Основные направления отраслевого и территориального развития ЦФО.
В большинстве регионов ЦФО наиболее важными уже в ближайшей перспективе станут отрасли непроизводственной сферы, обслуживающие как многочисленное население округа (розничная торговля, общее образование, здравоохранение и др.), так и экономику, и население страны в целом. Исключительно важным является оптимизация развития в округе финансово-банковской инфраструктуры. Отрасли непроизводственной сферы по-прежнему будут в значительной мере концентрироваться в Московском столичном регионе. Но их ускоренное развитие необходимо обеспечить и в окраинных областях округа, чтобы стимулировать их общее социально-экономическое развитие и повысить уровень жизни населения. В ЦФО чрезвычайно перспективно развитие туризма (развлекательно-познавательного, делового, научного, религиозного и др.), в том числе международного. При наличии здесь многочисленных культурно-исторических достопримечательностей (в том числе входящих в Список Всемирного культурного и природного наследия человечества ЮНЕСКО) современная туристская инфраструктура развита слабо или недостаточно, что сильно сдерживает рост потока туристов.
В промышленности округа наиболее перспективными являются отрасли, использующие богатый научно-технический потенциал и квалифицированные трудовые ресурсы, в первую очередь это наукоемкие подотрасли машиностроения и химической промышленности. Возможно также появление новых машиностроительных производств, ориентированных на потребителя, как это показало успешное развитие автомобилестроительного кластера в Калужской области. Будут развиваться также некоторые производства пищевой и легкой промышленности, обеспечивающие потребности местного населения. В южной части округа перспективны черная металлургия и металлоемкое машиностроение, хорошо обеспеченные ресурсами. Однако в целом по округу ресурсо- и энергоемкость промышленности необходимо сокращать.
Центральный федеральный округ, отличающийся большой насыщенностью предприятиями военно-промышленного комплекса, нуждается в обоснованном реформировании этой отрасли, разумной структурной перестройке ВПК, предусматривающей дальнейший выпуск военной техники, а также использование высоких технологий ВПК в производстве продукции гражданского назначения. В округе будет развиваться производство импортозамещающей продукции, а также потребительских товаров широкого спроса. Перспективным является также развитие высокотоварного многопрофильного сельского хозяйства и перерабатывающих отраслей агропромышленного комплекса. Сельское хозяйство округа все больше будет приобретать пригородный характер и обслуживать многочисленное местное население. В южной части необходимо интенсифицировать выращивание тех культур, для которых имеются хорошие природные предпосылки — сахарной свеклы, подсолнечника и др.
Алексей Кравцов: Для 85% населения ипотека по-прежнему является недостижимой
Каких-то пять лет назад цены на недвижимость росли, ипотека была разумным способом инвестирования. Сейчас жилье как инвестиция становится все более сомнительным. Вложение, например, на этапе строительства становится рисковым из-за разорения строительных компаний. И других способов улучшения жилищных условий, кроме ипотеки, не видно. Это единственный вариант решения жилищного вопроса даже при «сорвавшихся с цепи» драконовских процентных ставках, пишет ludiipoteki.ru .
Актуальная задача заемщика — просчитывать перспективу поменять либо потерять работу. «Дутые» справки НДФЛ с завышенными цифрами для получения кредита в банке фактическую заработную плату не увеличат. Сегодня в третейском суде города Москвы каждое третье дело — взыскание долгов по ипотеке. Стандартный вопрос ответчикам: «Вы оценивали свои возможности?» Стандартный ответ: «Думали — появится, получится». У нас все на авось…
Люди должны взвешивать все за и против, но возможно ли это в нынешних условиях, когда зачастую приходится действовать импульсивно, реагируя на экономические потрясения? Невозможно.
По прогнозам АИЖК, рост общерыночных выдач ипотеки по итогам 2016 года составит около 40%. Программа госсубсидирования ипотеки позволила сохранить спрос на строящиеся объекты недвижимости в период кризисных явлений в экономике.
На всем протяжении действия госпрограмма субсидируемой государством ипотеки была основным драйвером ипотечного рынка, на ее долю приходилось в разные периоды до 45—50% ипотечных кредитов в стране. По итогам 2015 года по госпрограмме было выдано 32,3% всей ипотеки, а за девять месяцев 2016 года — 38,1%.
Кроме как через ипотечное кредитование решить жилищный вопрос не получается. Замкнутый круг: с процентными ставками по ипотеке — 13—15% ежемесячный платеж выше, чем средняя заработная плата в экономике. Для 85% населения ипотека по-прежнему является недостижимой. Что же делать? Спасла бы разумная денежно-кредитная политика.
Однако пока существенного снижения ключевой ставки не ожидается. А так бы, вслед за снижением ключевой ставки, опустились процентные ставки по ипотечным кредитам. Желательно, чтобы ипотека была не дороже 6%. По моим предположениям, при такой ставке количество желающих кредитоваться возрастет вдвое.
Добыв сверхоптимистичные справки о зарплате, граждане из-за снижения платежеспособности позже не могут выполнить свои обязательства. Приходят к директору, просят поставить в справке заработную плату чуть повыше. А для микрофинансовых организаций главное — безоглядно выдать кредит.
А еще бывает вариант: физическое лицо физическому лицу выдает кредит под залог квартиры. Законом это разрешено. И процентная ставка может быть вдвое больше.
Почему люди идут на это?
Например, едет человек за лучшей жизнью в Москву. Понимает, что без кредита на квартиру просто так не накопишь. Семья вынуждает взять кредит. Можно идти в крупный банк — там надо показать официальную заработную плату и еще проверят. А можно пойти в мелкий банк или в микрофинансовую организацию. Или обратиться по объявлению «даю в кредит под залог квартиры». А соотношение 7 млн рублей кредит и 10 млн — стоимость квартиры, сделки для кредитора беспроигрышны.
Главная причина востребованности таких кредитов — долги работодателей по зарплате. Приходит время платежа, а зарплату задержали. В должника превращаться не хочется — надо каким-то образом внести платеж и дождаться заработной платы. Отсюда и готовность кредитоваться под высокий процент у микрофинансовых организаций. Пока явление не повально распространено, но с падением экономики может приобрести лавинообразный характер.
К чему может привести наблюдаемый нами обвал строительной отрасли? Новое жилье уже не начинают строить, как правило, заканчивают прежние проекты. Отсюда можно предположить рост цены на недвижимость в ближайшее время. С другой стороны, покупательская способность падает. Кто будет покупать? Сейчас целые районы новостроек в Подмосковье не продаются.
Что делать? Вижу два решения.
Во-первых, более жесткое государственное регулирование. Например. ввести минимальный порог доходов для получения кредита. Суть: нельзя получить кредит, если доход составляет меньше половины от ежемесячной выплаты по кредиту. При этом ипотечный кредит — самый лакомый для банков. У банка есть конкретный залоговый актив, и он в случае неплатежеспособности заемщика может продать это жилье. Для банка ипотечный кредит — способ получения в собственность квартир по минимальной нерыночной цене. В этом смысле банку степень «липовости» справки о зарплате безразлична.
Должна быть минимальная финансовая планка, а законом она сегодня не предусмотрена. Это обсуждалось, в Госдуму вносились поправки, но они так и остались на уровне поправок, потому что банки пролоббировали свой интерес, пугая: «Нет, мы тогда половину кредитов не выдадим!»
Второе решение (и здесь есть позитив): правительство определило основные направления прямой поддержки строительного рынка — утвержден объем финансирования программы «Ипотека и арендное жилье», включенной недавно в перечень основных направлений стратегического развития РФ. Из федерального бюджета в 2017—2022 годах будет ежегодно выделяться 20 млрд рублей на субсидирование строительства необходимой инфраструктуры в рамках реализации проектов комплексного освоения территорий, на помощь региональным застройщикам и регионам в части обеспечения инженерной, социальной и транспортной внутриквартальной инфраструктурой проектов комплексного освоения территорий.
Сейчас наблюдается рост невыплат по кредитам. Не можешь платить? Банк пойдет в третейский суд и за одно заседание через месяц выгонит ответчика из дома. В государственном суде процесс идет дольше. И все равно может закончиться изгнанием человека на улицу.
Сегодняшняя ситуация, на первый взгляд, выгодна третейским судам — постоянное разбирательство между банками и кредиторами. С другой стороны, отсутствие денег на выплату ипотеки у населения порождает социальное напряжение.
Возникает вопрос: что делать с ипотекой? Ответ читаем в истории дореволюционной России — строить «доходные дома». А если «прочитать» в истории современной России — снижать процент по ипотечным кредитам.
Читайте также последние новости ипотеки
В Воронежской области проживает несколько десятков тысяч военнослужащих. Практически у каждого есть родственник, друг или знакомый, который носит погоны. А значит, этот материал будет актуален для многих. Сегодня мы поговорим о военной ипотеке.
Сбербанк сообщил о новом снижении ставок по ипотеке, оно коснется заявок, поданных клиентами с 22 ноября 2022 года. Об этом говорится релизе, распространенном банком.
Программа по социальной ипотеке в ближайшее время существенно изменится за счет расширения списка граждан, которые смогут ею воспользоваться, сообщил заместитель руководителя исполнительного директора ГЖФ при Президенте РТ Владимир Никифоров во время своего визита на челнинские объекты.
В Екатеринбурге выдали первую в России ипотеку по рекордно низкой ставке – 3,4% годовых: счастливыми обладателями самого дешевого жилищного кредита стала семья с двумя детьми, мама – домохозяйка, папа – сотрудник одной из крупных торговых сетей. В ипотеку они взяли двухкомнатную квартиру в новом жилом.
Государственная Дума РФ займется проработкой мер для защиты прав ипотечных заемщиков, чтобы людям не грозило выселение из единственного жилья. Соответствующее поручение дал главам профильных комитетов нижней палаты парламента председатель ГД РФ Вячеслав Володин на заседании, где с участием председателя.
Многодетным семьям, имеющим право на получение 450 тыс. рублей на погашение ипотеки, отказывают в компенсации из-за несоответствия формулировок в кредитных договорах. Минфин и «ДОМ.РФ» в курсе проблемы и просят банки уточнить форму договоров и привести ее в стандартный вид, сообщили Банки.ру.
Об этом рассказала старший маркетолог-аналитик ООО «СПб Реновация» Ольга Гюнеш, в ходе круглого стола BN.ru «Жилищные программы. Кому поможет государство?».
Использование онлайн-сервисов позволяет значительно экономить время, а также рассчитывать на снижение ставок по кредитам
В последние годы ипотека стала хорошим подспорьем для тех, кто хочет обзавестись своим жильем. Этой возможностью воспользовались сотни тысяч россиян. Берут ипотеку и многодетные семьи. Государство их поддержало, снизив процентную ставку. Следующим шагом стало подписание в начале июля этого года Владимиром.
За 9 месяцев этого года количество оформленной ипотеки снизилось на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, — сообщает ГТРК «Кострома».
Ипотека по-прежнему является перспективной отраслью
На данный момент такая область розничного кредитного рынка, как ипотека, является самой стабильной. Нацбюро кредитных историй располагает сведениями, согласно которым во 2-м квартале текущего года невозвратных ипотечных кредитов стало меньше – теперь данный показатель равняется 2,4 процентам.
Естественно, банковские учреждения отдают себе отчет в том, что развивать ипотечные программы очень выгодно – благодаря этому они обзаведутся большим количеством надежных клиентов (рассчитать сумму ежемесячного взноса которым помогут ипотечные калькуляторы банков), а также качественными кредитными портфелями на продолжительный срок. Тогда как все сферы розничного кредитования замедляются, ипотека, наоборот, набирает обороты. Например, за январь – июль текущего года благодаря ипотеке жилье в кредит взяло 448536 человек, общая его сумма составила 769 с половиной миллиардов рублей. Рынок «вырос» на 41,8 процентов в денежном выражении, и на 33,4 процента – в количественном.
По мнению большинства экспертов, такие оптимистичные цифры объясняются тем, что население на данный момент стало брать меньше кредитов на всякие мелочи, отдавая предпочтение дорогостоящим покупкам. Очень важно для банковских учреждений то, что уменьшается количество задолженностей перед ними, поскольку ипотечные кредиты берутся на продолжительный срок, также ставки по ним более низкие, в сравнении с кредитованием, для которого не требуется залог.
Увеличение спроса на ипотеку сопровождается увеличением предложения. Так, становится все больше кредитных организаций, которые предлагают населению взять жилье в кредит (в т. ч. и рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке). Благодаря этому растет конкуренция, банковские услуги становятся все более качественными. Так, четыре года назад банки, специализирующиеся по ипотекам (с долей ипотечных кредитов свыше семидесяти процентов), занимали более четверти рынка, а сейчас данная цифра равняется девяти процентам. Это означает, что наблюдается тенденция к росту, при сохранении которой будет лучше как банкам, так и заемщикам. Данные показатели, конечно же, принимаются во внимание работниками финзаведений. Например, банк под названием «Российский кредит» стал участником высококонкурентного ипотечного рынка, и только за 14 дней продаж, если верить Платону Ломсадзе, возглавляющему отдел кредитования, его сотрудники приняли семьдесят заявок. При этом данное финучреждение хочет достигнуть месячного показателя в 200-250 миллионов рублей выдаваемых ипотечных кредитов.
По словам С. Григоряна, являющегося руководителем аналитического отдела АРБ, сейчас ипотечный рынок является очень перспективным направлением, в особенности с учетом того, что человек, решившийся на взятие кредита, будет зависимым от банка на протяжении длительного времени, потому у финучреждения появляется большое количество возможностей для кросс-продаж. Объем рынка составляет три процента от внутреннего валового продукта, таким образом, ему есть к чему стремиться, и новым участниками на нем будут только рады. Так, регуляторная политика поддерживает развитие именно такого вида кредитования, как ипотечное.
Стать популярным, работая на новом рынке, можно даже при условии высокой конкуренции. Однако придется потрудиться, работая с партнерами, и стараясь угодить каждому клиенту (подбирая подходящее для него предложение, предлагая ему рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке, и т. д.). Потому банковские ипотечные программы могут предложить почти любой продукт, присутствующий на современном рынке. Также финучреждения работают не только с теми клиентами, которые имеют официальные подтверждения доходов, а и с теми, кто их раздобыть не может.
Однако насколько выгодные условия финучреждения могут предложить населению? Как известно, ставки по ипотеке стали увеличиваться у многих «солидных» участников рынка, среди которых также и государственные банки. Впрочем, эту тенденцию общей назвать никак нельзя – некоторые ставки даже уменьшают (а рассчитать, какую сумму вам нужно будет вносить за кредит, можно, используя ипотечные калькуляторы банков).
Специалисты в один голос твердят, что в данной ситуации очень важно, насколько выгодными будут условия и ставки на фоне общей ситуации на рынке. Успех финучреждения будет определяться возможностью доступа к фондированию на длительный отрезок времени, только так банк сможет предлагать клиентам привлекательные для них ставки. Но не стоит пренебрегать также такими факторами, как бизнес-стратегия вкладчиков учреждения, качественность системы оценки рисков. Нельзя не упомянуть и о ключевой ставке Центробанка: если ее уменьшат, уменьшится и стоимость фондирования, а в дальнейшем и размер ипотечных ставок.
При этом, по мнению ряда аналитиков, санкции против РФ станут причиной того, что ставки по кредитам вырастут.
Разбираемся в анатомии кризиса и думаем, как из него выйти
На строительную отрасль в России надвигается полномасштабный кризис. Эксперты предрекают падение ввода в строй новых домов почти в два раза, при том, что майские указы президента требуют увеличить количество вводимого в строй жилья к 2024 году до 120 кв. м. в год. «Русская Планета» разбиралась в анатомии кризиса и в том, чем может обернуться коллапс строительной отрасли для всей России.
Строительная отрасль окончательно так и не оправилась от кризиса 2014 года и находится не в лучшем состоянии. Динамика ввода в эксплуатацию жилой недвижимости замедляется уже не первый год: согласно данным Росстата, в I квартале 2022 года 45% компаний отметили уменьшение количества объёма работ. Исследование строительной отрасли, опубликованное НАФИ, отмечает наихудшие показатели по инвестированию в жилые здания и помещения в посткризисном периоде (194,7 млрд рублей за первое полугодие 2017-го против 239 млрд за тот же период 2016 года и 205 млрд в первом полугодии 2015-го).
Нацпроект «Жилье и городская среда» подразумевает строительство 120 млн кв. м. жилья в год к 2024 году, однако строительная отрасль уже сегодня значительно отстаёт от запланированных показателей, заявил глава Минстроя Владимир Якушев. Цифры, заявленные в майских указах президента, почти вдвое выше уровня 2017-го, когда было введено 79,2 млн кв. м жилья. А после перехода от долевого строительства к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов эти показатели и вовсе окажутся недостижимыми.
Денег нет
Фото: Елена Горбачева / «Русская Планета»
Сами девелоперы указывают на следующие сдерживающие факторы: высокий уровень налогов (на этот фактор указали 45% опрошенных Росстатом руководителей организаций), недостаток заказов на работы (30%), высокая стоимость материалов, конструкций, изделий и недостаток финансирования (по 28%), неплатежеспособность заказчиков (21%).
Отношения строительной отрасли с банками складываются не лучшим образом. Для банков строительный бизнес в первую очередь потенциально проблемный должник. По итогам 2018 года объем «плохих» долгов, выданный для реализации проектов в строительной отрасли приближался к 20%, это один из самых высоких показателей в стране по различным отраслям, рассказал «Русской Планете» генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг».
Сумма, выданная строительной отрасли на начало 2022 года, составила 1.6 трлн рублей, при этом общая сумма задолженности по отрасли составило примерно столько же, совершенно очевидно, что банки отказываются от риска и сокращают выдачу кредитов в данную отрасль. Таким образом по итогам первого квартала кредитов для долевого строительства было выдано на 30% меньше аналогичного периода прошлого года.
Такая статистика, по мнению эксперта, является одной из первопричин образования кризиса в строительной отрасли.
Доля строительного сектора в кредитном портфеле российских банков составляет 7%, в то время, как в мире этот показатель составляет около 15%. После перехода к проектному финансированию ситуация станет ещё хуже, полагают эксперты. Из 63 кредитных организаций с эскроу-счетами по новым правилам ЦБ смогут работать не более 20 банков. Как итог – банки будут как можно реже работать с застройщиками, а в некоторых финансовых организациях и вовсе установлен негласный запрет на кредитование строительной отрасли.
В данный момент, застройщики различными методами сумели отложить момент начала давления на отрасль со стороны нового законодательства, но это не отменяет того факта, что влияние состоится, добавляет Савченков.
Вероятность того, что какой-то части компаний всё же придётся покинуть рынок, велика, поэтому ситуация остаётся напряженной, особенно в свете того, что новые условия 214 ФЗ фактически означают, что застройщики будут работать «в долг» в любом случае.
Недоступное жильё
Фото: Елена Горбачева / «Русская Планета»
Не способствуют развитию отрасли и высокие ставки по ипотеке. В первом полугодии 2022 года количество предоставленных займов упало на 13% – такие данные опубликовал ЦБ. При этом объём выданной ипотеки просел чуть меньше, на 3,5%. Столь негативная динамика отмечена впервые с 2015 года.
В начале июня ЦБ снизил ключевую ставку на 0,25%, что привело к снижению ставки по ипотеке в российских банках в среднем до 10,28% годовых. Некоторые банки пошли ещё дальше. С 1 августа банк ВТБ снизил ставки по своим ипотечным предложениям, в среднем на 0,5 п. п. Самые низкие ставки доступны по программе «Больше метров – ниже ставка», 9,2% годовых. А при наличии в семье двух и более детей можно оформить или рефинансировать ипотеку по ставке в 5%, сообщается в пресс-релизе банка.
Тем не менее, ипотека в России по-прежнему считается очень дорогой, в особенности если сравнивать с Европой. Цифры в 1,5-2% кажутся нам чем-то недостижимым, но российские банки не в состоянии выдавать ипотечные кредиты по столь же низким ставкам, как в Европе. И дело не только в ключевой ставке ЦБ, но и в общей экономической ситуации в стране: выше операционные риски, ниже доходы населения, иные показатели инфляции. Следовательно, высокие ставки для российских банков – не прихоть, а единственное условие, которое позволяет выдавать кредиты без риска разориться.
Между тем, в Москве в июне был побит абсолютный рекорд по сделкам с новостройками – было заключено свыше 11,677 ДДУ, сообщает РБК. Правда, по данным Росреестра, почти 50% спроса была обеспечена юридическими лицами: застройщики выкупали недвижимость сами у себя, пытаясь таким образом избавиться от продаж через эскроу.
Новые правила финансирования неизбежно приведут к росту цен на жилье: некоторые эксперты называют цифры от 10 до 20%, а некоторые – и до 35%, что не будет способствовать увеличению спроса. Более того: нововведения могут разорить больше половины строительных компаний страны. А значит, вводимого в строй жилья будет ещё меньше.
Последствия кризиса
Фото: Елена Горбачева / «Русская Планета»
Кризис в строительной отрасли России потянет за собой вниз всю страну. Не смотря на экономические трудности, строительная отрасль считается одной из важнейших отраслей в российской экономике. По данным Росстата, в 2017 году доля отрасли строительства в ВВП страны увеличилась до 5,74 %.
При этом первом квартале 2022 года число банкротств в строительной отрасли России выросло сразу на 35%, отмечается в анализе Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП). Если в первом квартале 2018-го зафиксировано 434 банкротства, то с января по март 2022-го — уже 587.
Прогнозируемый из-за перехода на проектное финансирование рост цен на недвижимость грозит обернуться сотнями тысяч непроданных квадратных метров по всей стране. Что, в свою очередь, сулит застройщикам срывы выполнения проектов и невозможность расплатиться по кредитам и может разорить до 75% ещё держащихся на плаву девелоперов. Кризис не обойдёт стороной даже крупные компании, которые, как известно, не попадают под новые правила перехода на эскроу-счета. В частности, ГК «ПИК» в прошлом году устроила крупную распродажу активов. Эксперты отмечают, что аналогичная ситуация наблюдалась с Urban Group, незадолго до банкротства.
А значит, проблема «обманутых дольщиков» вспыхнет в стране с новой силой – при том, что формально дольщиками они уже не будут. Согласно данным Единого реестра застройщиков России, в сентябре 2018 года объем незавершенного ими строительства вырос до 9,3 млн. кв. м. Всего же за год с сентября 2017 по сентябрь 2018 года объём незавершенного ими строительства вырос в 2,1 раза. Как отмечают эксперты, с переходом на проектное финансирование количество недостроенных объектов возрастёт ещё больше.
Вытащить из пропасти
Фото: Елена Горбачева / «Русская Планета»
Правительство предпринимает необходимые меры для улучшения климата в сфере работы с недвижимостью, рассказал «Русской Планете» Владимир Савченков, генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг». По его мнению, переход на эскроу-счета при всех сложностях ставит главной целью защиту прав участников долевого строительства, что позволит сделать рынок в перспективе более прозрачным и безопасным. Кроме этого, позитивно можно расценить выключение нотариусов из сделок с долевой недвижимостью, работу по понижению ипотечной ставки до 8%, социальные выплаты на детей – всё это, по мнению Савченкова, позволит сфере недвижимости преодолеть кризис.
В случае, если удастся исполнить майский указ президента и вдвое увеличить объёмы ежегодно вводимого жилья до 120 млн кв. м., то это позволило бы выйти из кризиса не только строительной отрасли, но и всей российской экономике – за счёт мультипликативного эффекта, полагают специалисты ЦМАКП.
Расширение рынков, стимулируемое жилищным строительством, будет способствовать реализации инвестпроектов, связанных в том числе с импортозамещением, причём не только на рынке стройматериалов, но и вдоль других производственных цепочек, уверяют исследователи. Так, по данным ЦМАКП, по 5% всего прироста добавленной стоимости экономики будет обеспечено за счет увеличения транспортных перевозок, производства стройматериалов и продукции металлургии (итого, 15% прироста). Ещё около 4% – это добыча нефти и производство нефтепродуктов. Примерно 3% – производство электроэнергии и тепла, газо- и водоснабжение, водоотведение. Около 2% даст прирост машиностроительной продукции, и так далее. Плюс к этому, существенно увеличатся налоговые поступления в бюджет.
Для того, чтобы помочь девелоперам пережить непростые времена, государство готово взять на себя часть финансовых рисков. Об этом ещё в прошлом году заявил глава Минэкономразвития Максим Орешкин.
Наше предложение, и мы его активно обсуждаем в правительстве, – это создание специальной программы на базе принципов, по которой у нас работает программа кредитования малого и среднего бизнеса. Программа будет стимулировать банки кредитовать жилищное строительство за счет частичного принятия риска государством
– заявил Орешкин на Московском финансовом форуме.
При этом Минэкономразвития прямо связывает спад в приросте ВВП в России с трудностями, которые переживает сейчас строительная отрасль. Мол, мало строим, надо бы больше. Только забывают о том, что в ближайшее время жильё будет просто некому покупать – потому что для среднестатистической российской семьи в условиях непрекращающегося падения реальных доходов покупка собственного жилья, пусть даже в ипотеку, не более, чем мечта.
Самой перспективной отраслью кредитования в Приморье остается ипотека
Банковский сектор отмечает снижение темпов роста практически по всем направлениям: высокая ставка ЦБ и соответствующие ставки по кредитам сделали свое дело. Боле всего пострадали сегменты автокредитования и займов наличными, в то время как программа господдержки смогла удержать на плаву ипотеку, сообщает деловая газета “Золотой Рог”.
О тенденциях в российской экономике, ситуации в банковском секторе и перспективах 2015 года в ходе встречи с журналистами рассказали специалисты ВТБ24. По прогнозам аналитиков банка, уже в сентябре ключевая ставка Центробанка приблизится к 10%, что, соответственно, послужит дальнейшему снижению процентных ставок как по кредитам, так и по депозитам. При этом уже в первом квартале 2016 года ставка ЦБ вернется в то значение, в котором она была до событий декабря 2014 года.
Как рассказал управляющий ВТБ24 в Приморском крае Александр ВЯЛКОВ, резкий рост курса доллара по отношению рублю в конце прошлого года был вызван в основном политическими событиями на Украине. По расчетам специалистов банка, при стабилизации политической обстановки курс доллара останется на уровне 55-56 рублей. При этом в прогнозах банка допускается, что до конца 2015 года рубль еще может немного ослабиться и дойти до уровня 57-58 рублей за доллар.
«В первом квартале 2015 года банки отмечали значительный спад спроса на все виды кредитных продуктов, обусловленных рядом объективных факторов. Это и возросшие требования банков к заемщикам, и повышение процентных ставок, и нестабильность экономики страны. Сами клиенты находились в выжидательной позиции, оценивая изменения рынка. Но уже во втором квартале спрос на кредитные продукты начал расти», – сказал Александр Вялков.
Больше всех в этот период пострадало автокредитование и кредиты наличными. По мнению банкира, эти сегменты и в будущем не будут демонстрировать рост. Также незначительное снижение ожидает «карточный» бизнес банков.
В Приморье объемы кредитования малого бизнеса в текущем периоде также снизились. Однако, с учетом наметившейся тенденции снижения ключевой ставки ЦБ РФ, размер снижения, скорее всего, не будет соответствовать пессимистичным прогнозам начала года, и ситуация на рынке кредитования бизнеса вновь начнет выправляться. Так, по данным на конец июня 2015 года, в Приморском крае банком ВТБ24 выдано кредитов малому бизнесу на сумму 400 млн рублей. При этом порядка 30% сделок во втором квартале текущего года – сделки инвестиционного характера.
Повысить доступность для предпринимателей кредитных продуктов помогает сотрудничество банков со специальными организациями, созданными государством для поддержки бизнеса. Так, например, ВТБ24 сотрудничает с НО «Гарантийный Фонд Приморского края» и АО «Агентство кредитных гарантий». По словам Александра Вялкова, с начала года доля кредитных сделок с участием данных организаций составила 50% по количеству выданных кредитов и 41% по сумме выданных кредитов. Кроме того, в ходе встречи было отмечено, что повышенным спросом пользуются банковские гарантии: на данный момент приморским ВТБ24 выдано уже гарантий на 140 млн рублей.
Помимо изменений спроса на кредитные продукты банки отмечают возросшие риски, связанные с повышением напряженности в экономике. Отмечается ухудшение качества входящего потока: рост закредитованности потенциальных заемщиков с летнего периода 2014 года в Приморском крае составил 9 п.п., а доля клиентов с плохой кредитной историей увеличилась на 5 п.п. по сравнению с четвертым кварталом 2014 года. Доля просроченной задолженности в целом по банковскому сектору в 2015 году выросла и составила порядка 7%. При этом ВТБ24 заранее подготовил антикризисную программу, которая помогла команде банка в регионе снизить уровень риска в портфеле по Приморскому краю на 1,6 п.п. с августа 2014 года.
При этом самой перспективной отраслью кредитования по-прежнему остается ипотека. Спрос на жилищное кредитование, конечно, простимулировала государственная программа субсидирования ипотеки. С момента запуска программы в ВТБ24 в Приморском крае поступило 313 заявок на общую сумму 600 млн рублей. За первые три месяца действия данной программы в Приморье выдано 97 кредитов на 180 млн рублей по льготной ставке. Стоит отметить, что основная доля (95%) выдачи ипотеки с господдержкой в приморском крае приходится на два банка с государственным участием. При этом по всей стране только 9 крупных банков выполняют нормативы по выдаче ипотеки по программе, а остальные чуть более тридцати банков обратились в ЦБ для снижения нормативов по выдаче.
В Приморском крае доля ипотеки с государственной поддержкой в ВТБ24 составляет чуть более 20% от всего объема выдаваемых ипотечных займов, рассказала управляющий директор по ипотеке ВТБ24 в Приморском крае Людмила УЛАНОВА. По стране показатель ипотеки с господдержкой в общем объеме выдач жилищных займов находится на уровне 40%. Связано в первую очередь это с недостаточным количеством качественных новостроек по адекватной цене в крае. Еще 20-25% от общего объема выдач в ВТБ24 приходится на популярную программу «Военная ипотека». Остальные почти 60%, как ни странно, вторичное жилье. Это, можно сказать, особенность Приморья.
Ипотечное кредитование на первичном рынке – перспективный сегмент рынка недвижимости
Ipocredit.ru продолжает серию интервью о происходящем на рынке ипотечного кредитования. Сегодня на наши вопросы отвечает Денис Земан, заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка.
Рынок ипотечного кредитования в настоящее время активно развивается. Каковы, на Ваш взгляд, основные тенденции развития?
Как это не парадоксально, по данным ЦБ, с начала текущего года наблюдается более высокий темп роста объема задолженности физических лиц перед банками по ипотечным кредитам, чем по потребительским. Однако темпы роста задолженности по ипотеке замедлились и объем выдачи за данный период упал по сравнению с 4 кварталом 2007 года на 21%.
Произошло ли улучшение условий по ипотечным сделкам в 2008 году?
В связи с нехваткой «длинных» ресурсов у большинства банков с начала года практически все банки ужесточили требования к ипотечным кредитам и повысили процентные ставки. Этой участи не удалось избежать даже крупнейшим игрокам – лидерам рынка. Основной причиной по-прежнему является отсутствие фондирования.
Если говорить о кредитовании на первичном рынке жилья: по Вашему мнению, является ли этот сегмент перспективным рынком?
Ипотечное кредитование на первичном рынке, безусловно, является перспективным сегментом рынка недвижимости, т.к. потребность россиян в собственном жилье только растет, а объекты недвижимости на вторичном рынке имеет тенденцию к обветшанию, и его количество жестко ограничено.
Почему большинство банков охотно работает на вторичном рынке и выдает кредиты под более низкий – по сравнению с “первичкой” – процент?
Установление более высокой процентной ставки по кредитам на приобретение недвижимости на первичном рынке, чем на вторичном, обусловлено повышенными рисками банка в период строительства кредитуемого объекта недвижимости. Эти риски связанны с отсутствием в качестве обеспечения залога объекта недвижимости.
Выбор кредитной политики некоторых банков, направленной преимущественно на работу на вторичном рынке жилья, связан с использование многими застройщиками высокорискованных схем реализации строящегося жилья, не соответствующих 214-ФЗ, большим количеством задержек в сроках ввода жилья в эксплуатацию.
Некоторые банки устанавливают разные процентные ставки для столицы и провинции…
В больших городах сосредоточено большое количество банков. Банки борются за клиента всеми способами, одним из которых является представление клиенту максимально полной и развернутой информации о своих продуктах. Именно в крупных городах проходит множество ярмарок, выставок, семинаров и прочих мероприятий, направленных на ознакомление граждан с кредитными продуктами, их спецификой. В 2008 году многие банки стали выходить на почти не охваченный рынок регионов, здесь есть своя специфика ипотечного продукта: Если в Москве в основном обращаются за кредитами в долларах США, то в регионах основная масса населения предпочитает рублевые кредиты. Наш банк имеет весьма развитую филиальную сеть, мы присутствуем более чем 40 регионах России, по этому основная доля портфеля нашего банка приходится на регионы.
Есть ли желание работать в этом направлении при условии, что кредитование на первичном рынке жилья все-таки сопряжено с более высокими рисками?
В любом случае, желание работать с первичным жильем есть, т.к. рынок пока что малоразвит и перспективен. Рано или поздно законодательство станет более «рыночным», а рынок станет соответствовать действующему законодательству, застройщики не будут опасаться сложностей с регистрацией прав дольщиков по договорам долевого участия в строительстве и постепенно будут отходить от использования «вексельных» схем.
Что позволяет банкам снижать ставки по ипотечным кредитам?
Банк может снизать ставки по кредитам в том случае, если у него есть доступ к дешевому фондированию.
Когда банк называет ипотечную ставку – какие платежи учитываются, а какие – нет?
Согласно последним изменениям в законодательстве банки обязаны указывать не эффективную процентную ставку, а полную стоимость кредита, которая будет включать все платежи заемщика по кредитному договору, связанные с оплатой услуг банка, а также третьих лиц. А именно:
– платежи заемщика по кредитному договору, связанные с заключением и исполнением кредитного договора, размеры и сроки уплаты которых известны на момент заключения кредитного договора (по погашению основной суммы долга по кредиту, по уплате процентов по кредиту, сборы (комиссии) за рассмотрение заявки по кредиту (оформление кредитного договора), комиссии за выдачу кредита, комиссия за открытие, ведение (обслуживание) счетов заемщика (если их открытие и ведение обусловлено заключением кредитного договора), комиссии за расчетное и операционное обслуживание, комиссии за выпуск и годовое обслуживание кредитных и расчетных (дебетовых) карт);
– платежи заемщика в пользу третьих лиц, если обязанность заемщика по таким платежам вытекает из условий кредитного договора, в котором определены такие третьи лица (например, страховые компании, нотариальные конторы, нотариусы). К указанным платежам относятся платежи по оценке передаваемого в залог имущества, платежи по страхованию жизни заемщика, ответственности заемщика, предмета залога и другие платежи.
В расчет полной стоимости кредита не включаются:
– платежи заемщика, обязанность осуществления которых заемщиком вытекает не из кредитного договора, а из требований закона (например, при заключении договора обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств);
– платежи, связанные с несоблюдением заемщиком условий кредитного договора;
– предусмотренные кредитным договором платежи заемщика по обслуживанию кредита, величина и (или) сроки уплаты которых зависят от решения заемщика и (или) варианта его поведения (комиссия за частичное (полное) досрочное погашение кредита, комиссия за получение (погашение) кредита наличными деньгами (за кассовое обслуживание), в том числе с использованием банкоматов, неустойка в виде штрафа или пени, в том числе за превышение лимита овердрафта, установленного заемщику, плата за предоставление информации о состоянии задолженности).
По банковским картам в расчет полной стоимости кредита не включаются: комиссии за осуществление операций в валюте, отличной от валюты счета (валюты предоставленного кредита); комиссии за приостановление операций по банковской карте; комиссии за зачисление другими кредитными организациями денежных средств на банковскую карту.
Ипотека по-прежнему является перспективной отраслью
В последнее время российская экономика находится в состоянии поиска расширения сфер финансового рынка. Одной из таких областей выступает ипотечное кредитование, которое расширяет возможности граждан по получению жилья в России.
Именно улучшение жилищных условий и приобретение жилья в настоящее время является одной из основных потребностей граждан России независимо от того, к какой имущественной группе они принадлежат. Люди не хотят в течение длительного времени, порой десятилетиями, ждать социального жилья от государства, a стремятся приобрести жилье, пусть даже в кредит, но уже сегодня [1].
Ипотечное кредитование – это не только одно из решений жилищной проблемы. По сути, это выход из инвестиционного кризиса, обеспечивающий устойчивый рост российской экономики путем вложения средств в жилищное строительство, развития смежных с ним отраслей, а также создание новых рабочих мест и вовлечение в оборот неликвидных сбережений.
Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике любой страны. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Ипотека является одним из самых эффективных инструментов решения важнейшей проблемы ‒ обеспечения населения жильем. Однако немало важным вопросом с этой точки зрения является оценка потенциала ипотечного кредитования [2].
В табл. 1 представлен рейтинг лидирующих банков РФ по размеру ипотечного кредитного портфеля за период на 01.01.2014–2015 гг.
Рейтинг лидирующих банков РФ по размеру ипотечного кредитного портфеля за период на 01.01.2014–2015 гг., тыс. руб.
Абсолют. (тыс. руб.)
Необходимо отметить, что объемы выданных ипотечных кредитов значительно увеличились в 2014 году по сравнению с предыдущим периодом прошлого года. Чемпионом среди банков-кредиторов в России по итогам двух периодов по-прежнему является ОАО «Сбербанк России». На 01 января 2015 года банком было выдано ипотечных кредитов на сумму 14 872 292 309 тыс. руб., где в относительных показателях прирост составил 10,26 % за год. В других же банках-кредиторах ситуация по объему выданных кредитов по сравнению со АО «Сбербанк» значительно хуже. Объемы выданных кредитов за год хоть и имеют положительную динамику, но до лидирующих позиций АО «Сбербанк» им еще далеко.
Однако проводя более детальный анализ ситуации, касающейся ипотечного кредитования, можно заметить, что потребность населения в ипотечных кредитах заметно сократилась за год, что можно увидеть на рис. 1.
Как видно из представленного рисунка, объемы выданных ипотечных кредитов в первом полугодии 2015 года по сравнению с начальным этапом ипотечного кредитования (2013–2014) сократились практически в 4 раза. Причины такого сокращения могут быть разными, основными из них являются:
– снижение уровня доходов и ограниченная платежеспособность граждан РФ;
– завышение цен на объекты новостроек застройщиками жилья;
– недостаточное количество объектов новостроек в регионе;
– высокие процентные ставки по программам, разработанным банками по ипотечному кредитованию;
– невыгодные условия кредитования для заемщиков (ограничение возрастного критерия заемщика и сроков кредитования) и т.д.
Все эти проблемы влияют на рынок и объемы ипотечного кредитования в России.
Рис. 1. Динамика объёма выдачи ипотечных кредитов в РФ (млрд руб.) и годовые темпы роста (%) в 2013–2015 гг., помесячно. Источник: [3]
Очень важной, на наш взгляд, проблемой являются именно высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, разработанные кредитными организациями, что представлено на рис 2. Так на текущий момент процентные ставки по ипотечным кредитам в первом квартале 2015 года достигли уровня процентных ставок 2009 года, что является негативным фактором для всего рынка ипотечного кредитования в РФ.
В то же время россияне с каждым годом проявляют себя как все бoлee и бoлee добросовестные плательщики. Большинство кредитов выплачиваются клиентами без задолженности, что можно увидеть на рис. 3.
Из рис. 3 можно сделать вывод, что процент просроченной задолженности по ипотечным кредитам по срокам просрочки платежей в РФ свыше 90 дней в 2010–2015 гг. сократился на 4,2 %, но при этом объем просроченной задолженности увеличился на 26 млрд руб.
Рис. 2. Динамика ставок по ипотечным кредитам по месяцам в РФ за 2009–2015 гг., % годовых. Источник: [3]
Рис. 3. Структура просроченной задолженности по ипотечным кредитам по срокам просрочки платежей в РФ свыше 90 дней в 2010–2015гг. Источник: [3]
Из предоставленных данных можно сделать вывод, что ипотечное крeдитoвaниe в России – область перспективная и активно развивающаяся. Проблемы доступности ипотеки для населения будут всегда актуальны, спрос на продукты данной направленности, предлагаемые банками, будет расти.
Времена, когда люди боялись ипотечных кредитов и считали их долговой ямой, прошли. Сейчас население всё больше прибегает к помощи банков для реализации своих планов о покупке недвижимости. Хотя еще существует множество заблуждений по поводу ипотечных кредитов, например:
1. Без значительного первоначального взноса не стоит и думать об ипотеке. Большинство из потенциальных клиентов, не обладая достаточными средствами на первоначальный взнос, позвонив в несколько банков, считают, что, не имея достаточной суммы для первоначального взноса, приобрести квартиру им не удастся, поэтому нужно копить деньги, а на это у них уйдет время.
2. Преимущественно первоначальный взнос в стандартных банковских программах составляет 20–30 % от стоимости квартиры. Если заемщику позволяет заработная плата, можно взять дополнительный потребительский кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. И если в собственности заемщика уже есть недвижимость, можно подобрать программу с отсрочкой выплаты первоначального взноса: есть программы, позволяющие купить новое жилье без оплаты первоначального взноса, и в течение 6 месяцев продать имеющуюся квартиру.
3. Заемщику, имеющему неофициальный доход, ипотека сейчас недоступна. Требования к заемщикам банками ужесточились, однако это не значит, что ипотека для заемщика с небольшим официальным доходом стала невозможна. Многие банки достаточно лояльно относятся к заемщикам, которые не имеют достаточной суммы, отраженной в справке 2-НДФЛ. Существуют программы, предусматривающие подтверждение дохода справкой по форме банка.
4. Если дохода заемщика не хватает, чтобы взять нужную сумму кредита, банки готовы рассматривать доходы созаёмщиков, и в этом качестве могут выступать не только родственники, но и гражданские супруги.
5. В случае финансовых затруднений, возникающих у заемщика, кредитная организация сразу же продает квартиру. Что будет с квартирой и с заемщиком, если он не сможет выполнять свои обязательства по ипотечному кредиту? Преимущественно банки стараются идти навстречу своим заемщикам и вырабатывают программы, которые оказываются приемлемыми для обеих сторон. Если неплатежеспособность носит временный характер (например, в период смены работы), то заемщик может оформить в банке отсрочку платежей на этот период. Поэтому в случае финансовых затруднений заемщика обе стороны будут искать оптимальный способ погашения ипотечного кредита, который будет приемлемым для всех.
Подводя итог рассуждениям, хотим заметить, что, стимулируя стремление граждан к получению собственного жилья, банки разрабатывают наиболее удобные программы для клиентов, снижают процентные ставки, увеличивают сроки выдачи кредитов и сокращают время рассмотрения заявок. Правительство в свою очередь старается решить проблему оттока населения из региона за счет социальных программ развития и предоставления льготных условий на получение жилья. Многие люди уже воспользовались данными программами, и стала заметна тенденция к укоренению населения. Однако, на наш взгляд, этого недостаточно для решения данной проблемы.
Согласно стратегии развития жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, предполагается, что привлечение долгосрочных ресурсов на рынок ипотеки будет осуществляться банками как самостоятельно путем аккумуляции долгосрочных пассивов, так и через рынок капитала путем выпуска ипотечных ценных бумаг и иных долговых обязательств, обеспеченных ипотекой, с балансов банков и через специальных ипотечных агентов, а также за счет перепродажи пулов закладных рефинансирующим организациям [4].
Повышение результативности функционирования рынка и сокращение издержек и рисков предусматривается достигать путем унификации и стандартизации технологий, документации, информационного взаимодействия и подходов к оценке рисков. Стандартизация будет происходить по нескольким направлениям:
– стандарты обмена информацией;
– стандарты квалификационных экономических требований;
– стандарты оценки и управления рисками.
Стандартизация на рынке ипотеки будет происходить в ходе конкуренции различных практик выдачи и рефинансирования кредитов с целью привлечения ресурсов с рынка капитала.
Повышение эффективности работы судебной системы позволит сократить сроки взыскания по дефолтным закладным вдвое, что снизит издержки кредитора и заемщика и позволит оптимизировать финансовые потоки от реализуемого имущества. Система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним станет информационно открытой. Сведения о правах и переходе прав на недвижимость будут доступны участникам рынка, в том числе путем создания единой электронной базы зарегистрированных прав. Механизмы документооборота при регистрации указанных прав станут унифицированными во всех регионах. Таким образом, в результате процессов стандартизации и унификации предусматривается значительно снизить операционную и кредитную маржу в системе ипотечного жилищного кредитования, что приведет к интегральному положительному эффекту для всех участников рынка ипотечного жилищного кредитования.
На рынке ипотечного кредитования растёт конкуренция среди банков, предоставляющих данный продукт своим клиентам. В связи с этим банки будут активнее бороться за клиентов, стараясь предоставить наиболее привлекательные программы и более удобные условия для привлечения населения.
В завершение необходимо отметить, что развитие ипотечного кредитования в России окажет положительное влияние на преодоление социальной стабильности и поможет удовлетворить потребность населения в жилье.
Рецензенты:
Савалей В.Г., д.э.н., профессор кафедры Международного бизнеса и финансов, Владивостокский университет экономики и сервиса, г. Владивосток;
Ворожбит О.Ю., д.э.н., профессор, зав. кафедрой Международного бизнеса и финансов, Владивостокский университет экономики и сервиса, г. Владивосток.
Источники:
http://vse-obipoteke.ru/news/aleksej_kravcov_dlja_85_naselenija_ipoteka_po_prezhnemu_10284/
http://findept.ru/ipoteka/articles/ipoteka-po-prezhnemu-yavlyaetsya-perspektivnoj-otraslyu/
http://rusplt.ru/sub/economy/kollaps-stroitelnoy-otrasli-36569.html
http://www.ludiipoteki.ru/news/index/themes/function.require-once/order/read/entry/ipoteka-v-primore-2015-1/
http://www.bpn.ru/publications/40852/
http://fundamental-research.ru/ru/article/view?id=39185
http://richpro.ru/questions/kak-izbavitsja-ot-ipoteki-faq.html
Загрузка...