обман уже после заключения ипотечной сделки.
4. Должник продает недвижимость, которая является предметом закладной. По условиям договора ипотечного займа, деньги выдаются под залог приобретаемого жилья. И с предметом обеспечения нельзя проводить сделок по его отчуждению. Если заемщик таким образом реализует заложенную недвижимость, то банк прекращает действие ипотеки.
5. Просроченный кредит на приобретение недвижимости. При образовании достаточно серьезной задолженности банк может не только применить определенные меры воздействия к должнику, но и потребовать досрочного погашения ипотеки.
6. В случае значительного сокращения ежемесячного дохода заемщика. Банк выдает жилищный кредит при условии, что сумма заработной платы заявителя соответствует финансовой нагрузки, связанной с погашением ипотеки. Поэтому когда официальный доход получателя жилищного займа уменьшается в процессе его выплаты, то кредитор может потребовать досрочного возврата долга. Нужно отметить, что сюда относится и смена официального места работы на другое, которое не учитывается при оформлении кредита.
7. Заемщик нарушает определенные правила использования купленной в кредит недвижимости. Если в договоре ипотеки есть запрет на любую реализацию жилья, то его владелец не имеет права сдавать его в аренду.
8. Когда должник не предоставляет кредитору ежегодную информацию о своем доходе. Многие банки требуют от заемщиков периодического отчета о текущем финансовом состоянии и вносят этот пункт в условия договора.

Меры по возврату ипотеки раньше срока

Когда банк обнаруживает, что заемщик не исполняет условия, на которых была заключена ипотечная сделка, то сначала он просто предупреждает его о последствиях таких действий. Далее кредитор уже начинает вести официальную переписку с должником. Банк в письменном виде сообщает, какой именно пункт договора клиент нарушил, а также какие штрафные санкции предусмотрены за это. Если причина прекращения действия договора займа – просроченный кредит, то в официальном письме указывается точная сумма задолженности и размеры неустоек. Когда на получение такого уведомления заемщик никак не реагирует и не стремится решить вопрос мирным путем, то банк идет на крайнею меру – выставляет требование о погашении оставшегося долга.

Если кредитор принимает окончательное решение о прекращении действия ипотеки, то он сообщает об этом клиенту в еще одном официальном письме. В нем также указываются причины таких действий банка, сумма долга и штрафов, а также срок, в течение которого заемщик должен выполнить требование. Банковская организация всегда устанавливает определенный период, в течение которого нарушитель должен вернуть все полученные у нее средства. Продолжительность этого срока зависит от индивидуальных особенностей работы конкретного банка. Нужно отметить, что в некоторых случаях кредитор может потребовать не полного, а только частичного возврата ипотечного займа.

Как погашать жилищный кредит правильно

Для того чтобы избежать досрочного погашения ипотеки по требованию банка, нужно выплачивать такой кредит в соответствии с условиями договора. Возврат жилищного займа – процесс весьма длительный и серьезный, требующий соблюдения ряда важных правил.

Сюда в первую очередь относится:

• планирование ежемесячного внесения платежей по ипотеке;
• соблюдение указанных правил использования заложенной недвижимости;
• сохранение высокого и стабильного дохода на протяжении всего срока выплаты кредитного долга.

Следует заметить, что возврат ипотеки раньше установленной даты невыгоден банку, поскольку в этом случае он “недополучает” значительную часть процентной прибыли. Поэтому, прежде чем потребовать досрочной выплаты предоставленных им средств, кредитор постарается лишить проблему другим, более выгодным для него способом. Например, при образовании большой задолженности банк может предложить заемщику реструктуризацию жилищного кредита.

Источники:
http://money.inguru.ru/ipoteka/stat_trebovanie_o_dosrochnom_pogashenii_ipoteki_osnovaniya_i_posledstviya
http://investtalk.ru/forum/topic/19516-dosrochnoe-pogashenie-ipoteki-po-trebovaniyu-banka/
http://mestoprozhivaniya.ru/mogut-li-banki-potrebovat-pogasit-ipoteku-dosrochno/
http://ipoteka-otvet.ru/bank-trebuet-pogasit-ipoteku-dosrochno/
http://ipoteka.finance/bank/trebovanie-banka-o-dosrochnom-pogashenii.html
http://biznesi.su/vse-dlya-biznesa/1532-dosrochnoe-pogashenie-ipoteki-po-trebovaniyu-banka.html
http://www.domofond.ru/statya/kak_bezopasno_kupit_kvartiru_esli_ona_uzhe_v_ipoteke/6872