Ипотека является частным случаем кредитования и появление такого банковского продукта позволило многим российским гражданам стать владельцами собственного жилья. Количество подобных предложений сегодня огромно и понять, с чем связана их популярность можно, изучив основные особенности ипотеки. Именно о них и пойдет речь в статье.
В чем сущность ипотечного кредитования?
Процесс кредитования связан с выдачей кредитором определенной суммы денежных средств на определенный срок и под определенные проценты. Такое взаимовыгодное сотрудничество позволяет банку получать прибыль, а заемщик получает деньги для реализации своих целей. Все вопросы взаимодействия основных сторон сделки четко регламентируются действующим законодательством.
Ипотечное кредитование всегда тесно связано с понятием залогового имущества, выступающего в качестве обеспечения по займу. При осуществлении деятельности у банковской организации всегда существует определенная доля риска в виде возможности невозврата кредитных средств. Причиной подобной ситуации могут стать различные жизненные обстоятельства, при наступлении которых заемщик оказывается не в состоянии погашать займ. В этом случае банк получает право реализовать заложенное имущество и покрыть свои убытки за счет средств от продажи.
В качестве залога может выступать любой вид имущества, в том числе наделы земли, здания, сооружения, жилая недвижимость, машины и другие объекты. На практике большинство ипотечных сделок сегодня заключаются с закладыванием жилой недвижимости, так как такой вид имущества обладает высокой ликвидностью и считается наиболее привлекательным для банковского учреждения.
Залоговое имущество по ипотеке является специфическим объектом залога, так как невозможно предсказать изменение его стоимости в будущем. Цена его может подняться или опуститься в зависимости от состояния экономики и иных факторов. Стоимость жилой недвижимости в большинстве случаев имеет динамику движения в большую сторону, поэтому риск появления убытков при продаже такого имущества у банка минимален.
На время пользования кредитными средствами на объект залога накладывается обременение. В случае жилой недвижимости наличие его для заемщика означает возможность проживания и использования инженерных коммуникаций помещения, но при этом накладывается запрет на проведение имущественных операций, включая сдачу жилья в аренду или его дарение, продажу. В некоторых случаях можно продать или сдать жилье, но только получив предварительно на проведение подобной операции разрешение со стороны банка.
Разновидности ипотечного кредитования
Наиболее распространена в нашей стране ипотека для приобретения жилой недвижимости, которая относится к разновидности целевого кредита. Популярность и востребованность таких предложений банков во многом связана с преимуществами, которые заемщик получает при оформлении договора. После привлечения кредитных средств на покупку жилья человек сразу становится владельцем имущества и не испытывает необходимости в длительном накоплении и сбережении собственных средств.
Залогом при таком виде ипотеки выступает приобретаемая недвижимость, и не нужно искать иное обеспечение по кредиту. Благодаря большому количеству ипотечных предложений подобного вида, у физических лиц имеется возможность получить средства на покупку готового или строящегося жилья, на цели строительства или приобретение частного дома. На рынке финансовых услуг можно найти предложения для приобретения комнаты или доли в квартире.
Помимо целевой ипотеки на приобретение жилья существуют следующие разновидности:
нецелевой займ — средства выдаются под залог, в качестве которого выступает недвижимость заемщика, и он может тратить деньги на любые цели;
земельная — связана с выдачей кредита для приобретения участка земли;
загородная — на кредитные средства приобретается недвижимость за городом.
Отдельную категорию составляет так называемая социальная ипотека. Такие программы направлены на решение жилищного вопроса определенной категории граждан и в большинстве случаев имеют поддержку со стороны государства. Среди них существуют проекты регионального и федерального значения. Социальные программы отличаются лояльными условиями кредитования, в их число входят предложения для военнослужащих, молодых семей и специалистов.
Основные особенности ипотеки
На рынке финансовых услуг сегодня существует множество ипотечных предложений, которые в большинстве случаев отличаются целями кредитования, длительностью действия соглашения, размерами процентных ставок и суммами первоначального взноса. Уточнить условия предоставления займа всегда можно в отделении банка или на его электронном ресурсе. Практически на каждом портале кредитных учреждений сегодня имеются ипотечные калькуляторы, представляющие собой удобный инструмент для возможности проведения самостоятельных расчетов параметров кредитования.
Основной отличительной особенностью всех ипотечных займов является то, что ипотеки без залогового имущества не существует. В качестве него чаще всего выступает приобретаемая на ипотечные средства недвижимость, но в России больше распространены варианты с предоставлением обеспечения в виде собственного жилья заемщика.
Основными особенностями ипотеки считаются следующие моменты:
длительный срок действия кредита, значение которого варьируется от 10 до 50 лет;
большие суммы заемных средств;
исключительно целевое использование кредитных денег;
наличие определенных требований со стороны банков к заемщику и приобретаемой на кредитные средства недвижимости.
Кредитные организации готовы работать только с надежными и проверенными клиентами, поэтому тщательное внимание уделяется личности заемщика и его кредитной истории. Не меньшее значение придается ипотечному объекту, который должен иметь не только достаточную степень ликвидности, но и быть «чистым» с юридической точки зрения.
В чем заключаются нюансы российской ипотеки?
При заключении ипотечной сделки участвует как минимум две стороны. В качестве залогодержателя выступает кредитное учреждение, которое выдает займ. Залогодателем является лицо, которое предоставляет обеспечение по кредиту в виде залогового имущества. В повседневной жизни более распространены понятия кредитор и должник. В качестве заемщика может выступать не только физическое, но и юридическое лицо.
Для признания за договором ипотеки юридической силы он должен быть заключен в письменной форме и пройти процедуру государственной регистрации. Специалисты советуют тщательно изучать пункты договора, так как от грамотности его составления во многом зависит развитие в дальнейшем ипотечных отношений. Действующее законодательство требует указания в ипотечном соглашении следующих требований:
полного описания предмета ипотеки;
результатов оценки имущества;
сроков выполнения ипотечных обязательств;
размера займа;
условия проведения взыскания;
данных о залогодателе, перечня оснований для владения имуществом для залога.
Нотариально заверять ипотечный договор не требуется. Сведения по ипотеке вносятся в единый реестр, содержащий информацию обо всех проводимых с недвижимым имуществом сделок. При этом на залоговую недвижимость накладывается обременение, которое до его снятия выступает в качестве запрета на проведение имущественных операций с предметом залога. Прекращение обременения возможно только после полного погашения ипотечного кредита заемщиком и отсутствия претензий со стороны кредитной организации к заемщику.
Рекомендации по оформлению ипотеки
Для многих принятие решения о необходимости оформления ипотечных отношений с банком является непростым решением. При этом многие совершают ряд типичных ошибок и не учитывают особенности ипотечного кредитования, что в конечном итоге ведет к получению отрицательного ответа в возможности получения займа или чревато заключением договора на невыгодных для клиента условиях.
Попытки скрыть плохую кредитную историю сегодня безрезультативны, так как специалисты банка в короткие сроки способны получить всю необходимую информацию о клиенте из электронных баз. Факты выявления лжи со стороны клиента чреваты для него не только отказом в получении кредита, но и занесением в «черные» списки.
Опасность неправильной оценки собственных сил и параметров ипотечного кредитования заключается в том, в лучшем случае заемщик будет нести финансовое бремя ответственности длительное время, потеряв существенный размер денежных средств в виде итоговой переплаты по кредиту. При наихудшем развитии событий физическое лицо окажется не в состоянии погашать кредитные обязательства и потеряет не только деньги, но и залоговое имущество.
Для исключения неприятных ситуаций специалисты советуют придерживаться следующих рекомендаций:
реально оценивать собственные финансовые возможности, просить в банке реальную сумму, которую в дальнейшем можно будет платить;
не прибегать к валютным займам, так как в ситуации валютного скачка существует большая доля риска оказаться в долговой яме, выбраться из которой будет затруднительно или невозможно;
выбирать предложения с фиксированной ставкой, что позволит получить график выплат с фиксированной ежемесячной суммой платежа;
уточнить возможность досрочного погашения займа.
Специалисты советуют перед оформлением изучить как можно больше информации о надежности банков и их финансовых продуктов. Обращение в российские банки-лидеры не гарантирует получения наиболее выгодного предложения. Стоит изучить существующие акции и специальные предложения от банков и застройщиков, так как часто по ним можно получить более лояльные условия кредитования по сравнению со стандартными предложениями. При наличии социальных льгот их также стоит использовать для оформления или погашения кредита, это существенно снизит размер переплаты и личную финансовую нагрузку.
Заключение
Отличительной особенностью ипотеки любого вида является обязательное наличие залогового имущества, которое до момента погашения займа формально принадлежит банку и на него накладывается обременение. Ипотечные кредиты связаны с длительным процессом кредитования и необходимостью соблюдения требований законодательства в части должного оформления. Перед оформлением заемщик и имущество проходят проверку банком на соответствие предъявляемым требованиям, а возможность выбора наиболее выгодного предложения во многом зависит от соблюдения основных правил и рекомендаций.
Ипотека
Недвижимость
Рынок недвижимости
Участники рынка недвижимости
Жизненный цикл объекта недвижимости
Сделки с недвижимостью
Риски на рынке недвижимости
Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства. Но кредитование невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Эволюция развития кредитования показала, что наиболее эффективно интересы кредитора могут быть защищены посредством использования залога недвижимости, поскольку:
недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения;
стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту;
высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств перед кредитором.
Одним из инструментов защиты интересов кредиторов посредством использования залога недвижимости явилась ипотека.
Ипотека — понятие и сущность
Термин “ипотека” в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:
Ипотека как правоотношение — это залог недвижимости (земли, основных фондов, зданий, жилья) с целью получения ссуды.
Ипотека как ценная бумага — подразумевает закладную: долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество.
Ипотечное кредитование — это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
В случае невозврата ссуды собственником имущества становится кредитор. Таким образом, ипотека — это особая форма обеспечения кредита.
Особенности ипотечного кредитования:
ипотекой признается залог имущества;
долгосрочный характер ипотечного кредита (20 — 30 лет);
заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;
заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;
законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;
развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;
ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки.
Участники системы ипотечного кредитования:
Залогодатель — физ. или юр.лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга.
Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98;
Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98.
Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Ипотека и банки
Ипотечные банки – специализированные банки, осуществляющие долгосрочное кредитование на под залог недвижимости.
Преимущества ипотечного кредитования для банков:
сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;
долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с клиентами;
ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;
закладные могут активно обращаются на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.
Недостатки ипотечного кредитования для банков:
необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов — оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;
долгосрочное отвлечение денежных средств;
большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок.
Механизм ипотечного кредитования
Ипотека — это кредит, полученный под залог недвижимости.
Основными документами для получения кредита, которые определяют взаимоотношения кредитора и заемщика, являются кредитный договор и договор о залоге.
Кредитный договор определяет цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструменты кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), условия страхования ссуды, способ и форма проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размер и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, дополнительные условия по соглашению кредитора и заемщика.
Ипотечный договор определяет форму, размер и порядок залогового обеспечения кредита.
Залог по ипотеке
Развитие ипотеки предполагает существование специфических видов ценных бумаг — закладных и ипотечных облигаций.
Закладная — это юридический документ о закладе (залоге) объекта недвижимости, который удостоверяет отдачу объекта в обеспечение обязательств под кредит.
Объект залога — недвижимое имущество, служащее обеспечением обязательств заемщика. Объект кредитования — конкретная цель. для достижения которой предоставляется ссуда.
Таким образом, возможны различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования. Например: ссуда на строительство жилья под залог земельного участка.
Механизм ипотечного кредитования существенно отличается от механизма формирования кредитных ресурсов в коммерческом банке. В развитых странах средства для предоставления кредита банк формирует, в основном, путем продажи закладных листов и собственного капитала.
Закладные листы – это долгосрочные залоговые обязательства банка, обеспечение надежными (или совокупными) ипотечными кредитами, по которым выплачивается твердый процент.
Закладные листы реализуются ипотечными банками на вторичном рынке инвесторам — другим кредитным институтам (в некоторых странах — любому инвестору).
Вторичный рынок — это процесс купли-продажи закладных ценных бумаг, выпущенных на первичном рынке. Обеспечить первичных кредиторов возможностью реализовать первичную закладную, а на полученный доход предоставить иной кредит на этом же рынке — это главная задача ипотечного капитала.
Инвестиции в закладные листы считаются надежным вложением капитала, т.к., кроме стабильного процентного дохода, вкладчик гарантирован от риска ипотекой. Конечно, рыночная стоимость заложенного имущества со временем может упасть, но здесь банки могут при реализации закладных предложить разные варианты хеджирования (снижения риска).
Продав закладные, кредитор пускает вырученные средства на предоставление новых ипотечных кредитов.
Погашение ипотечного кредита связано со сроком и процентом по реализуемым закладным. Если время действия закладных 10 лет, а твердая ставка процента 6,5%, то кредит должен быть выдан по ставке не менее 7% годовых для покрытия расходов по выпуску закладных и выплате процентов инвесторам. Изменение % ставки в зависимости от конъюнктуры рынка произойдет через 10 лет, если срок ипотеки более продолжительный. Погашение осуществляется с рассрочкой платежа, интервал (месяц, квартал, полугодие, ежегодно) устанавливается кредитным договором.
Схема ипотечной ссуды
Динамика остатка задолженности по ссуде
Роль ипотеки в экономике
Ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики. Отражая закономерности развития мирового банковского хозяйства, оно является одним из приоритетных инструментов развития бизнеса.
Ипотека и кризисы
Мировой опыт свидетельствует, что ипотечное кредитование способствовало возрождению промышленности, оздоровлению банковской системы, преодолению безработицы и, в конечном итоге, выходу из кризиса Соединенных Штатов Америки — в 30-е годы, Канады и Германии — в 40-50-е годы, Аргентины и Чили — в 70-80-е годы, а также ускорению проведения экономических реформ в целом ряде стран. Определенные надежды на ипотеку в качестве инструмента решения жилищной проблемы возлагаются и в России.
Ипотека и реальный сектор экономики
Развитие ипотечного бизнеса позитивно отражается на функционировании реального сектора экономики — промышленности, строительства, сельского хозяйства и т.д. Как показывает мировая практика, распространение ипотечного кредитования как эффективного способа финансирования капитальных вложений может способствовать преодолению инвестиционного кризиса.
Ипотека и банковская система
Ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для развития банковской системы страны. Ипотека — это важнейший инструмент, обеспечивающий возвратность кредита. Ипотечный кредитный институт, действующий в рамках системы ипотечного кредитования, является относительно устойчивым и рентабельным субъектом экономической деятельности. Поэтому, чем больше в банковской системе таких кредитных институтов, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе страны в целом.
Ипотека и социальное благополучие
Ипотечное кредитование, отвлекая денежные средства из текущего оборота во внутреннее накопление, в некоторой степени способствует снижениюинфляции.
В современных условиях повышается значение ипотеки для социального развития общества. Жилищное ипотечное кредитование способствует обеспечению граждан доступной частной жилой собственностью, являясь мощным фактором формирования среднего класса общества.
Актуальность жилищного ипотечного кредита обусловлена тем, что его использование позволяет разрешить противоречия:
между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения;
между денежными накоплениями у одной группы экономических субъектов и необходимостью их использования у другой.
Отсутствие в нашей стране в течение 70-и лет института частной собственности на недвижимое имущество и института ипотеки привело к негативным последствиям — в значительной степени утерян опыт организации ипотечного кредитования как на уровне кредитного учреждения, так и на уровне государства в целом.
Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается гражданами через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем лишь отдельных групп населения. Однако основная его часть в настоящее время не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений.
Создание системы ипотечного кредитования позволит сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; обеспечит взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банков, финансовых, строительных компаний и предприятий стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.
Инфраструктура ипотечного кредитования
Эффективное функционирование системы ипотечных кредитных институтов невозможно без наличия соответствующих обеспечивающих элементов (инфраструктуры). Спецификой ипотечного кредитования является его теснейшая связь с оценкой стоимости, страхованием и регистрацией оборота недвижимого имущества, а также с вторичным рынком ипотечных кредитов. В связи с этим функционирование системы ипотечных институтов невозможно без наличия в стране:
системы регистрации оборота недвижимого имущества;
Развитая инфраструктура системы ипотечного кредитования обеспечивает эффективность ипотечных операций, повышение защищенности прав субъектов ипотечного кредитования.
Ипотечное кредитование [Ипотека]. Кратко и по существу.
Ипотечное кредитование – это вид займа [кредита], при котором получение средств осуществляется под дачу в залог того объекта [недвижимости], под приобретение которого берётся заём [кредит]. Т.е. фактически до того момента, пока заёмщик не выполнит своих финансовых обязательств, объект недвижимости находится в «собственности» у заимодателя – финансового субъекта кредитования.
Фактически ипотечное кредитование осуществляется на два вида недвижимости – жилую и нежилую, т.е. коммерческую. Рынок недвижимости делиться на первичный и вторичный: первичный рынок недвижимости предполагает инвестирование средств до того момента, как начато строительство объекта недвижимости или оный сдан в эксплуатацию. Вторичный рынок недвижимости предполагает куплю-продажу [в вариациях] уже готового объекта недвижимости.
Отечественный рынок ипотеки предполагает получение кредита на недвижимость в двух исходных вариантах: ипотека с первоначальным взносом, т.е. когда заёмщик обязан осуществить обязательный первый взнос в выражении некого фиксированного процента от суммарной оценочной стоимости объекта; и ипотека без первоначального взноса, т.е. фактически получить объект в пользование кредитуемый может без внесения каких либо начальных сумм, и начнёт оплачивать кредит с момента, предусмотренного кредитным договором, как правило, это со следующего месяца.
Варианты выплаты ипотечного кредита делятся на два типа: в традиционный способ, т.е. когда совместно с выплатой процентов за пользование кредитом идёт процесс частичной выплаты тела кредита, в такой способ ежемесячно общая сумма выплат уменьшается; и выплата посредством аннуитета, т.е. когда с учётом срока кредитования и фиксированной процентной ставки пользования кредитом на весь срок, ежемесячная сумма выплат является одинаковой и не меняющейся на протяжении всего срока действия кредитного договора.
Сроки ипотечного кредитования разные. Отечественный финансовый рынок, как правило, предлагает временные промежутки от 5 до 30 лет. Но нужно отдавать себе отчёт в том, что вместе с ростом срока выплаты кредита растёт и сама цена кредита. С учётом тех процентных ставок, которые предлагают рынку банки, то можно смело утверждать, что фактически каждые пять лет означают удвоение стоимости приобретённого объекта недвижимости.
Несмотря на существенные сдвиги в области ипотечного кредитования за последние два десятилетия, всё же, по состоянию на сегодняшний день, пользование данным финансовым продуктом на отечественном рынке, является привилегией меньшинства.
Введение
В последние годы заметно растет потребность в развитии такого сегмента банковских услуг, как ипотечное кредитование, т.е. выдача кредитов, обеспеченных залогом недвижимости.
Но ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие – что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. Трудно встать на защиту какого-либо из этих мнений, не разобравшись во всех тонкостях данной проблемы.
Поэтому целью курсовой работы является разобраться в том, что же такое ипотека, в частности в России.
Чтобы достичь этой цели, ставится ряд задач:
– выяснить, как зародилась ипотека;
– выяснить, как в настоящее время определяется ипотека и что является/ не является ее объектами;
– определить, какие существуют виды ипотеки, и по каким признакам ее можно классифицировать;
– узнать, какие законы регулируют процесс ипотечного кредитования;
– выяснить, на какой стадии развития находится сегодняшнее ипотечное кредитование, а именно: проблемы и перспективы развития.
Ипотечное кредитование
Краткий экскурс в историю становления и развития ипотечного кредитования
Слово «ипотека» имеет греческое происхождение. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона в конце VII – начале VI вв. до н.э.
Предшественник Солона – Драконт в 621 г. до н.э. ввел порядок, согласно которому любые посягательства на частную собственность сурово карались.
В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе:
– отменяет поземельные налоги;
– вводит свободу завещания.
Личное имущество умершего предка уже не обязательно переходит наследникам рода. Теперь каждый человек имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению, в том числе и оставлять ее в залог.
Солон предложил ставить на имении должника столб с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hypoteka – подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называемые ипотечными.
Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени конкретной страны.
На первых порах развития общества способами обеспечения своевременного исполнения обязательства являлись присяга и поручительство. С развитием товарно-денежных отношений возникает практика строгого преследования лиц, не исполняющих принятых на себя обязательств. И, как правило, обеспечением исполнения обязательства служила личность должника, а не его имущество. В те времена не существовало самого понятия «недвижимое имущество» и тем более «права собственности на него».
Итак, сначала договор ипотеки имел вид простого соглашения между заемщиком и кредитором. Позже стали появляться официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой.
Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит Римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств путем залога недвижимого имущества.
Первоначально заложенное имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в полную собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась фидуция (от лат. fiducia – сделка на доверии).
Следующая форма развития вещного обеспечения – пигнус (от лат. pignus – неформальный залог) – в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора, предусматривая передачу имущества уже не в собственность, а только во владение.
Появление самой ипотеки было обоснованно политическими и экономическими условиями того времени, т.е. ослаблением рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовой передачей земель арендаторам. Эти причины и привели к возникновению классического института ипотеки.
На фоне этих условий был введен новый залог – залог орудий труда, без передачи предмета залога во владение арендодателя. Позднее данный вид залога распространился и на другие виды имущества, в частности на недвижимость.
Именно таким образом классический институт ипотеки проходил свои этапы и осуществлял свою эволюцию.
Ипотечное кредитование, его основные этапы и методы. Перспективы развития ипотеки в России.
Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.
Преимущество ипотечного кредитования для кредиторов заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться НД по своему усмотрению.
В России количество выдачи ссуд под залог НД значительно невелики, т.к. ее стоимость при залоге ниже рыночной. Вследствие того, что залог оценивается из продажи в далеком будущем, если кредит не будет возвращен, а слишком небольшая стоимость имущества при залоге не выгодна залогодателю.
В то же время во многих зарубежных странах именно за счет ипотеки финансируется большинство операций с НД.
Развитие системы ипотечного кредитования позволяет получать ипотечные кредиты под приемлемый % и тем самым ускорить процесс приобретения жилья населением, а предпринимателям позволяет не отвлекать из предпринимательского оборота денежные средства и получать по ним дополнительные прибыли в течение всего срока кредитования.
Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:
1) предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);
2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге (выявление некредитоспособных заемщиков, проверка трудоустройства клиента, его текущие доходы и т.д.);
3) оценка вероятности погашения кредита (оцениваются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит);
4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);
5) заключение кредитной сделки;
6) обслуживание кредитной сделки;
7) закрытие кредитной сделки.
На 1 этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки и оформить заявление на кредит. Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных документов и включает информацию:
– желаемые условия кредита (вид, общая сумма, %ставка, размер ежемесячного платежа)
– подписание покупаемой собственности, включая адрес
– источник первоначального платежа
– назначение кредита (покупка, строительство, рефинансирование собственности)
– сведения о работе и источниках дохода
– сведения об активах и обязательствах.
Отношение суммы кредита к стоимости НД, используемых в качестве залога, обычно не превышает 70%. Поэтому кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере не менее 30% от рыночной стоимости приобретаемого жилья, что соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья.
На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие договора:
– договор купли-продажи недвижимости;
– договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);
Этап «Обслуживание кредитной сделки» заключается в следующем:
– рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;
– взимаются просроченные платежи;
– ведется работа с проблемными кредитами:
– переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной .ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;
– ведется отчетность по выданным кредитам.
Методы ипотечного кредитования:
1. Метод аннуитентного кредитования – самоамортизирующийся кредит (типовой) с фиксированной %ставкой, по которой предусмотрены равновеликие периодические (ежемесячные) платежи. Периодический платеж включает в счет погашения долга и уплату % по кредиту.
Факторы, учитывающиеся при расчете средств по ипотечному кредиту:
– основная сумма кредита
– срок погашения кредита
2. Метод ипотечного кредитования с фиксированной выплатой основной суммы. Особенности условий:
– периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга
– выплаты % на оставшуюся часть долга.
3. Метод кредитования с шаровым платежом – предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования.
4. Метод ипотечного кредитования с переменной %ставкой.
– % ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке
– может быть установлен мин./макс. уровень %ставки. Могут проводиться в оговоренные договором интервалы времени.
Кредиты с переменной %ставкой обладают более высокой степенью риска невыполнения обязательств по сравнению с кредитами с фиксированной %ставкой.
кредиты с индексируемыми платежами (%ставка фиксируется на весь срок кредитования)
5. Метод кредитования с регулируемой отсрочкой платежа – обеспечивает кредиторам достаточный доход на инвестиции. Выплаты не превышают 30% от дохода семьи на протяжении всего кредитного периода.
6. Метод ипотечного кредитования с перезакладываемым залогом. Предусматривается возможность продажи НД, являющейся залоговым обеспечение кредита, еще непогашенного на момент продажи.
7. Метод ипотечного кредитования с участием кредиторов-инвесторов. Кредитор одновременно получает платежи по кредиту и опр. часть регулярных доходов.
8. Метод ип. кред-ия с ростом платежей (для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов)
9. Метод краткосрочного финансирования девелопмента. Кредитор и заемщик предполагают, что будет получен доход от продажи объекта, за счет которого будет оплачен кредит.
10. Метод финансирования строящегося жилья. Долевое участие в строительстве – распространенный метод финансирования жилья. Осн. варианты долевого участия:
– со 100%единовременной оплатой
– с поэтапной оплатой (за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, по графику каждым взносом оплачивается площадь жилья; разницу в стоимости старой и новой квартире дольщик оплачивает деньгами в процессе строительства)
11. Методы финансирования проектов по освоению земли. Существуют кредиты по освоению земли для таких методов (кредиты с шаровым платежом). Степень риска этих кредитов высока. Приобретаемая за счет заемного финансирования земля используется для последующей более выгодной перепродажи за счет:
– приведения милиративных работ
– устройства улиц и дорог и т.д.
Перспективы развития ипотеки в России.
Погашается кредит при продаже улучшенных земельных участков. Зарубежный опыт – отличная основа для развития ипотеки в России, и сегодня в нашей стране мы видим многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в России, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека – это зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского гражданина. В России и странах СНГ банки предлагают самые разные условия, что предполагает совершенствование ипотечного кредитования. В развитии ипотеки в современной России много плюсов по сравнению с прошлым. Во-первых, банки предлагают различные ипотечные программы, поэтому клиент сам может выбрать подходящую ему программу покупки квартиры в кредит. Во-вторых, для получения ипотечного кредита не требуется огромного количества справок, как раньше. В-третьих, в зависимости от доходов клиента, сроков займа и вида покупаемого жилья процентные ставки разнятся. Если говорить о совершенствовании ипотечного кредитования в России, то одно из главных препятствий развитию ипотеки – неграмотность и слабая информированность населения в вопросах кредитования покупки жилья. Незнание финансовых аспектов, низкая платежеспособность, несовершенство законодательства отрицательно сказываются на активизации населения в вопросах покупки собственной квартиры. Что ждет ипотеку? Говоря о ее развитии в России, специалисты утверждают, что внесение изменений в закон об ипотечных бумагах даст возможность участникам рынка выпускать и приобретать ипотечные ценные бумаги разной степени надежности и доходности. Это создаст более благоприятный режим для развития ипотечного кредитования и покупки жилья. По данным портала Росбизнесконсалтинг, перспективы у ипотечного кредитования есть. Развиваются новые ипотечные программы, банки готовы снижать ставки по ипотечным кредитам и продвигать свои услуги в регионы. Это значит, что развитие ипотечного кредитования будет актуально не только для крупных городов, но и всей России, где кредит на покупку квартиры пока не столь масштабен.
Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:
Лучшие изречения:Как то на паре, один преподаватель сказал, когда лекция заканчивалась – это был конец пары: “Что-то тут концом пахнет”. 8416 – | 8033 – или читать все.
Краткий экскурс в историю кредитования
Есть слова или понятия, которые звучат на всех языках одинаково, ибо обозначает одно и то же. К таким немногим относится латинское слово – credere, обозначающее действие – давать взаймы. И теперь понятие кредитования под своей сенью собрало все богатство видов кредитов:
ростовщический
ломбард:
POS-кредитование – оплата товаров и услуг;
автокредиты;
ипотечное кредитование;
микрокредиты;
международный;
государственный;
лизинг;
факторинг;
форфейтинг.
Краткий экскурс в историю кредитования приведет к первым упоминаниям о нем в 3-е тысячелетие до н.э., что дошли из источников Древней Греции и Древнего Рима, Вавилона. Заем предоставлялся в виде натуральных материальных ценностей. Основными кредиторами были храмы, в зависимости которых попадали те, кто не мог рассчитаться по займам.
Развитие неизбежно
В средние века, отличавшиеся засильем церковной догматики, в Европе заниматься ростовщичеством, было запрещено. Но экономика и международные связи развивались, и кредитование начало приобретать практически современные черты. Уже в эпоху Возрождения оно стало легитимным, а на смену ростовщикам и их лавкам пришли банки и банкиры. И государство, поддерживая их, стремилось к урегулированию отношений между кредиторами и заемщиками. По свидетельству источников тех времен, например, в Англии, Франции, Нидерландах за столетие с 1550 по 1650 годы с 10 % снижено было до 6 % кредитные ставки. А уже в эпоху промышленной революции, когда производство качественно изменилось, торговля приобрела большие масштабы, вместо мелких частных банков стали появляться крупные коммерческие кредитные учреждения. Они же положили начало потребительскими кредитам.
Роль банков возрастала с ростом производственных отношений. Появились свободные денежные средства, что аккумулировались в них и как ссуды и направлялись в поддержку промышленных и торговых компаний. Хозяйственная роль банков усиливалась, и они стали не только обслуживать производство, но и руководить им. Таким образом, банк приобрел функцию, не меняющуюся до сих пор – быть денежно-кредитной институцией, которая регулирует платежные обороты в наличности и безналичной форме.
Кредитование в России
Аналогичные процессы происходили и в России. Краткий экскурс в историю кредитования в стране обозначит старт банковского дела при императрице Елизавете Петровне в 50-х годах 18-го столетия. Именно тогда стали действовать в Москве и Петербурге дворянские заемные банки. Что характерно, государство также регулировало кредитную ставку на уровне 6 %. Разночтение в этом вопросе началось, когда в лидеры по кредитованию вышло российское купечество. А с отменой крепостного права и промышленной революции в России, произошел настоящий бум кредитования.
В период существования СССР банковское кредитование было забыто. Большой популярностью у населения пользовалось по современным меркам потребительское кредитование. Но использовались не кредитные возможности банков, а рассрочки, которые оформлялись через госторговлю и потребкооперацию.
Ипотечное кредитование: краткий экскурс
Приобретение жилья – это один из самых сложных и затратных процессов купли-продажи. Суммы, участвующие в обороте, превышают уровень заработка, и потому люди обращаются к кредитной системе. Программ для предоставления заемных средств на приобретение недвижимости очень много, и потому несложно растеряться в этом океане информации. У одного только Сбербанка восемь программ для приобретения недвижимости в кредит.
Несмотря на различия, у всех ипотечных кредитов есть общие черты.
Для начала – это то, что для приобретения жилья (гаража, загородного дома) необходим залог займодателю, то есть к банку. В залог может быть оформлена как приобретаемая недвижимость, так и имеющееся имущество (яхты, автомобили, имеющиеся квартиры).
Затем, есть несколько положительных моментов: процент то ипотеке ниже, чем по автокредитам (У того-же Сбербанка – от 9,5%). И к тому же, заемщики получают право на имущественный налоговый вычет.
Сроки кредитов на приобретение недвижимости больше, и начинаются в среднем от пяти лет.
Следующей особенностью можно считать сложность оформления. Чем серьезнее и дороже цель приобретения, тем больший пакет документов необходим для оформления кредита. В случае с ипотекой потребуются ещё со-заемщики, поручители и полный комплект документов, подтверждающих доход/платежеспособность заемщика и его родственников/супруга.
Но впадать в отчаяние и отказываться не стоит. Осознавая всю серьезность решения, банки делают шаг навстречу потенциальным заемщикам, да и государство стремится оказать поддержку. Принимая во внимание, что приобретение жилья зачастую связано с прибавлением в семье, есть возможность погашения части средств за счет материнского капитала. К тому же, в ряде регионов есть целевые программы, направленные на снижение выплат за жилье для молодых семей.
Для того, чтобы людям было удобнее ориентироваться и проще выбрать, был сделан калькулятор ипотечного кредита. Он поможет Вам рассчитать сумму ежемесячных платежей, внеся исходные данные по кредиту: стоимость объекта недвижимости; срок, в который планируется погасить кредит; ставку процента по кредиту, размер предоплаты и тип платежей. Но при использовании этого инструмента вы идете от общего к частному. Когда речь заходит об ипотечном калькуляторе банков, дело меняется: Вы получаете не только сумму, но и кредитные продукты банков. Вам остается выбрать подходящий банк, подходящую ставку, и ознакомиться с полным описанием деталей того или иного тарифа. Вы сразу решаете две цели: находите банк, и находите оптимальный размер выплат.
Процесс кредитования связан с выдачей кредитором определенной суммы денежных средств на определенный срок и под определенные проценты. Такое взаимовыгодное сотрудничество позволяет банку получать прибыль, а заемщик получает деньги для реализации своих целей. Все вопросы взаимодействия основных сторон сделки четко регламентируются действующим законодательством.
На рынке финансовых услуг сегодня существует множество ипотечных предложений, которые в большинстве случаев отличаются целями кредитования, длительностью действия соглашения, размерами процентных ставок и суммами первоначального взноса. Уточнить условия предоставления займа всегда можно в отделении банка или на его электронном ресурсе. Практически на каждом портале кредитных учреждений сегодня имеются ипотечные калькуляторы, представляющие собой удобный инструмент для возможности проведения самостоятельных расчетов параметров кредитования.
| 8033 – 
или читать все. 
Загрузка...