Как погасить ипотечный кредит без долгов

Как избавиться от ипотеки законно — обзор 4 проверенных способов

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, как избавиться от ипотеки? Мы с мужем брали ипотечный кредит на квартиру в то время, когда у нас были высокие доходы. В настоящее время я осталась без работы, а зарплата у мужа сократилась. Плюс ко всему у нас увеличились расходы в связи с пополнением в семье. Таким образом платить ипотеку стало очень тяжело.

Мария, г. Севастополь.

Ипотека (или ипотечный кредит) представляет собой вид долгосрочного кредита, при котором деньги выдаются с оформлением в залог недвижимого имущества или земли.

Большие периоды кредитования и крупные суммы образуют серьёзную финансовую нагрузку в течение нескольких лет или даже десятилетий. За столь длительный период времени жизненная ситуация у заёмщика может в корне поменяться.

Самое главное – различные жизненные события могут негативно отразиться на уровне его платёжеспособности. В такой ситуации вносить платежи по ипотеке становится непросто.

Существует несколько ситуаций, когда заёмщик принимает решение избавиться от ипотеки:

С одной стороны , должники мечтают быстрее погасить кредит и вывести недвижимость из-под залога.
С другой стороны , немалое количество заёмщиков оказывается в ситуации, когда им становится слишком сложно обслуживать займ на имеющихся условиях.

Вне зависимости от побудивших причин заёмщику следует знать, как лучше освободиться от ипотечного кредита.

Основные цели и задачи избавления от ипотечного кредита

Далеко не все понимают, но освободиться от ипотечного бремени зачастую намного проще, чем от потребительского кредита. Однако всё определяется в первую очередь целями и задачами, которых стремится добиться заёмщик.

Чаще всего ипотечные заёмщики определяют для себя следующие цели:

Сохранить залоговое имущество в собственности, но одновременно достичь внесения изменений в условия ипотечного договора. Это поможет снизить кредитное бремя и обслуживать займ на более выгодных условиях.
Сохранить право собственности на недвижимость или землю и самостоятельно добиться сокращения кредитной нагрузки. Достичь этого можно при помощи рефинансирования ипотеки.
Погасить ипотеку как можно быстрее. При этом заёмщику неважно, останется ли предмет залога в его собственности.

По своей сути ипотека является достаточно сложной формой кредитования. Такой займ включает два вида правоотношений: по поводу предмета залога и непосредственно по поводу кредита. Две этих части взаимосвязаны, поэтому цели, которые ставит по отношению к ним заёмщик при решении освободиться от ипотеки, также зависят друг от друга.

В большинстве случаев приходится выбирать, сохранять или нет право собственности на предмет залога. От принятого решения зависит, какие меры предпринимать в сложившейся ситуации.

Легче всего освободиться от ипотечного кредита, если заёмщик готов потерять предмет залога. При этом именно имущество сможет обеспечить исполнение обязательств.

Если же важно сохранить право собственности на недвижимость или землю, ситуация осложняется. Придётся самостоятельно найти источник для погашения ипотеки, её рефинансирования либо попытаться договориться с банком.

Прежде чем приступить к выбору способа освобождения от кредитных обязательств, следует обратить внимание на возможность решить этот вопрос при помощи страховки. Большинство заёмщиков оформляют полис страхования жизни, а также здоровья. Более того, некоторые из них оформляют страховку на гражданскую ответственность, в том числе по поводу ситуаций потери работы или сокращения уровня дохода .

Страховые выплаты могут помочь заёмщику полностью или хотя бы частично погасить ипотеку. Если полис не был оформлен, либо ситуация должника не является страховым случаем, придётся искать другой способ решения проблемы.

Как избавиться от ипотечного кредита — 4 проверенных способа 📌

Способ освобождения от ипотечного кредита определяется в первую очередь отношением заёмщика к предмету залога. Поэтому возможные варианты разделяются на группы именно в зависимости от этого.

1) Имеется необходимость сохранить имущество

Если есть желание сохранить право собственности на предмет залога, можно решить проблему приведёнными ниже способами.

Способ 1. Реструктуризация ипотеки

Если принято решение о реструктуризации, следует обратиться в кредитную организацию с заявлением.

В заявлении о реструктуризации долга отражаются:

причины, мешающие погасить ипотечный кредит на имеющихся условиях;
документальное подтверждение сложившихся обстоятельств;
выражается желание оформить реструктуризацию.

Когда заявление кредитором будет рассмотрено, он примет решение и предложит варианты выхода из сложившейся ситуации:

в течение определённого периода заёмщик гасит только проценты, основной долг замораживается;
увеличение срока ипотеки и сокращение размеров ежемесячного платежа;
сокращение процентной ставки.

Представленные варианты не являются исчерпывающими. Кредиторы разрабатывают индивидуальные условия реструктуризации, которые соответствуют сложившейся ситуации и учитывают положение заёмщика сейчас и в будущем относительно его финансового благополучия.

📎 Подробности о реструктуризации кредита — в нашей специальной публикации.

Способ 2. Рефинансирование

Рефинансирование подходит для тех заёмщиков, которые оформили ипотеку несколько лет назад, когда ставка была значительно выше. Сегодня большинство крупных банков предлагает подобные программы. Они пересматривают условия ипотеки, снижая ставку.

Однако при таком решении вопроса огромное значение имеет наличие и размер просроченной задолженности. Сначала с целью оформления рефинансирования следует обратиться к кредитору, через которого был получен ипотечный кредит. Если он откажет, можно направляться в другую кредитную организацию.

О том, как происходит рефинансирование кредита, читайте в одной из наших статей.

2) Залоговое имущество сохранять не планируется

Если для заёмщика не принципиально сохранение имущества, можно использовать другие способы для освобождения от задолженности:

Способ 3. Продажа недвижимости или земли

Прежде чем продать залоговое имущество, следует получить разрешение банка. За счёт средств, полученных от реализации, и будет произведено погашение ипотеки.

При решении продать недвижимость придётся получить согласие банка. Существует два варианта: заёмщик сам занимается реализацией имущества либо кредитор организует продажу с разрешения клиента. В любом случае банк в обязательном порядке контролирует сделку.

О том, как быстро продать квартиру, мы писали в предыдущей статье.

Способ 4. Перевод задолженности по ипотеке на другого заёмщика

В такой ситуации в первую очередь придётся получить согласие банка, выдавшего ипотеку. Кредитор проверяет нового клиента так же, как и первичного должника.

Зачастую первичный заёмщик не устраняется из ипотечных взаимоотношений. В соответствии с условиями изменённого договора этот клиент несёт солидарную либо субсидиарную ответственность по займу.

По поводу объекта залога вопрос решается в соответствии с соглашением между заёмщиком и банком. В большинстве случаев схема таких сделок разрабатывается индивидуально . После этого все условия согласуются между всеми участниками сделки. Однако основным всё-таки будет мнение банка-кредитора.

Чаще всего отношения по поводу недвижимости решаются одним из следующих вариантов:

залог сохраняется за первичным заёмщиком;
имущество при получении согласия кредитора переходит новому должнику, остаётся в залоге. При этом первичный заёмщик освобождается от каких-либо обязательств перед кредитором.

Возьмите на заметку! Зачастую заёмщики пытаются освободиться от ипотеки, сдавая имущество в аренду. Получаемые от арендаторов платежи при этом идут в качестве платежей по кредиту.

Однако для оформления договора аренды необходимо получить согласие банка. Но зачастую должники игнорируют это требование, договариваясь с арендатором исключительно устно. Либо они заключают договор аренды, надеясь, что банк не отменит его. В любом случае сдача в аренду ипотечной квартиры – не лучший вариант .

В качестве заключения представляем вашему вниманию краткую таблицу, которая содержит возможные способы освобождения от ипотеки.

Ситуации, когда необходимо сохранить имущество

1	Реструктуризация	Заёмщик подаёт заявление, описывая возникшие сложности В итоге может быть увеличен срок, снижена ставка, долг заморожен на определённое время (выплачиваются только проценты)
2	Рефинансирование	Проводится в своём или любом другом банке Подразумевает выдачу нового кредита для погашения старого на более выгодных условиях
Сохранять имущество не планируется
3	*Продажа имущества*	Требуется согласие банка Ипотека гасится за счёт полученных от реализации средств
4	Перевод долга на другого заёмщика	Необходимо согласие банка Залог либо сохраняется за первичным заёмщиком, либо переходит новому

Также рекомендуем посмотреть видео на тему «Где взять денег, когда срочно они нужны»:

Как выгоднее досрочно гасить ипотеку: рекомендации для заемщиков

Как выгоднее досрочно гасить ипотеку выясняют добросовестные заемщики, у которых появились свободные средства. Рассчитаться с долгами как можно скорее — хорошее дело, и неважно, желает человек уменьшить размер удорожания, снизить сумму ежемесячной выплаты или сократить срок действия договора. Но следует внимательно изучить условия, чтобы не оказаться в проигрыше.

Подробно о вариантах изменения графика платежей

Варианты изменения графика платежей

В настоящее время многие семьи пользуются услугами финансовых организаций, чтобы улучшить жилищные условия. Общеизвестно, что ипотечный заём оформляется на длительный срок, при этом банком не запрещено вносить оплату с опережением графика.

Для начала требуется внимательно изучить условия договора. В большинстве случаев финансовые организации позволяют досрочно гасить долг, но это должно быть прописано в соответствующем документе.

Тем, кто намерен преждевременно внести определенную сумму в счет погашения задолженности по ипотечному кредиту, следует обратить внимание на пункты договора, где указано:

нужно ли ставить в известность сотрудников банка перед погашением внеочередного платежа;
какая комиссия предусмотрена;
период оплаты — возможно существуют специальные дни для внесения платежа не по графику;
минимальная и максимальная сумма взноса;
отделение банка, в котором разрешено погашать задолженность.

Важно! Если клиент не обращает внимания на график погашения, осуществляет платежи преждевременно, то это не освобождает его от уплаты обязательного ежемесячного взноса.

Банк назначает дату погашения на каждое 28-е число месяца. Клиент вносит внеочередной платёж 15-го числа, при этом сумма взноса превышает размер обязательного ежемесячного платежа. Несмотря на это, 28-го числа оплату придется повторить, чтобы избежать просрочки и не нарушить условий договора.

Платеж, внесенный не по графику, идет на досрочное погашение, уменьшает общую задолженность по договору. Проценты, начисляемые на сумму долга, как правило, пересчитываются.

График погашения составляется несколькими способами:

Аннуитетный платеж — клиент платит равными частями на протяжении всего срока действия договора. После внесения обязательной ежемесячной суммы, средства распределяются таким образом: одна часть идет на погашение тела кредита (основной суммы долга), другая — гасит начисленные проценты.
Дифференцированный график погашения — это когда основную сумму займа разделяют на равные части, а проценты начисляют на остаток задолженности, как и в аннуитетном графике погашения. Данный способ выплат не совсем удобный, так как платеж в начале срока достаточно большой, но в то же время он выигрывает по размеру удорожания. Если сравнивать одинаковые условия, то первая оплата по дифференцированному графику погашения в среднем на 25% выше аннуитетного.

Заметим! График погашения с аннуитетным платежом используется финансовыми организациями чаще всего.

Существует два варианта изменения графика:

сократить срок действия договора путем увеличения платежа либо внесение дополнительных сумм;
уменьшить размер платежа, но оставить без изменений срок погашения.

Прежде чем переделывать план погашения задолженности, необходимо определить, какой из способов наиболее выгодный для заемщика:

одни желают уменьшить размер удорожания;
другие хотят сократить сумму ежемесячной выплаты.

В каком случае выгодно уменьшать срок

Чаще всего уменьшают срок кредита те заемщики, кто оформил ипотеку с аннуитетным графиком погашения. Такие люди, как правило:

располагают денежными средствами, т. е. могут вносить оплату большими суммами, а длительный срок выбирают для «подстраховки», мало ли что в жизни произойдет;
желают снизить размер переплаты;
выплатили более половины долга, стремятся поскорее избавиться от «кредитных уз».

Клиент вносит ежемесячно сумму большую, чем указано в договоре. «Лишние» деньги покрывают часть основной суммы долга, при этом размер обязательного платежа остается прежним.

Как погасить ипотеку быстрее

Как подобрать идеальный кредит не потратив на это и 10 минут?

Ипотечный кредит – единственный способ купить жильё для большинства граждан нашей страны, но и он имеет свои недостатки. Вместе с радостью от нового дома или квартиры заёмщику достаётся груз финансовой ответственности, от которого он старается избавиться. Как быстро расплатиться с ипотекой, расскажем в статье.

Преимущества и недостатки ипотечного кредита

У ипотеки много сторонников и противников. Наиболее яркие минусы займа под залог недвижимости:

Необходимость платить годами. Длительный срок кредитования вынуждает заёмщика экономить более 10 лет, что сильно сказывается на качестве жизни. С психологической точки зрения многолетнее обязательство для многих приравнивается к рабству.
Высокая ставка. Процент по ипотеке в России минимум в два раза выше, чем в странах Европы. Высокая ставка означает значительную переплату по кредиту. К концу срока она, как правило, соизмерима со стоимостью приобретённых квадратных метров.
Риск потери недвижимости. Пока ипотека не закрыта, клиент не может стать полноправным владельцем жилья. При возникновении задолженности банк имеет право обратится в суд и реализовать квартиру для погашения долга.
Сложно получить. Чтобы оформить заём, нужно учесть множество формальностей и требований банка, которые касаются клиента и недвижимости. Процедура занимает много времени и требует денежных затрат. Важная роль отводится и кредитной истории клиента.
Дополнительные расходы. Страховка, оценка недвижимости и другие расходы увеличивают стоимость ипотеки.

Помимо недостатков банковского продукта есть и преимущества.

Возможность жить в своей квартире. Вечно снимать жильё не выгодно, а ипотека даёт возможность вкладывать в собственные метры. Другой вариант приобретения недвижимости – накопления – трудно реализуем, поскольку деньги могут обесцениться, а откладывать крупные суммы для быстрого накопления вряд ли получится.
Своевременность. Если в этот момент ставка по кредиту низкая, или цены на недвижимость «упали», но у человека нет денег на покупку жилья, ипотека – возможность выгодно приобрести квартиру или дом.

Брать или не брать ипотеку?

Принимая решение об оформлении займа, клиент должен оценить собственные риски. Не стоит брать на себя обязательства, если нет стабильной работы или у заёмщика несколько действующих кредитов. В этом случае вероятность быстро закрыть ипотеку резко снижается, плюс появляется шанс столкнуться с серьёзными финансовыми трудностями, вплоть до дефолта.

Лучше подождать с ипотекой, когда экономика страны нестабильна в целом. Если застройщик разорится или будет затягивать сдачу объекта, возникнут проблемы.

Основное условие оформления ипотеки – стабильный доход. Аргументом «за» будет наличие обеспеченного созаёмщика.

Вопрос о получении денег решается индивидуально, но чем надёжнее положение клиента, тем больше шансов на успех.

Как быстрее закрыть ипотеку

Предлагаем несколько лайфхаков, которые помогут выплатить ипотеку быстрее.

1. Накопите большую сумму на первоначальный взнос

Всё логично: чем меньше сумма полученного кредита, тем быстрее клиент отдаёт долг банку. Сумма переплаты при меньшей величине займа также уменьшается.

Некоторые банки, например НС Банк с программой «Большая квартира без первоначального взноса», готовы выдать заём и без первого платежа. Это выгодно, если ипотека нужна любой ценой.

Для заёмщика, рассчитывающего на быстрое погашение, больше подойдет вариант с первоначальным взносом от 20% (а если получится, то и больше). Например ипотека по двум документам Россельхозбанка с первоначальным взносом от 40% стоимости жилья.

Здесь важно найти баланс. Если клиент старается накопить больше на первый взнос, но при этом доходы не растут и приходится платить за съёмное жильё, время не идёт на пользу. Вместо пустого ожидания лучше заняться сбором документов в банк.

2. Найдите минимальную ставку

Если вы покупаете квартиру в новостройке, выбирать приходится из списка банков, в которых аккредитован застройщик. При оформлении сделки на вторичном рынке выбор ипотечных программ намного больше.

Разница в ставке даже на десятую долю процента приведёт к экономии с учётом большого срока займа.

Например, если оформлять ипотеку в сумме 2 млн руб. на 15 лет со ставкой 8,5%, переплата составит 1 544 154 руб. Со ставкой 8% – 1 439 554 руб. За 15 лет при разнице в 0,5% заёмщик экономит 104 600 руб.

Ещё один способ получить сниженную ставку – льготная ипотека. С 2018 года государство поддерживает заёмщиков с детьми при покупке недвижимости. По условиям программы получить помощь могут семьи, в которых после 1 января 2018 года родился второй, третий или последующий ребёнок.

По программе можно купить строящееся или готовое жильё от застройщика. На вторичный рынок предложение не распространяется. Требуемый первоначальный взнос – 20%.

Преимущество программы в сниженной процентной ставке – 6% годовых. Со вторым ребёнком в семье процент действует 3 года, когда родился третий – 5 лет. Если ипотека оформляется при рождении второго ребёнка, а после (до 31 декабря 2022 г.) рождается третий, клиент может продлить действие господдержки.

3. Все деньги – в досрочное погашение

Думая о том, как лучше платить ипотеку, планируйте свои расходы. Ежедневная экономия поможет быстрее рассчитаться по обязательствам. Если откладывать по 200 руб. каждый день в течение месяца, вы получите 6000 руб., которые можно отправить на погашение. Кроме экономии на ежедневных покупках, найти деньги на досрочное погашение можно следующими способами:

Используйте материнский капитал.

Ещё один вариант ответа на вопрос «Как быстро расплатиться с ипотекой?» – уменьшение долга с помощью материнского капитала.

Сертификат на материнский капитал выдаётся женщине, родившей второго ребенка до 31 декабря 2022 года. Допускается несколько вариантов для использования средств, в том числе и улучшение жилищных условий. В 2018 году сумма материнского капитала равна 453 026 руб.

Получите налоговый вычет.

При покупке недвижимости заёмщик может получить налоговый вычет. Максимальная сумма – 260 000 руб. (13% от стоимости жилья). До 390 000 руб. можно вернуть с выплаченных по ипотеке процентов.

Чтобы получить деньги, нужно подготовить для налоговой службы документы:

справку 2-НДФЛ с указанием дохода за предыдущий год;
заполненную форму 3-НДФЛ (можно заполнить в электронном виде);
договор купли-продажи недвижимости (копия);
копию ипотечного договора;
подтверждение перечисления денег продавцу;
копию свидетельства о браке и письмо о распределении вычета между супругами.

Распределять вычет с недвижимости между супругами есть смысл, если стоимость квартиры превышает 2 млн руб. Например, жильё обошлось в 3,2 млн руб. Если распределить сумму на двоих, каждый из супругов получит вычет с суммы 1,6 млн руб., то есть максимум по 208 000 руб.

Налоговая возвращает сумму в пределах 13% дохода за год. В зависимости от зарплаты суммы будут выглядеть так:

Зарплата за год, руб.	Сумма возврата, руб.
180 000 (15 000 в месяц)	23 400
300 000 (25 000 в месяц)	39 400
420 000 (35 000 в месяц)	54 600
540 000 (45 000 в месяц)	70 200
660 000 (55 000 в месяц)	85 800

За каждый прошедший год клиент будет возвращать рассчитанную сумму, пока суммарная величина не достигнет 260 000 руб.

Покупатель недвижимости может получить компенсацию за год одной суммой или оформить возврат через бухгалтерию работодателя. В последнем случае из зарплаты не будет удерживаться налог 13%.

Когда вся сумма вычета получена, заёмщик обращается за вычетом по процентам. Для этого потребуется ежегодная справка из банка, информация из которой переносится в налоговую декларацию.

Чтобы быстрее выплатить ипотеку, направьте полученные деньги на досрочное погашение займа.

Пустите пожить квартирантов.

Вариант подходит для тех, у кого приобретённая недвижимость – не единственно возможное место жительства. Наиболее он привлекателен при условии, что ежемесячная плата квартирантов будет составлять минимум 70% платежа. В результате у вас появятся свободные деньги для погашения долга сверх установленного договором минимума.

Другое преимущество способа – возможность переждать финансовый кризис, не доводя до просрочки.

Сдавать в аренду можно не всю жилплощадь, а только часть, например одну комнату. И не обязательно на всё время. Короткие периоды, такие как отпуск, тоже принесут дополнительный доход.

4. Воспользуйтесь рефинансированием

Рефинансирование – оформление нового ипотечного договора для погашения действующего кредита на жильё. Клиент получает деньги, погашает ими задолженность и выплачивает долг по графику уже другому банку.

Преимущество способа в разнице процентных ставок. Например, вы оформляли ипотеку по ставке 13%, а рефинансировали со ставкой 8%.

При оформлении договора рефинансирования клиент получает максимальную выгоду, если платить ипотеку еще минимум 5 лет.

Получение нового займа под залог жилья сопровождается затратами времени и денег. Квартиру снова нужно оценивать, собирать документы и подтверждать финансовое положение. Поэтому, если платить осталось недолго, просчитайте собственную выгоду.

5. Изучите график погашения

Существует два вида платежей, которыми погашаются кредиты: дифференцированные и аннуитетные:

Аннуитетные платежи подразумевают погашение равными суммами, что удобно для клиента. Платёж состоит из двух частей (основного долга и процентов), соотношение которых меняется со временем. В начале выплат преобладают проценты.
Дифференцированные платежи уменьшаются по мере выплат. Сумма основного долга распределяется по месяцам поровну, а процент начисляется на остаток основного долга. По мере выплат основная сумма уменьшается, как и начисляемый процент, что приводит к уменьшению платежа.

Клиенту выгоднее погашать ипотеку дифференцированными платежами, но не все банки предоставляют возможность выбора.

Рассмотрим два варианта выплат при условии суммы кредита 2,5 млн руб., срока для погашения 15 лет и процентной ставки 8% годовых.

При выборе аннуитетных платежей ежемесячный взнос составит 23 891 руб. Величина не будет изменяться на протяжении всего периода кредитования.

Если выбраны дифференцированные платежи, сумма ежемесячного взноса в начале выплат составит 30 780 руб. (на 6889 руб. больше, чем при аннуитетной схеме погашения). С учётом времени платеж будет меняться:

через 6 лет – 23 907 руб.;
через 9,5 лет – 20 100 руб.;
через 13 лет – 15 771 руб.

Последний платеж составит 13 983 руб.

Первые годы оплаты нагрузка на семейный бюджет больше, чем в случае с аннуитетным платежом, но когда сумма ежемесячного взноса уменьшается, клиент может использовать свободные деньги для досрочного погашения ипотеки. После первых 6 лет оплаты получится ежемесячно вносить минимум на 6000 руб. больше.

Резюме

«Как быстро расплатиться с ипотекой?» – первая мысль клиента банка по утрам. Чтобы максимально оперативно рассчитаться по обязательствам, направляйте все свободные средства на досрочное погашение кредита, следите за предложениями банка по рефинансированию и не упускайте возможности получить помощь от государства.

Как быстро выплатить ипотеку и избавиться от неё навсегда в 2022 году

Приветствуем! Сегодня поговорим о том, как быстро погасить ипотеку. Наши эксперты подготовили для вас две стратегии как быстро выплатить ипотеку, советы как быстрее рассчитаться с ипотекой самостоятельно и с помощью государства, а также информация о том как выплачивается ипотека досрочно.

Две стратегии гашения ипотеки

В соответствии с российским законодательством каждый заемщик имеет законное право погасить свою задолженность в досрочном порядке. Условия по оплате кредита раньше срока должны обязательно быть прописаны в кредитном договоре. И перед тем, как внести подобный платеж, стоит внимательно изучить подписанный ранее документ.

Взимание штрафов, комиссий и иных дополнительных платежей в пользу банка за досрочное гашение долга являются незаконными. Исполнение обязательств по займу раньше обозначенного срока бывает 2-х видов: частичное и полное. Первый вариант предполагает внесение платежей в размере, существенно превышающем его размер в соответствии с установленным графиком. Второй – погашение кредита одним платежом в полном объеме.

При частичном способе выплат заемщик может использовать две стратегии расчета с кредитором:

Посредством снижения величины ежемесячного платежа

В этом случае срок кредитования остается прежним, сокращается лишь помесячная оплата. Он будет актуален для тех заемщиков, для которых кредитное бремя оказывает серьезную нагрузку на бюджет семьи. То есть, при необременительном ежемесячном платеже по ипотеке гашение задолженности производится дополнительно посредством случайных заработков, использования средств материнского капитал и иных методов господдержки, налогового вычета, что позволяет не снижать привычный уровень жизни.

С помощью сокращения срока кредитования

Данная стратегия подразумевает оформление займа на короткий срок. В итоге заемщик получает минимальную переплату при внесении существенных сумм в счет погашения задолженности. Такой способ могут использовать клиенты со стабильным высоким доходом, позволяющим быстро рассчитаться по заключенному кредитному договору.

Какой из предложенных вариантов выбрать, должен решить сам заемщик с учетом факторов своей платежеспособности, семейных обстоятельств и уклада жизни. Для лиц, неуверенных в продолжительной стабильности получения достаточных доходов, рекомендуется воспользоваться первой стратегией и снизить размер ежемесячного платежа при неизменном сроке погашения. Для остальных граждан, способных гасить ипотеку досрочно сразу большими суммами, будет актуально сократить срок гашения.

Безусловно, погашение ипотеки раньше срока является выгодным для клиента, так как серьезно снижает переплату или размер начисленных процентов. Поэтому при наличии возможности лучше гасить долг максимально возможными суммами, если они не влекут за собой серьезное ухудшение финансового положения заемщика.

Любое досрочное внесение платежа по ипотеке в размере, большем по сравнению с графиком, должно быть согласовано с банком. Для этого следует заранее обратиться в банк по телефону или лично для уточнения суммы к оплате на конкретную дату и заполнения заявления на досрочное погашение. После зачисления денег на ссудный счет график будет пересмотрен в пользу клиента, а проценты пересчитаны.

Две схемы платежей

Большую роль при досрочном закрытии ипотечного договора играет тип (схема) платежей. Банки могут применять 2 вида платежей:

При аннуитетной схеме выплат ежемесячные платежи во время всего периода исполнения обязательств равны. Такая схема выгодна, прежде всего, для банков, поэтому большинство кредитных организаций используют именно ее. Структура аннуитетного платежа выглядит так: бОльшая часть суммы идет на погашение начисленных процентов (80-90% от общей суммы) и лишь малая часть на погашение основного долга. Таким образом, основной долг в начале срока погашения уменьшается совсем незначительно.

Аннуитет позволяет кредитору минимизировать потенциальные риски и получить максимальную прибыль. Заемщику, который желает расплатиться с ипотекой досрочно, график платежей с равными суммами не выгоден. Проценты в первое время будут довольно большими. Такой кредит нужно гасить очень быстро, а потом через суд пытаться пересмотреть размер переплаты из фактически оплаченного периода пользования заемными средствами, предварительно рассчитав какой бы у вас был размер переплаты, если вы взяли ипотеку именно на этот срок кредитования, в рамках которого вы смогли закрыть ипотеку полностью.

Используйте наш ипотечный калькулятор для правильного расчета. Он поддерживает функцию досрочного гашения с разными типами платежей и стратегиями.

Погашение задолженности с помощью дифференцированных платежей предполагает постепенное уменьшение величины ежемесячного платежа к концу срока кредитования. Основная часть платежа – основной долг. Сумма же процентов меняется ежемесячно из-за погашения тела кредита. Данный тип выплат для клиента, который хочет побыстрее закрыть кредит, будет выгоднее по сравнению с аннуитетными платежами.

Обе схемы выплат имеют как положительные стороны, так и отрицательные. Аннуитетный способ позволяет эффективно планировать семейный бюджет. Размер таких платежей позволит легче справиться с кредитной нагрузкой для заемщиков с ограниченной платежеспособностью. Существенный размер в начале дифференцированных выплат для многих оказывается непосильным, и многие клиенты отказываются от подобного графика в пользу аннуитетов.

Поэтому следует заранее оценить свои реальные возможности с учетом потенциальных форс-мажоров и принять окончательное решение.

Досрочное погашение в банках

Некоторые участники рынка ипотечного кредитования в РФ (особенно регионального значения) могут предлагать такие условия досрочной выплаты займа, что смысл в ней попросту теряется.

Среди ограничений возможны следующие:

Применение штрафных санкций и уплата комиссии

В кредитный договор может быть включен пункт о взимании штрафа или комиссии в случае, если заемщик захочет погасить долг в досрочном порядке.

Дополнительные действия со стороны клиента

Здесь имеется в виду предварительное предупреждение кредитора заемщиком о своем намерении внести досрочный платеж. Одни банки принимают его в устной форме, другие – требуют написать заявление.

Определение пороговой суммы досрочного погашения

Некоторые кредиторы указывают в договоре минимальное значение суммы платежа, вносимого заемщиком раньше установленного срока. Ниже этой величины совершить платеж нельзя.

Законодательно установление любых ограничений и применение штрафов в отношении досрочного погашения запрещено. И даже если в договоре прописаны подобный порядок расчета, через суд можно добиться законности прав заемщика.

На практике подобные условия обычно включают небольшие региональные банки. Крупные игроки ипотечного рынка давно отказались от подобных мер. Например, ипотеку в Сбербанке можно закрыть путем подачи заявления онлайн и внесения требуемой суммы. Никаких комиссий и иных платежей, а также ограничений по сумме и срокам оплаты.

Само по себе досрочно заплатить по ипотечному займу выгодно, а сделать это намного раньше окончания срока договора и тем более. Погашенная досрочно ипотека позволит минимизировать издержки по выплате процентов банку. Главное здесь – изыскать необходимые средства.

Поддержка от государства

Накаленная финансовая обстановка в стране особенно остро стоит вопрос о качестве исполнения заемщиками своих кредитных обязательств. Дополнительной мерой помощи в вопросах погашения ипотеки может стать использование поддержки от государства.

Среди возможных вариантов господдержки можно выделить:

Средства материнского капитала по закону можно направить на досрочное закрытие ипотеки, которые перечисляются пенсионным фондом РФ на ссудный счет заемщика по его заявлению. На текущий момент его величина составляет 453 026 рублей. Такая существенная сумма поможет оплатить значимую долю задолженности.

Каждый гражданин России, купивший жилую недвижимость и официально трудоустроенный, имеет право вернуть 13% от ее стоимости. Здесь действует ряд ограничений по максимальной сумме возврата (максимум 260 тысяч рублей по основному долгу и 390 тысяч рублей по процентам, то есть всего 650 тысяч рублей), количестве перечислений в год и размеру заработной платы. Чем больше заработная плата у заемщика, тем быстрее он сможет вернуть налог.

На федеральном и региональном уровне ипотечные заемщики могут воспользоваться субсидиями в рамках действующих программ. К примеру, остро нуждающиеся граждане с действующей ипотекой, которые оказались в сложной жизненной ситуации, имеют право на получение безвозмездного возмещения. Для этого существует программа помощи ипотечным заемщикам. По ней можно рассчитывать на получение до 30% от остатка долга, но не более 1 500 тысяч рублей.

Также в различных субъектах федерации могут действовать свои региональные программы помощи ипотечникам, включая поддержку молодых семей, работников бюджетной сферы и т.д. Условия по ним могут существенно различаться (по сумме, требованиям, способу получения и перечисления).

Такие программы подразумевают изначальное оформление ипотеки с низкой процентной ставкой, которая субсидируется государством. В настоящее время действие подобных проектов существует в рамках региональных социальных программ. Смотрите пост «Социальная ипотека» на эту тему.

Поддержка со стороны государства в любой ее форме может стать серьезным подспорьем при выплате займа. Особенно актуальна она будет в ситуации финансовых проблем в семье заемщика.

Что не следует делать

Любому заемщику следует избегать следующих действий, способных нанести вред его финансовому положению и взаимоотношениям с банком-кредитором:

оформлять новый потребительский кредит с целью побыстрее закрыть ипотечный кредит (ставки по обычным кредитам намного выше, чем по ипотеке, что совершенно не выгодно для клиента);
обращаться в другой банк с целью рефинансирования без детального изучения условий и потенциальной выгоды (по новой ипотеке потребуется предоставить в банку отчет об оценке имущества, заключить договор страхования, перерегистрировать обременение, что сулит серьезные издержки для заемщика, сведя на нет возможную выгоду даже при низкой кредитной ставке);
обращаться за советами к так называемым «специалистам» на различных банковских и финансовых форумах (думать нужно только самому и учитывать личные обстоятельства);
при снижении доходов продолжать вносить ежемесячную плату в прежнем размере и волочить нищенское существование во всех смыслах (в случае, если кредитная нагрузка стала непосильной для заемщика, всегда стоит обсудить это с банком и найти оптимальное решение проблемы для улучшения положения дел (рефинансирование, кредитные каникулы и прочее)).

Следованием таким простым рекомендациям позволит избежать возможных ошибок при желании быстрее погасить ипотеку.

Что следует делать

Для того, чтобы как можно быстрее рассчитаться с кредитором по ипотечному кредиту, рекомендуется делать следующее:

Искать новые источники дополнительного заработка (получение дополнительного дохода может быть, как стихийным, сезонным, так и постоянным).
Постоянно держать руку на пульсе и быть в курсе последних новостей в сфере ипотеки (это касается изменений в законодательстве, новых программ и условий в различных банках, продления программ господдержки или их ликвидации).
Сократить ненужные расходы и заняться экономией семейного бюджета в разумных пределах (лучше лишить себя некоторых излишеств на некоторое время и погасить досрочно задолженность, чем переплатить существенную сумму банку).
При высвобождении лишних денег сразу направлять ее на гашение кредита.

Банку, безусловно, выгодно, чтобы клиент платил стабильно весь срок кредитования. В этом случае сумма процентов будет максимальной. Банк получит хорошую прибыль, заемщик – огромную переплату. Поэтому лучше пытаться изыскивать возможные способы закрыть долг досрочно и существенно снизить итоговую стоимость займа.

Ипотека быстро закрывается при планомерном досрочном погашении задолженности, но в погоне за избавлением от долга не следует забывать о разумности. То о чем мы думаем, и будет в нашей жизни. Если мы будем думать постоянно о долгах и ипотеке, то нас и будут окружать долги и постоянная борьба с ипотекой. Избавляться от задолженности нужно спокойно. Все свои мысли следует направить на притяжение новых денег, самосовершенствование и любовь. Избавление от ипотеки через эти позитивные эмоции позволит вам погасить задолженность быстро и самым неожиданным образом. Сама вселенная даст вам инструмент или подарок, который позволит спокойно рассчитаться с банком.

Если у вас есть сложности с выплатой ипотеки и вам грозит просрочка и маячит перспектива выселения из ипотечной квартиры, то рекомендуем прочитать наш пост о том, как избавиться от ипотеки «Банкротство физических лиц и ипотека». Также вам в помощь наш ипотечный юрист. Запись на бесплатную консультацию в специальной форме на сайте. Он защитит вас от банка и коллекторов, а также подскажет выход из ситуации.

Также вам будет интересно узнать о том, как закрыть ипотеку правильно по шагам, чтобы не было неприятных сюрпризов из этого поста.

Ждем ваших вопросов. Просьба оценить статью и поставить лайк.

Как быстрее погасить ипотеку

Ипотека – весьма популярный вид займа. Он дает возможность приобрести жилье здесь и сейчас. Но кредит – обязательство на долгие годы, поэтому нужно знать, как быстрее погасить ипотеку – рассмотрим возможные варианты, отталкиваясь от современных реалий.

Допускается ли оплатить долг досрочно

Все моменты, связанные с досрочным погашением ипотеки должны заранее прописываться в соответствующем договоре. Почти каждый банк позволяет своим клиентам оплатить долг раньше положенного срока. Многие финансовые предприятия снизили штрафы за досрочное погашение. Еще недавно при скоротечном закрытии ипотеки с плательщика брали определенный штраф, обговоренный одним из пунктов договора, но теперь это незаконно, и клиент может обратиться с жалобой.

Перед оплатой нужно узнать сумму, при достижении которой появляется возможность закрыть ипотеку быстрее.

Следующий шаг – уведомить банк о том, что собираетесь внести дополнительный досрочный платеж. Поставить в известность можно двумя способами:

Непосредственно в банке, написав заявление о намерении внести внеочередную оплату.

По телефону специальной горячей линии, которая есть у любого банка. Такая опция должна указываться в договоре.

На что обратить внимание

Многие банки ограничивают клиентов в выборе определенных условий кредитования, ставя тех перед фактом.

Выбор схемы платежей. Существует два вида: аннуитетный и дифференцированный. В 99% случаев банки предлагают первый вариант, так как он более выгоден для финансового учреждения:

ограничение суммы взноса при досрочных платежах.
регламентируют минимальный срок, после которого можно гасить ипотеку досрочно.
необходимо предупреждать о внеочередном расчете заранее.

Все эти пункты должны быть прописаны в ипотечном договоре.

Где взять финансы для погашения долга

Существует несколько эффективных и реальных способов достать деньги, чтобы выплатить ипотеку быстрее.

Рефинансирование кредита

Процесс рефинансирование представляет собой следующее: сторонний банк, с которым плательщик хочет заключить финансовый договор, гасит долг перед предыдущим заимодателем, предоставляя клиенту кредит на более выгодных условиях. Если ипотека под 13 процентов годовых, а после рефинансирования – 11%, то стоит задуматься – 2-процентная разница существенна. При займе двух миллионов экономия может составить более 30 000 рублей. Это в год. А если платить осталось 5 и более лет? Можно сэкономить сотни тысяч. Минус рефинансирования – то, что жилью, согласно главе 6 закона «Об ипотеке», присваивается статус залогового имущества. Так что если заемщик с помощью рефинансирования решает избавить свое жилье от обременения (при стандартной ипотеке, собственность тоже переходит в залог банка), то ничего не получится. Можно ли погасить ипотеку другой ипотекой? Да, но нужно учитывать все нюансы.

Затраты на страхование. Финансовое учреждение берет в залог приобретаемую на ипотечные средства недвижимость. Законом Российской Федерации предусмотрено, что залоговое имущество в обязательном порядке страхуется, чтобы нивелировать возможные риски – затопление, пожар и т. д. Банк, как правило, устанавливает фиксированный процент, который не превышает 1% от суммы кредита.

Дополнительные затраты: нотариальные услуги, госпошлина, оплата юристов – все эти траты заемщик берет на себя.

Комиссия за выдачу средств. Некоторые финансовые учреждения включают статью расходов при открытии кредитного счета или выдачу средств на руки.

Налоговый вычет

Каждый резидент России, официально трудоустроенный и уплачивающий НДФЛ, имеет право вернуть 13% от стоимости недвижимости, включая все затраты: и основной кредит, и проценты по ипотеке. Но сумма, с которой будет возвращен подоходный налог, имеет свои ограничения. Так, с основного займа возвращают максимум 260 тыс. рублей. А с процентов – 390 000. Такие цифры возникли оттого, что государство возвращает 13%, но от стоимости жилья, не превышающей 2 млн, и 3 млн с суммы ипотечных процентов.

Количество возвращаемых денег в год напрямую зависит от заработной платы резидента Российской Федерации. При ежемесячном доходе 20 000 рублей заемщику вернут за год 31 200 (20 000*0,13*12). Итого получить полный возврат – 260 000 рублей – можно за 9 лет. С ипотечными процентами срок увеличивается. Всего можно от государства получить 650 000 рублей при соблюдении условия, согласно которому уплаченный резидентом подоходный налог больше этой суммы. Все полученные средства можно использовать для досрочной оплаты кредита. Это существенный плюс для тех, кто интересуется, как побыстрее погасить ипотеку.

Материнский капитал

Еще одна возможность быстрее погасить ипотеку, предоставляемая государством. Для этого нужно обратиться в банк с документом, удостоверяющим личность (паспорт гражданина Российской Федерации или загранпаспорт), сертификатом, дающим право получить материнский капитал, заявлением о намерении досрочно погасить долг. После этого заемщику выдадут справку, содержащую следующую информацию:

оставшаяся сумма основного кредита;
долг с ипотечных процентов.

Как выгоднее расплатиться за ипотеку

Существует два варианта при преждевременной оплате ипотеки:

уменьшить размер ежемесячного расчета.
уменьшить общий срок оплаты.

Предпочтительнее сократить общий срок — оплатить быстро ипотеку. Ведь чем меньше времени платишь, тем меньше процентов по кредиту начисляют, что скажется в пользу клиента при переплате. Особенно это выгодно при начале выплат – позволит сэкономить внушительные суммы.

Уменьшение размера ежемесячных выплат – не столь выгодный вариант относительно итоговой переплаты. Этот способ подходит тем семьям, у которых по какой-либо причине снизился доход. Им нужно всеми доступными способами сократить ежемесячный расчет, чтобы свести концы с концами.

После оплаты долга

Когда долгожданный день настал – получилось отдать быстро ипотеку, необходимо взять в банке справку, которая подтверждает отсутствие долговых обязательств. Кроме того, требуется обратиться к услугам регистрационной палаты. Там с недвижимости снимут “статус” обременения и выдадут владельцу подтверждающий документ.

Как погасить ипотечный кредит без долгов. Советы экономии расходов при оформлении и выплате ипотеки

После получения ипотечного кредита на покупку жилья у заемщика возникают обязательства перед банком. Заемщику следует отнестись к погашению кредита серьезно, так как в качестве залога выступает, как правило, приобретаемая в ипотеку квартира. Поэтому для заемщика важно оформить ссуду с минимальными расходами и своевременно выплатить кредит без долгов.

Выполнение обязательств и причины возникновения долгов

Чтобы не появлялись долги по ипотеке, заемщику важно своевременно по графику вносить ежемесячные платежи. В противном случае заемщик, кроме суммы основного долга и процентов, будет обязан выплачивать дополнительно пени и штрафы за просрочку платежей. Это увеличит финансовую нагрузку и потребует дополнительных денежных расходов. Если платеж будет производиться без учета начислений на просроченные платежи, они будут списываться автоматически из поступающей в банк суммы от заемщика. В результате возникает повторная недоплата банку, соответственно, снова начисляются пени и штрафы, а задолженность увеличивается.

Если заемщик не может своевременно вносить ежемесячные платежи по объективным причинам (потеря работы, непредвиденные расходы, заболевание и т.д.), ему следует срочно обратиться в банк. Аккуратным заемщикам кредитная организация всегда идет на встречу и предлагает несколько вариантов решения проблемы, в том числе:

– отсрочка платежа (кредитные каникулы) без погашения основного долга, но с выплатой процентов;

При неоднократном нарушении обязательств и графика платежей, банк может предъявить требование к заемщику о досрочном погашении ипотечного кредита. При отсутствии средств у заемщика, производится реализация приобретенной квартиры, являющейся предметом залога по кредиту. После продажи жилья банку возвращается полная сумма долга с учетом расходов на реализацию, а остаток суммы возвращается заемщику.

Минимизируем расходы при оформлении и выплате ипотеки

Большинство заемщиков не знают о том, что можно существенно сократить платежи по ипотеке на стадии оформления и в процессе выплаты кредита. Рассмотрим основные способы:

Объект залога застраховываем и оцениваем самостоятельно. Страховые и оценочные компании, рекомендуемые банками, как правило, не выгодны для заемщика. Стоимость их услуг может варьироваться в пределах 30%.
Больше срок кредитования, меньше ежемесячные платежи. Небольшой размер выплаты не будет бременем для семейного бюджета, даже в случае непредвиденных ситуаций.
Первоначальный взнос больше, сумма кредита меньше. Накопить сумму лучше заранее, например, на депозитных счетах.
Наличие социальных льгот (молодые семьи, военнослужащие, пенсионеры и т.д.) позволяет воспользоваться льготными программами кредитования, где процентная ставка значительно ниже. Семья, имеющая двоих детей, может внести первоначальный взнос по ипотеке материнским капиталом или в дальнейшем погасить за счет него часть долга.
Тщательно выбирайте программу ипотечного кредитования. Для этого рекомендуется воспользоваться ипотечным калькулятором онлайн на всех официальных сайтах банков. С помощью калькулятора ипотечного кредита можно рассчитать оптимальную сумму ссуды и срок кредитования при разном размере первоначального взноса с учетом уровня ежемесячного дохода. Калькулятор ипотеки онлайн позволяет составить график ежемесячных платежей и выбрать банк, предоставляющий лучшие условия кредита.
Покупаете квартиру впервые, воспользуйтесь налоговым вычетом по НДФЛ. Вычет составляет 13% от максимально установленного законодательством лимита в 2 млн. руб., а именно 260 тыс. руб.
Досрочное погашение ипотеки. При возникновении возможности увеличения суммы ежемесячных платежей, следует обратиться в банк с заявлением об изменении ее размера. Калькулятор ипотеки онлайн на сайте банка позволит правильно рассчитать новый размер ежемесячного платежа и срок погашения ипотеки. Условия договора не изменяются, но срок погашения и общая сумма ссуды уменьшаются.
Использование услуги рефинансирования ипотеки при появлении новых кредитных продуктов, снижении процентных ставок и изменении ситуации на рынке. Калькулятор ипотечного кредита поможет рассчитать затраты, позволит воспользоваться более выгодными условиями и переоформить ипотечный кредит.

Перечисленные способы позволят существенно сэкономить денежные средства при оформлении и последующем погашении ипотеки. Внимательно оценивайте свои возможности до получения ипотечного кредита и не допускайте возникновения долгов.

Как досрочно погасить ипотеку

Одновременно уменьшать платеж и сокращать срок

У меня ипотека на 10 лет, но я планирую выплатить ее за пять.

Когда я начал досрочное погашение, я попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может. Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.

Что вы узнаете

Пример, на котором будем разбирать

Ипотека на 10 лет, оформлена в октябре 2013 года. Сумма займа — 1,1 млн рублей. Ставка 11,9%. Ежемесячный платеж — 15 719 Р .

Допустим, в мае 2017 года появляются 400 000 Р , которые можно внести для погашения ипотечного кредита досрочно.

Как гасить ипотеку выгодно

Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
Проверьте, чтобы договор позволял регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения.
Убедитесь, что ежемесячное частичное досрочное погашение не сделает процесс дороже из-за каких-нибудь условий договора.
Узнайте в банке, можно ли досрочно гасить ипотеку без похода в отделение, чтобы каждый месяц не оформлять бумажные заявления.
Выбирайте уменьшение суммы ежемесячного платежа, а не сокращение срока. В статье расскажем почему.
Продолжайте каждый месяц вносить сумму первоначального платежа, как будто не уменьшали его.

Что лучше уменьшить: срок или платеж

Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме: хоть 400 000 рублей, хоть 25 000.

Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Я внес досрочно 400 000 Р, что дальше

Я могу	Платеж после мая 2017	Срок последнего платежа	Последний платеж	Переплата по ипотеке
Сократить срок	15 719 Р	март 2022 г.	4110 Р	498 754 Р
Уменьшить платеж	8261 Р	октябрь 2023 г.	8486 Р	612 239 Р
Не вносить 400 000 Р	15 719 Р	октябрь 2023 г.	15 578 Р	786 139 Р

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.

В нашем примере для досрочного погашения ипотечного кредита надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 Р , несмотря на то, что новый платеж после его сокращения составил 8261 Р . И так нужно продолжать делать: каждый раз вносить 15 720 Р и каждый раз выбирать досрочное погашение.

Как я досрочно гашу ипотеку

Обычный метод	Метод Максима Кайнера
Минимальный платеж: 15 720 Р	Минимальный платеж: 15 720 Р
Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р	Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р
Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р	Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р
Продолжаем вносить 15 720 Р . Минимальный платеж не меняется	Продолжаем вносить 15 720 Р . Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц
Кредит закроем в марте 2022 г.	В марте 2022 г. минимальный платеж будет 115 Р . Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

Зачем такие сложности

Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.

Когда я уменьшаю платеж, я снижаю свою ежемесячную долговую нагрузку. Каждый месяц я должен банку все меньше денег. Но пока у меня есть возможность, я выбираю досрочное погашение: плачу больше и снова снижаю долговую нагрузку.

Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы между обычным и досрочным погашением. Я все время плачу одну и ту же сумму. Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится. Например, в апреле 2018 года минимальная сумма выплаты составит около 6700 рублей, а в мае 2022 — около 3700 рублей.

Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу приостановить досрочное погашение и вернуться к выплатам по графику. Например, если в мае 2022 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 рублей, пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Пример расчета досрочного погашения ипотеки

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в экселе. Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.

Читайте договор

У меня дружелюбный банк, и договор прямо позволяет использовать такой способ досрочного погашения.

Это прописано в договоре:

Если у вас в договоре что-то не так, уточните в своем банке, что препятствий к регулярному частичному досрочному погашению нет.

Сделайте платежи удобными

Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.

Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 рублей, то за карту не нужно платить.

Теперь я оформляю заявления на досрочное погашение через приложение и не хожу каждый месяц в банк. Это занимает полминуты.

Запомнить

Прежде чем затевать выплаты по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение было удобным и не сделало процесс дороже.

Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.

Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.

Источники:
http://pravozhil.com/ipoteka/kak-vygodnee-dosrochno-gasit-ipoteku.html
http://money.inguru.ru/ipoteka/stat_kak_pogasit_ipoteku_bystree
http://ipotekaved.ru/dosrochno/kak-bystro-pogasit-ipoteku.html
http://frombanks.ru/stati/kak-bystree-pogasit-ipoteku/
http://findept.ru/ipoteka/articles/kak-pogasit-ipotechnyj-kredit-bez-dolgov-sovety-ekonomii-rashodov-pri-oformlenii-i-vyplate-ipoteki/
http://journal.tinkoff.ru/mortgagesmorte/
http://s-ipoteka.info/oformlenie/dopolnitelnye-rasxody-pri-oformlenii-ipoteki-v-sberbanke.html