Ипотека, как единственный вариант купить квартиру

Как безопасно купить квартиру, если она уже в ипотеке?

– Квартира находится в ипотеке, я хочу ее купить также по ипотеке. Нынешним хозяевам осталось платить 300 тысяч. У меня есть первоначальный взнос в 400 тысяч. Есть ли опасность и какие подводные камни при покупке такой квартиры? Как произвести сделку по покупке данной квартиры, чтобы все ровно прошло?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Есть разные схемы проведения сделки по приобретению таких квартир. Первая схема предполагает, что выкуп из-под залога возможен только при условии передачи денежных средств покупателем продавцу. Единственный риск в этой ситуации – если что-то случится с продавцом в момент, пока сделка не зарегистрирована. При данной схеме покупатель отдает 300 тысяч рублей продавцу, который в свою очередь вносит их на счет банка. Банк закрывает судный счет продавцу, после чего снимается обременение и предоставляются документы о погашении ипотеки.

При использовании второй схемы сделка производится в том же банке, в котором у продавца оформлена ипотека. Покупатель оформляется как заемщик и одобряет в банке данный объект. В этой ситуации можно договориться с банком о том, что достаточно будет погашение судной задолженности, без регистрации снятия обременения для выдачи кредита.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Многие потенциальные покупатели не хотят связываться с «чужими» долгами и боятся, что они в итоге лягут на их плечи. Стоит отметить, что процесс купли-продажи подобных объектов уже давно отработан, но, тем не менее, следует придерживаться определенных правил, чтобы не попасться в руки мошенников.

В первую очередь необходимо помнить, что собственником квартиры до погашения долговых обязательств является не ее продавец, а банк, который выдал ему кредит на покупку недвижимости, и полноправным владельцем продавец сможет стать только после погашения ипотеки. Поэтому первым делом покупатель должен обратиться в Росреестр, чтобы получить корректную информацию о квартире и ее нынешнем владельце и проверить, все ли в порядке с документами на собственность. Если все хорошо, то далее ему необходимо погасить ипотечный кредит владельца. Перед тем как сделать это, следует заключить предварительный договор купли-продажи, в котором обязательно должно быть прописано, что нынешний владелец обязуется продать квартиру после того, как покупатель погасит его долг перед банком. Это делается для того, чтобы в дальнейшем не возникла ситуация, при которой покупатель выплатил долг продавца, а последний после этого отказался продавать квартиру. После погашения задолженности перед банком продавец ждет от него закладную и снимает обременение, после чего происходит непосредственный процесс покупки квартиры, и она переходит к новому владельцу.

Хотя процесс покупки квартиры, находящейся в ипотеке, и кажется крайне рискованным и непростым делом, по факту – это обычная сделка на вторичном рынке недвижимости, лишь дополненная парой процедур, связанных с погашением долга продавца. Чтобы наверняка не оказаться втянутым в мошенническую схему и не потерять свои деньги, следует нанять опытного риелтора, который поможет провести сделку максимально быстро и безопасно.

Отвечает генеральный директор юридического центра «Высшая инстанция» Иван Шевельков:

В первую очередь при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, необходимо получить согласие банка. Банк, в залоге которого находится квартира, может установить какие-либо условия, которые продавец должен соблюсти для продажи заложенной квартиры. Так, например, он может потребовать от залогодателя до продажи квартиры третьему лицу оплатить ипотеку в установленном банком размере (например, оплатить 50%). Банк также может отказать в переоформлении ипотеки на другого гражданина, поскольку он заинтересован в том, чтобы у нового залогодателя была положительная история и возможность выплатить полностью ипотеку в дальнейшем.

Так как в данном случае у нового покупателя имеется необходимая сумма для выплаты ипотеки, новый покупатель и продавец могут заключить соглашение, по которому покупатель обязуется выплатить оставшуюся часть ипотеки. Далее данное соглашение удостоверяется нотариусом, покупатель, в соответствии с соглашением, уплачивает оставшуюся часть ипотеки. После того как ипотека выплачена, банк выдает соответствующие документы, подтверждающие факт выплаты. И далее все проходит в обычном порядке купли-продажи квартиры. Более никаких подводных камней быть не должно, однако необходимо произвести и обычные действия при покупке квартиры (проверить на наличие обременений, а также узнать, кто прописан в данной квартире).

Отвечает научный сотрудник в лаборатории Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, факультета экономики недвижимости ИОМ РАНХиГС Руслан Бледнов:

В современной банковской практике такой вид сделки не проводится. Процесс наложения последующей ипотеки не отработан, как и вопрос смены текущего залогодателя (заемщика по кредитному договору). Единственным вариантом у клиента остается передача части своего первоначального взноса продавцу для погашения действующего ипотечного кредита и, после снятия обременения, приобретение в собственность с привлечением кредитных средств своего банка. Такая процедура связана с рисками дальнейшего отказа продавца от проведения сделки, тратой своих средств, которые планировалось направить на первоначальный взнос, так как при минимальном первоначальном взносе и/или его отсутствии процентная ставка по кредиту выше.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Если кредит одобрен в том же банке, который является залогодержателем выбранной Вами квартиры, то в таком случае необходимо уточнить у кредитного учреждения возможность покупки жилья без предварительного погашения кредита, взятого продавцом.

Некоторые банки (в их числе Сбербанк) рассматривают выдачу ипотечного кредита под квартиру, находящуюся в залоге. Кроме того, при достижении соответствующих договоренностей с продавцом Вы можете погасить его кредит, передав деньги в качестве задатка. Снимается обременение, после чего осуществляется покупка квартиры. Однако есть риск, что после снятия данного обременения Ваш банк не одобрит по какой-либо причине кредитование объекта.

Также можно попросить продавца погасить кредит и снять обременение, например, взяв потребительский кредит, а для того чтобы быть полностью уверенными в безопасности проведения сделки, рекомендуем обратиться к профессионалам.

Отвечает заместитель генерального директора «ТСН Недвижимость» по юридическим вопросам Анна Ачедовская:

В случае, если покупатель планирует приобретение жилья, находящегося в ипотеке у предыдущих владельцев, стоит рассмотреть вариант погашения оставшейся части ипотечного займа (300 тысяч рублей) своими финансовыми средствами. Когда долг перед банком будет погашен, с квартиры будет снято обременение, и можно будет со спокойной душой выходить на сделку. Несмотря на видимую оптимальность варианта, все-таки имеют место быть высокие риски. Например, с продавцом произойдет несчастный случай или иное происшествие, повлекшее причинение вреда здоровью или смерть; продавец банально может передумать, когда ипотечный заем уже будет вами погашен, и Вы не избежите судебных разбирательств, траты времени и нервов. Самый безопасный и потому идеальный вариант – это проведение сделки в одном и том же банке. То есть когда покупатель одобряется в качестве заемщика в том же самом отделении банке, где и находится в обременении объект ипотеки. Тогда эту сделку можно провести под контролем службы безопасности и юристов банка, а это гарант безопасности для покупателя и его финансовых средств.

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Если мы говорим о подобной схеме сделки с ипотекой, то в первую очередь нужно обращаться в банк, который является залогодержателем. Банк как залогодержатель должен быть вписан в ваши отношения, то есть сторонами в договоре будут являться покупатель, продавец и банк. В договоре также должно быть прописано, условно говоря, что банк готов перенести залог на объект с одного собственника на другого. Поэтому в данной ситуации нужно обязательно обращаться в банк, и вместе с ним структурировать сделку. Возможен и четырехсторонний договор в случае, если покупатель хочет оформлять ипотеку в другом банке.

Обращение в банк обезопасит Вас от недобросовестности продавца, поскольку, во-первых, все денежные операции будут зафиксированы, а, во-вторых, в случае спора у банка гораздо больше опыта в таких вопросах и необходимой для защиты документации. Также рекомендую проводить деньги через банк безналичными расчетами: опять же для дополнительной фиксации Ваших действий, которая сможет Вас подстраховать в спорной ситуации.

Отвечает генеральный директор «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова:

Чтобы продать квартиру, которая находится в ипотеке, необходимо получить согласие залогодержателя. Если кредитная организация одобрит сделку, продавец и покупатель заключат обычный договор купли-продажи. Рисков у покупателя в таком случае нет никаких. Даже если у продавца в дальнейшем возникнут проблемы с погашением долга, его кредитор будет не вправе перекладывать ответственность на нового владельца квартиры.

Отвечает директор департамента ипотечного кредитования ПАО АКБ «Металлинвестбанк» Ирина Переверзева:

Следует учитывать, что банки крайне неохотно дают разрешение на последующую ипотеку или принимают в последующую ипотеку объекты залога. Поэтому наиболее простыми в таких случаях являются сделки, когда банк-кредитор продавца и банк-кредитор покупателя совпадают.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Самый безопасный способ для Вас – одобриться как заемщик в этом же банке, если у них есть механизм смены заемщика-собственника. Как ни странно, далеко не все банки предоставляют такую возможность, многие говорят, что сначала нужно погасить долг, а потом уже продавать. В этом случае возникает много опасностей и подводных камней, а именно:

другой банк не одобрит Вам объект ипотеки, пока на нем наложено чужое обременение;
передача денег продавцу на погашение его ипотеки до сделки и одобрения будет рискованной операцией, так как ничем материальным она не защищена;
Вы заплатите за чужую ипотеку, а Ваш банк откажет Вам в одобрении этого объекта или в выдаче ипотеки Вам после какой-нибудь дополнительной проверки;
срок получения закладной из банка и снятия обременения после погашения ипотеки может затянуться на недели, за которые может много чего случиться, и т. д.

Некоторые банки-партнеры идут на совместные сделки, и в этом случае Вы можете одобриться в своем банке, одобрить заложенный в другом банке объект и провести сделку через аккредитивный счет: тогда Ваши деньги не потратятся до того, как Вы станете собственником этой квартиры. Если такие пути не подходят для Вас, предложите продавцам снять обременение с квартиры до сделки за счет потребительского кредита на короткий срок. Можете внести им залог, например, 50 тысяч рублей, под предварительный договор купли-продажи. Можно заключить нотариальный договор при условии, что они подготовят квартиру к сделке в течение трех недель, а Вы купите ее в течении двух недель после этого. В таком случае Вы рискуете не 300 тысячами, а 50 тысячами рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Покупка квартиры и оформление договора ипотеки без первоначального взноса

Оформление ипотеки для граждан иногда единственный вариант приобрести себе жилье, но их мучает еще один вопрос, как купить квартиру без первоначального взноса в ипотеку? Уже не пугает то, что выплачивать платеж придется достаточно долгое время, около 15 лет, а то и больше, часто самое главное, это приобретение недвижимости, без начальных вложений.

Ведь не каждая семья может собрать около 200000 рублей для его внесения, и то это только в том случае, если банк будет требовать первый взнос в размере 10%. Обычно он составляет больший процент, около 25 или 35%.

Как взять ипотеку на квартиру без первоначального взноса

В своих интересах финансовые учреждения значительно сократили программы по ипотеке без внесения первоначального взноса. Сейчас, только по программе льготного кредитования можно взять ипотеку на квартиру, не используя начальных вложений. Под программу льготного кредитования попадают такие категории граждан, как:

многодетные семьи;
молодые семьи;
молодые ученые, учителя и медики.

И для этого им все равно приходится собирать множество документов и ждать определенное время.

Ипотека без первоначальных вложений имела популярность в 2006-2008 годах. Сейчас же, просто так получить такую ипотеку невозможно. Есть несколько способов оформить ипотеку с нулевым первым взносом:

отдать в залог имущество (имеющееся или то, на которое оформляется ипотека);
расплатиться сертификатом на материнский капитал;
воспользоваться одним из маркетинговых предложений банка (например, взять кредит, один потребительский, воспользоваться им как первоначальным платежом, а другой ипотечный).

Это единственные выходы, для лиц, которые хотят взять квартиру в ипотеку без первоначального взноса.

Ипотека под залог недвижимости

Банк всегда настороженно относится к клиентам, которые хотят оформить ипотечный кредит, но не имеют средств, для внесения первоначального взноса. Он нуждается в дополнительной подстраховке, иначе им просто не выгодно выдавать займы гражданам. Такой подстраховкой может стать залог на имеющееся в собственности жилье заемщика. Она, будет выступать как первый взнос, и даст гарантию, что заемщик возвратит деньги. В случае если он прекратит выплачивать ежемесячные платежи, после проведения определенных процедур, через суд, недвижимость отойдет в собственность банка. А он уже сможет в честь долга заемщика продать ее, конечно по более сниженной цене, но это хоть как-то покроет те убытки, которые понес банк.

Для того чтобы банковская организация одобрила заявку, заемщик и его имущество должны соответствовать некоторым условиям. Требования, которые предъявляются к такому имуществу:

недвижимость не может быть под обременением;
она не должна находиться в хрущевке, быть комнатой в общежитии, а также, если дом, где располагается недвижимость, имеет деревянные стены;
если в квартире делались перепланировки, они должны быть законодательно закреплены в документах на это имущество;
квартира должна быть полностью снабжена всеми коммуникациями: газом, светом, канализацией, водой;
дом, в котором располагается квартира, должен быть построен после 1950 года;
дом не должен иметь аварийное состояние;
дом должен быть как минимум пятиэтажный, иногда банки могут рассмотреть и квартиру, находящуюся в трехэтажном доме.

Если, квартира полностью соответствует требованиям, то далее нужно:

подготовить необходимую документацию о заемщике и поручителях;
произвести оценку недвижимости и подготовить документы на нее;
заключение договора об ипотечном страховании и кредитного договора;
процедура регистрации заключенного договора.

После этого банк выдаст ипотечный кредит. Программы, с использованием первоначального взноса в форме залога на квартиру имеются в таких банках, как:

Азиатско-Тихоокеанский Банк;
Газпромбанк;
Раффайзенбанк;
Сбербанк;
Интеркоммерц Банк;
Россельхозбанк и др.

Заложенной недвижимостью может стать не только уже имеющаяся квартира, но и та, которая берется под эту ипотеку. Такие кредиты являются ипотечными, но по сути, их можно назвать потребительскими кредитами с залогом недвижимости заёмщика, которая в случае невозможности выплат по ней, перейдет банковскому учреждению. Очень много потребительских программ заключаются в виде приобретения денежных средств путем залога под недвижимость.

Например, в Сбербанке существует программа «Нецелевой кредит под залог недвижимости». В этом случае, денежные средства могут быть потрачены заемщиком на любые цели, а не на покупку жилья. Но, в силу того, что это нецелевой кредит, то ставка по процентам у него будет намного меньше, чем у ипотечного того же банка. В некоторых банках, недвижимость, которая отдается под залог, может быть собственностью не только заемщика, но и поручителя и созаемщика.

Материнский капитал как уплата за первый взнос

Материнский капитал также может быть использован как первый взнос для банка при получении ипотеки на квартиру, наравне с сертификатами, которые выдаются военными, и иными государственными сертификатами на жилье. Для банка станет показателем благонадежности клиента, если к сумме материнского капитала заемщик добавит немного своих накопленных средств. Это сможет не только помочь заключить договор с банком на более удобных условиях, но и выбрать квартиру намного лучше.

Этот способ популярен среди семей, которые имеют двух и более детей. С 2016 года размер этого капитала увеличился до 453026 рублей, что довольно внушительно, для первоначального взноса. Такая сумма может оплатить до 20% от суммы квартиры, если ее стоимость находится в пределах 2 млн. рублей.

Банки, которые могут брать материнский капитал, как первоначальный взнос:

ДельтаКредит банк;
Сбербанк;
ВТБ24;
Россельхозбанк и другие.

Такие банки активно работают с заемщиками, имеющими материнский капитал, или другие сертификаты на расширение жилья, выданные государством.

Другие способы получения недвижимости в ипотеку без внесения первоначального взноса

Как взять квартиру без первоначальных вложений, если у вас нет недвижимости или сертификатов от государства? Можно использовать различные акции банков. Среди них выделяют:

Сотрудничество банка с местными застройщиками. Заключение между ними определенного договора, позволяет заемщикам приобретать недвижимость, именно у этого застройщика без первоначального взноса, и только через банк, который с ним сотрудничает. Банк и застройщик имеют совместную выгоду в таком случае. Эти акции обычно носят временный характер, поэтому если вы хотите приобрести квартиру, а суммы для первого взноса у вас нет, то стоит внимательно следить за предложениями от банков и местных застройщиков.
Взятие потребительского кредита, чтобы внести первый взнос за ипотеку. Это предложение от некоторых банков с одной стороны позволяет получить желаемое. Но, с другой стороны, это ввязывает заемщика в еще большие долговые обязательства. В особенности, если у него уже имеются какие-либо кредиты у других банков.

В этом случае, организация-кредитор будет проверять информацию о долговых обязательствах клиента перед иными финансовыми организациями, чтобы удостовериться, что он в состоянии выплатить ипотеку и потребительский кредит. Потребительский кредит сильно повлияет на решение банка о выдаче ипотеки, так как он значительно уменьшит платежеспособность клиента. В силу того, что проценты по нему достаточно большие.

Кредит, дело очень серьезное, не рассчитав свои силы, человек может загнать себя в финансовую яму, или вообще остаться без жилья. Получать кредит всегда проще, чем его выплачивать, поэтому прежде чем связывать себя ипотечными отношениями с банком, стоит все тщательно обдумать.

Купить жилье – ипотека, как единственный вариант купить квартиру

Ипотечное кредитование на покупку жилья – это общемировая практика. На рынке кредитования России такой вид банковской услуги появился всего 15 лет назад. Это фактически единственный способ для россиян решить квартирный вопрос, когда срочно нужно жилье, а собственных средств недостаточно. Не смотря на то, что механизм услуги еще недостаточно отработан и процентные ставки по ипотеке в России очень высокие, в сравнении с другими странами, россияне предпочитают взять кредит, а не арендовать квартиру. Ипотечный калькулятор банков позволяет сделать расчет переплаты и выбрать банк, предлагающий наиболее щадящие условия кредитования.

Цифры и статистика

По данным официальной статистики, в 56% случае англичане предпочитают арендовать жилье, хотя в Англии самые низкие ставки в мире на ипотечный кредит, которые составляют 1-3%. Парадокс, но им комфортнее ежемесячно оплачивать за съемную жилую площадь. Противоположная ситуация происходит в России – все мечтают об отдельной квартире или доме и свой угол заветная цель. Они готовы, не смотря на высокие проценты и значительный размер переплаты, купить жилье в ипотеку.

Ипотечный калькулятор онлайн позволяет рассчитать любую программу кредитования и станет ясно, что в итоге к завершению выплаты ссуды стоимость квартиры, в зависимости от срока кредитования, будет в 2-3 раза больше рыночной. Да, стоимость жилья растет, но не такими темпами. Кроме того, через 10-30 лет заемщик станет полноправным собственником квартиры, но уже со значительным износом, которую продать, чтобы купить новую, будет сложно.

По мнению психологов, право собственности на недвижимость для россиян – это залог стабильности. Многие готовы выплачивать ежемесячно 60-70% от получаемого дохода, отказываться от любых развлечений и отпуска, ограничивать себя в питании и комфорте. Подобный менталитет населения формировался столетиями – нет жилья, значит неудачник. Поэтому, количество желающих купить жилье в ипотеку ежегодно возрастает.

В официальной статистике за 2013 год ясно прослеживается ежегодное увеличение ипотечных сделок минимум на 10% и около 40% квартир и частных домов покупается с привлечением заемных средств. И это с учетом, что реальные доходы растут значительно медленнее, чем процентные ставки банков и рыночная стоимость жилья.

Страна квартиросъемщиков

Вывод экспертов ранка недвижимости: россиянам выгоднее копить деньги для покупки квартиры и снимать жилье, чем брать заемные средства в банке по завышенным ставкам и связывать себя на несколько лет долговыми обязательствами. С их мнением не поспоришь, но не все согласны «жить на чемоданах», скитаться по чужим квартирам или проживать в одной небольшой квартире с множеством родственников.

У большинства населения съемное жилье вызывает лишь негативные ассоциации. Чужое имущество – это не свое собственное. Им нельзя распоряжаться и устанавливать правила проживания. Владелец может в любой момент по каким-либо причинам попросить освободить жилплощадь и придется срочно искать другую квартиру или комнату.

Отсутствует психологическое чувство защищенности и приходит осознание о необходимости покупки квартиры в ипотеку. Проще ввести в ипотечный калькулятор банков данные своего общего ежемесячного дохода, найти оптимальные условия кредитования с минимальной переплатой и спустя 1-2 месяца проживать уже не на «чемоданах», а в своей квартире. Психологи утверждают, что на самом деле в большинстве случаев «жизнь на чемоданах» – это лишь образ и иллюзия, сформированные в сознании человека под влиянием мнений окружающих людей.

Ипотека или накопление денег: плюсы и минусы

Плюс – возможность сразу проживать в собственной квартире и выплачивать за нее кредит, а не платить бесконечно за съемное жилье.

Минусы – существенная переплата, при увеличении семьи сменить квартиру на жилье большей площади до полного погашения задолженности невозможно.

Плюсы – свободный выбор места и комфортности проживания, жилье приобретается по рыночной стоимости без переплаты.

Минусы – периодическая смена места проживания, возможные конфликты и проблемы с владельцем жилья, психологический дискомфорт, необходимость откладывать ежемесячно деньги и не тратить их.

Подведем итоги…

Оцените свои желания и возможности. Используйте ипотечный калькулятор онлайн, чтобы понять – готовы ли переплачивать или способны ли накопить собственные средства на приобретение жилья. Если имеются в наличии средства для внесения первоначального взноса и доходы позволяют погасить обязательства по кредиту в максимально короткий срок, то предпочтительнее купить квартиру в ипотеку.

Что выгодней: сначала взять ипотеку или продать старую квартиру?

При покупке квартиры в ипотеку перед вами может встать дилемма:

Сначала продать квартиру, а затем взять ипотеку и начинать искать новое жилье? Или лучше взять ипотеку, найти и купить квартиру, а затем уже продавать старую?

Давайте попробуем разобраться, сравним какой вариант лучше, выгоднее, удобнее.

Вариант №1 – Сначала продать квартиру, а затем брать ипотеку на новую квартиру

В кредит придется брать меньшую сумму. Одно дело взять 3 000 000 рублей и совсем другое 1 000 000 рублей.
Будет намного меньше переплата. К примеру , ипотека на 15 лет с процентной ставкой 10% годовых. Переплата по процентам составит 2 800 000 рублей и 930 000 рублей, соответственно. Как видите разница почти в 2 миллиона рублей.
Проще будет получить одобрение в банке. Чтобы взять в кредит 1 000 000 рублей нужна зарплата намного меньше чем для ипотеки в 3 000 000 рублей.
Можно купить более дорогую квартиру. Своих денег больше = первоначальный взнос больше = больше размер ипотечного кредита.
Больше денег на обустройство. Все по тем же причинам.

Вариант №2 – Сначала взять ипотеку, а затем уже продавать старую квартиру

Проще с оформлением документов, есть прописка. До сих пор в банках требуется постоянная регистрация по месту получения кредита, что сильно осложняет весь процесс оформления ипотеки.
Не нужно искать временное жилье. С арендой переезжать придется минимум 2 раза, а это дополнительные хлопоты и расходы.
Можно купить квартиру с черновой отделкой. Сделать ремонт будет намного проще, увеличивается количество вариантов квартир для покупки.

Плюсы для одного варианта являются минусами для другого.

Вариант №2 – удобнее , но вариант №1 – требует меньше расходов .

Пример из личного опыта

Сначала с супругой взяли ипотеку, нашли и купили квартиру, а затем начали продавать старую квартиру.

Из-за переезда и уборки, продажа старой квартиры началась через 5 месяцев после того как купили новую.
Все это время платили по ипотеке и к моменту продажи уже выплатили 125 000 рублей только процентов + 15 000 руб. за коммуналку.
Прошло 4 месяца с того момента как выставил квартиру на продажу – это еще минус 100 000 рублей выплачено процентов по ипотеке и 12 000 рублей за коммуналку.
Старая квартира не продана. Из общения с покупателями стало понятно что нужно делать косметический ремонт, потребуется вложить от 50 000 до 100 000 рублей .

В итоге, за 9 месяцев на процентах и коммуналке потрачено порядка 250 000 рублей и минимум 100 000 рублей будет еще потрачено пока квартира не будет продана – это оптимистичный вариант.

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

– Приобретение жилья, находящегося в ипотеке, фактически сопровождается переводом долга с первоначального заемщика на покупателя, – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». То есть происходит переуступка прав и обязанностей по кредитному договору и договору об ипотеке.

В договоре купли-продажи, который заключают продавец и покупатель, прописывается факт наличия ипотеки, к документам обязательно должно быть приложено согласие банка на продажу имущества. Далее новый собственник заключает два договора: об ипотеке с банком и кредитный.

После совершения указанных действий в Росреестре происходит регистрация перехода права собственности на квартиру на нового покупателя.

Особенно следует отметить, что покупка квартиры, которая находится в ипотеке, залог не прекращает. Покупатель теперь становится залогодателем, к нему переходят все обязанности продавца, в том числе те, которые не были исполнены, например, штрафные санкции за просрочки погашения кредитных платежей.

Предложение жилья, находящегося в залоге у банка, растет по мере увеличения количества купленных в ипотеку квартир. Причинами для появления таких объектов на рынке могут быть как негативные изменения в финансовом положении заемщиков (невозможность обслуживать взятый кредит), так и позитивные, например, желание улучшить жилищные условия.

У потенциальных покупателей есть несколько причин присмотреться к таким предложениям. Во-первых, это возможность минимизировать юридические риски при покупке квартиры, т.к. ее история уже была проверена специалистами банка-залогодержателя. Во-вторых, обычно объекты с обременением выставляются на продажу с дисконтом 10-15%. К примеру, на сайте ЦИАН выставлена двухкомнатная квартира у метро «Аэропорт» стоимостью 197 000 руб. за кв. м. При этом среднерыночная цена предложения жилья без обременения в аналогичных домах составляет 237 000 руб. за кв. м. Выгода покупателя такого объекта составит 2,2 млн руб., а может быть и больше, если учесть, что владельцы заложенной недвижимости чаще идут на торг.

Продавцом жилья с залогом может выступать банк или физическое лицо-собственник, с разрешения залогодержателя. При этом первый вариант более удобен, особенно для покупателя, заинтересованного в получении кредита. Помимо простоты организации сделки, клиент может получить от банка выгодные условия ипотечного кредитования для приобретения данного объекта. Сделка проходит в стенах банка по стандартному сценарию: партнёры подписывают договор купли-продажи, который затем регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости.

– Сделка усложняется, если в ней задействованы три стороны: заемщик-продавец квартиры, покупатель и банк, – продолжает Мария Литинецкая. – Специалистами рынка недвижимости разработаны две общие схемы проведения подобных операций. Провести такую сделку, не прибегая к помощи профессионалов (риэлтора, юриста, регистратора cделок с недвижимостью), практически невозможно.

Покупка с заключением предварительного договора купли-продажи

Этот вариант предполагает погашение кредита покупателем в счет оплаты приобретаемой недвижимости. Чтобы обезопасить плательщика, стороны заключают предварительный договор о покупке квартиры, в котором четко прописаны условия сделки. При этом если продавец отказывается от своих услуг, покупатель может отстаивать свои права в судебном порядке. Сумма, которая вносится на погашение кредита, оформляется как задаток или аванс.

После того, как банк получит деньги, он одобряет сделку и снимает обременение с квартиры. В это же время стороны подписывают договор купли-продажи.

Эта схема может вызывать подозрения со стороны покупателя. Ведь после снятия обременения с жилья продавец может захотеть отказаться от регистрации договора купли-продажи. Тогда покупателю придется требовать от партнера исполнения его обязательств через суд. Возникает угроза затягивания сделки на неопределенный период. Тем не менее, эта схема продолжает использоваться при продаже залогового имущества, в большинстве случаев без ущерба для сторон.

Покупка квартиры через смену залогодателя

Эта сделка проходит с участием банка-кредитора (и непосредственно в его стенах) при использовании двух депозитарных ячеек. В первую будут заложены деньги в размере суммы, необходимой для погашения кредита, а во вторую – остаток стоимости квартиры.

– Банк обязательно должен одобрить сделку купли-продажи. После подписания договора продавцом и покупателем его высылают в Росреестр. После регистрации перехода права собственности все залоговые обязательства покупатель берет на себя, а продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит. Банк отпускает покупателю погашенную закладную. Предъявив ее, новый собственник квартиры получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Затем продавец может наконец получить доступ к ячейке со второй частью денег. Такой путь является наименее рискованным для всех трех сторон сделки, – заключает Литинецкая.

Оба варианта сделки представляются на первый взгляд сложными и запутанными, однако нередко игра стоит свеч. Чтобы стать владельцем квартиры своей мечты по выгодной цене, стоит пойти на усложнение операции по ее покупке.

Как купить недвижимость без ипотеки в 2022 году: 7 реальных способов

Оформление ипотечного кредита для приобретения собственного жилья в ситуации, когда бюджет серьезно ограничен, не является единственным вариантом решения жилищного вопроса. На практике имеются и иные способы покупки недвижимости, предусматривающих постепенный расчет с продавцом. Разберем подробнее особенности, преимущества и недостатки ипотеки и остальных вариантов приобретения квартиры, а также узнаем, как купить квартиру без ипотеки.

Ипотека и ее минусы

В современных условиях ипотека является для многих российских граждан и семей единственным вариантов улучшения жилищных условий. При этом данный вид кредитования имеет как плюсы, так и существенные минусы. К недостаткам ипотечных займов можно отнести:

исключительно целевая направленность полученных средств (потратить можно только на покупку конкретного объекта недвижимости, что обязательно прописывается в заключаемом договоре);
высокая стоимость кредита (данный показатель зависит от многих факторов и может достигать двойного размера от полученной от банка суммы);
обязательная передача приобретаемой недвижимости в залог банку (обремененная юридически квартира имеет массу ограничений, включая запрет на перепланировку, прописку членов семьи, продажу и т.д.);
присоединение дополнительных услуг и платежей, о которых заемщик может узнать уже в процессе оформления договора (например, услуги страхования, оценки недвижимости, пошлины и иные расходы могут существенно увеличить и без того немалую стоимость займа);
обязательность уплаты первоначального взноса (минимальная величина первого взноса среди российских банков на стандартных условиях стартует с отметки 15% от цены покупаемого жилья).

Кроме того, оформляя такой долгосрочный кредит, заемщик будет испытывать психологический дискомфорт от имеющегося бремени. Поэтому перед тем, как подавать кредитную заявку в банк, каждый потенциальный клиент должен взвесить плюсы и минусы такого вида кредитования и изучить альтернативные варианты покупки жилья.

Можно ли накопить

Даже при среднем уровне заработка накопить на собственную квартиру реально. Данный вариант можно рассматривать в том случае, когда есть где жить (в съемной квартире или у родственников). Чтобы не быть голословными, приведем конкретный пример. Для начала приведем расчет итоговой стоимости ипотеки при покупке 2-комнатной квартиры в крупном российском городе стоимостью 3,5 миллиона рублей:

первый взнос – 525 тысяч рублей (15%);
срок погашения – 10 лет;
сумма займа – 2, 975 миллиона рублей;
процентная ставка – 9,5% в год (усредненное значение);
вид платежа – аннуитет;
сумма ежемесячного платежа – 38,5 тысяч рублей;
переплата по кредиту – 1,6 миллиона рублей.

В итоге заемщик приобретет эту квартиру не за 3,5 миллиона рублей, а за 5,1. При большем сроке кредитования эта цифра будет еще выше.

Если сумму ежемесячного платежа отдавать не банку, а откладывать на свой личный счет, то в год человек сможет накопить примерно 462 тысячи рублей. За 7 лет получится:

462 000*7 лет = 3 234 000 рублей

Прибавив сумму неуплаченного первоначального взноса, получаем 3,7 миллиона рублей. Данный вариант не предусматривает размещения денег во вклад. Если же открыть депозит и постоянно его пополнять, то сумма будет существенно больше. Итого примерно за 7 лет семья без оформления ипотеки сможет самостоятельно накопить требуемую сумму.

Для семей со съемным жильем ситуация будет иной. Если представить, что семья снимает исходную квартиру за 15 тысяч рублей (без учета услуг ЖКХ), то в год ей придется отдавать 180 тысяч в качестве арендных платежей. Из полученной выше суммы 462 тысячи остается 282000 тысячи рублей. Откладывая такую сумму ежегодно, семья сможет накопить нужные деньги ориентировочно через 11 лет.

ВАЖНО! Данные расчеты являются крайне приблизительными и не учитывают дополнительных расходов, коммунальных платежей, получения дополнительных доходов, катаклизмы на рынке жилья и т.д. Но уже здесь видно, что процедура накопления довольно проста и имеет множество преимуществ по сравнению с оплатой ипотечного кредита.

Как купить квартиру без ипотеки

Альтернативой получения ипотечного займа являются:

Оформление стандартного потребительского займа.
Покупка жилья с помощью материнского капитала.
Участие в кооперативах.
Получение нужной суммы в долг.
Помощь от работодателя.
Рассрочка от застройщика.

Рассмотрим каждый подробнее.

Потребительский кредит

Сегодня многие ведущие игроки банковского сектора в РФ предлагают потребительские займы на любые цели, не требующие никакого обеспечения в виде залога. Сумма таких кредитов может достигать десятки миллионов рублей со сроком кредитования до 5-7 лет. Особенностями использования такого варианта покупки жилья будут:

высокая процентная ставка (около 14-15% в год, что существенно выше ипотечных ставок);
короткий срок возврата заемных средств;
некоторые банки могут потребовать поручительство третьих лиц;
нецелевой характер использования денег (банк не отслеживает, куда именно будут потрачены средства).

Из-за высоких процентов и небольшого срока размер ежемесячного платежа будет немалым. Такой способ подойдет тем клиентам, которые имеют возможность быстро рассчитаться с кредитором.

Материнский капитал

По закону маткапитал для покупки жилья без ипотеки можно использовать только при достижении ребенком, дающим такое право, возраста 3-х лет. На текущую дату его величина составляет 453 тысячи рублей. Направить данную помощь от государства можно на приобретение жилья как на вторичном, так и на первичном рынке. Учитывая невысокую величину материнского капитала, оплатить им можно только часть стоимость квартиры.

Использование имеющегося на руках сертификата и перечисление обозначенной суммы осуществляется с согласия Пенсионного фонда РФ. Именно он дает разрешение на покупку недвижимости с использованием маткапитала.

Кооперативы

Участие в жилищном кооперативе имеет своей целью объединение людей для строительства многоквартирного дома. Суть у заключается в оплате вступительного взноса с дальнейшим исполнением договора в виде периодичных паевых взносов.

Кооператив позволяет приобрести квартиру без залога, поручительства и созаемщиков. Особенностями участия в ЖСК являются:

минимальный комплект документов;
возможность закрепления выбранной квартиры и личного контроля за процессами строительства и ремонта;
оплата стоимости жилья частями;
срок действия договора обычно не превышает 10-15 лет.

Участие в кооперативах в РФ не считается популярным вариантом приобретения жилья. Связано это преимущественно с недостатками и пробелами действующего законодательства. О том, стоит ли выбирать ипотечный кооператив для покупки квартиры, мы говорили уже ранее.

Деньги в долг

Получение денег в долг может быть целесообразно только у ближайших родственников при условии небольшого срока возврата. Обращение к частным кредиторам, предлагающим получение денег без какого-либо обеспечения, не рекомендуется рассматривать вообще. Сотрудничество с подобными лицами сопровождается частыми случаями мошенничества и иными негативными последствиями.

Поэтому брать деньги в долг на покупку жилья только у людей или организаций с проверенной репутацией. [urlspan]Ссылку на проверенный вариант[/urlspan] мы даем.

Поддержка работодателя

Крупные работодатели регионального и федерального масштаба также могут оказывать корпоративную поддержку своим работникам в форме выдачи льготных займов, безвозмездных субсидий и иных видов материальной поддержки. Процентные ставки на получение таких кредитов обычно невысоки и существенно ниже средних значений по российским банкам (2-6% годовых).

Корпоративным кредитованием занимаются ведущие российские компании. Яркий пример – ОАО «РЖД».

Рассрочка от застройщика

Некоторые строительные компании готовы предложить потенциальным покупателям возможность покупки квартиры с помощью рассрочки. Важным условием здесь является наличие на руках существенной доли от стоимости жилья (обычно не менее 40-50%). Срок полного расчета с застройщиком обычно не превышает несколько лет, но может достигать и 5 лет. Все зависит от личной договоренности.

Особенности использования рассрочки:

отсутствие любой переплаты;
цена недвижимости не меняется со временем и фиксируется в договоре купли-продажи;
продажа осуществляется без каких-либо посредников напрямую.

ВЫВОД: Покупатель квартиры, у которого есть более половины от ее стоимости, сможет получить бесплатную отсрочку расчета с продавцом. Заключать подобный договор следует только с проверенной компанией, работающей не первый год на российском рынке и доказавшей свою благонадежность.

Кроме ипотечного кредитования купить собственную квартиру можно с помощью оформления потребительского займа, вступления в жилищно-строительный кооператив, получения денег в долг у частных лиц, рассрочки у застройщика, корпоративной поддержки от работодателя, постепенного накопления или использования материнского капитала. Выбор конкретного варианта определяется потенциальной выгодой, издержками и преимуществами для покупателя.

Но не стоит сразу списывать ипотеку со счетов. Существует ипотека с господдержкой, которая позволяет получить от государства выгодные условия кредитования и получить квартиру частично за его счет. Также есть вычет и возврат процентов по ипотеке, которые позволяют вернуть ваши кровные у государства и значительно снизить переплату.

В общем, если подойти к ипотеке с умом, то это не так уж и страшно, а приобрести квартиру без ипотеки вполне реально, но нужно иметь сильную финансовую дисциплину или идти в альтернативные варианты покупки со своими плюсами и минусами.

Если вам нужна бесплатная консультация по этим вопросам, то просьба записать в специальной форме на сайте.

Будьте всегда в курсе последних новостей ипотеки и подписывайтесь на наш сайт, чтобы не пропустить выгодные предложения от банков и государства.

Будем признательны за оценку поста и репост.

Как безопасно купить квартиру, если она уже в ипотеке?

– Квартира находится в ипотеке, я хочу ее купить также по ипотеке. Нынешним хозяевам осталось платить 300 тысяч. У меня есть первоначальный взнос в 400 тысяч. Есть ли опасность и какие подводные камни при покупке такой квартиры? Как произвести сделку по покупке данной квартиры, чтобы все ровно прошло?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Отвечает генеральный директор юридического центра «Высшая инстанция» Иван Шевельков:

Отвечает научный сотрудник в лаборатории Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, факультета экономики недвижимости ИОМ РАНХиГС Руслан Бледнов:

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Отвечает заместитель генерального директора «ТСН Недвижимость» по юридическим вопросам Анна Ачедовская:

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Отвечает генеральный директор «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова:

Отвечает директор департамента ипотечного кредитования ПАО АКБ «Металлинвестбанк» Ирина Переверзева:

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

другой банк не одобрит Вам объект ипотеки, пока на нем наложено чужое обременение;
передача денег продавцу на погашение его ипотеки до сделки и одобрения будет рискованной операцией, так как ничем материальным она не защищена;
Вы заплатите за чужую ипотеку, а Ваш банк откажет Вам в одобрении этого объекта или в выдаче ипотеки Вам после какой-нибудь дополнительной проверки;
срок получения закладной из банка и снятия обременения после погашения ипотеки может затянуться на недели, за которые может много чего случиться, и т. д.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источники:
http://prosobstvennost.ru/ipoteka/kupit-kvartiru-bez-pervonachalnogo-vznosa.html
http://findept.ru/ipoteka/articles/kupit-zhile-ipoteka-kak-edinstvennyj-variant-kupit-kvartiru/
http://moi-ipodom.ru/vzyat-ipoteku-ili-prodat-kvartiru.html
http://www.cian.ru/stati-kak-kupit-kvartiru-kotoraja-nahoditsja-v-ipoteke-273934/
http://ipotekaved.ru/voprosi/kak-kupit-kvartiru-bez-ipoteki.html
http://www.domofond.ru/statya/kak_bezopasno_kupit_kvartiru_esli_ona_uzhe_v_ipoteke/6872
http://bankirsha.com/chem-otlichaetsja-sozaemshik-ot-poruchitelja.html